Chính trường Úc đồng thuận bác bỏ trần giá thuê nhà giữa khủng hoảng

Giữa lúc tiền thuê nhà trở thành một trong những khoản chi tiêu gây áp lực lớn nhất cho nhiều hộ gia đình, hai lực lượng chính trị lớn tại Úc lại tìm được tiếng nói chung ở một vấn đề hiếm hoi: không ủng hộ áp trần giá thuê. Công đảng cầm quyền và Liên minh đối lập đều cho rằng biện pháp kiểm soát giá cứng nhắc có nguy cơ làm giảm nguồn cung bất động sản cho thuê, dù hai bên vẫn tranh luận gay gắt về nguyên nhân và trách nhiệm đối với cuộc khủng hoảng nhà ở.

Lập trường này đặc biệt đáng chú ý đối với du học sinh, người mới định cư và các gia đình đang thuê nhà. Trong bối cảnh chưa có giải pháp trực tiếp để kéo giá thuê xuống trên phạm vi toàn quốc, người thuê có thể tiếp tục đối mặt với chi phí cao và sự cạnh tranh lớn khi tìm nơi ở phù hợp.

Công đảng và Liên minh cùng bác bỏ trần giá thuê

Trong chương trình Sunrise, Bộ trưởng Nhà ở Clare O’Neil và Tổng chưởng lý bóng tối Michaelia Cash đều loại trừ phương án áp trần giá thuê. Sự đồng thuận này chỉ giới hạn ở một công cụ chính sách cụ thể, chứ không có nghĩa hai đảng chia sẻ cùng quan điểm về toàn bộ bài toán nhà ở.

Bà Clare O’Neil thừa nhận người thuê trên khắp nước Úc đang trải qua giai đoạn rất khó khăn. Tuy nhiên, bà cảnh báo việc hạn chế giá thuê có thể tạo ra tác dụng ngược. Theo lập luận của Bộ trưởng Nhà ở, nếu lợi nhuận bị thu hẹp hoặc giá thuê không phản ánh điều kiện thị trường, một số chủ sở hữu có thể bán nhà, chuyển bất động sản sang mục đích khác hoặc ngừng đầu tư vào nhà cho thuê.

Khi số nhà cho thuê giảm, những người đang tìm chỗ ở có thể phải cạnh tranh gay gắt hơn. Việc kiểm soát giá cũng có thể khiến các dự án mới trở nên kém hấp dẫn đối với nhà đầu tư, từ đó làm chậm quá trình bổ sung nguồn cung. Bà O’Neil vì vậy nhấn mạnh rằng xây thêm nhà mới là hướng giải quyết bền vững, đồng thời cho biết lượng nhà đang trong quá trình xây dựng ở mức rất cao.

Ảnh minh họa: Các căn hộ cho thuê tại một thành phố lớn của Úc

Liên minh cho rằng nhập cư gây thêm áp lực

Thượng nghị sĩ Michaelia Cash đồng ý rằng trần giá thuê không tạo ra thêm bất kỳ căn nhà nào. Dù vậy, bà không đồng tình với cách chính phủ Công đảng xử lý nguồn cung và nhu cầu nhà ở. Bà cho rằng tốc độ gia tăng dân số, trong đó có tác động từ nhập cư, đã vượt quá khả năng xây dựng nhà mới.

Bà Cash dẫn các con số cho thấy sản lượng xây dựng nhà hằng năm đã giảm từ khoảng 200.000 căn dưới thời Liên minh xuống khoảng 170.000 căn dưới thời Công đảng. Các số liệu này cần được hiểu thận trọng vì kết quả có thể khác nhau tùy việc so sánh số nhà được phê duyệt, khởi công, đang thi công hay đã hoàn thành. Chu kỳ xây dựng, lãi suất, chi phí vật liệu và ảnh hưởng của các chương trình kích thích trước đó cũng có thể tác động đến kết quả.

Liên minh đề xuất giảm 100.000 người nhập cư mỗi năm trong hai năm đầu để hạ áp lực lên thị trường nhà ở. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa chương trình di cư thường trú, tổng lượng visa được cấp và di cư ròng ở nước ngoài. Đây là những khái niệm khác nhau và không tạo ra tác động giống nhau đối với quy mô dân số hoặc nhu cầu thuê nhà.

Giảm tốc độ tăng dân số có thể giúp nhu cầu nhà ở hạ nhiệt trong ngắn hạn, nhưng không tự động giải quyết các điểm nghẽn về quy hoạch, đất có hạ tầng, nhân lực xây dựng và chi phí phát triển dự án. Mặt khác, người nhập cư cũng đóng góp lao động cho ngành xây dựng và nhiều dịch vụ thiết yếu. Do đó, chính sách dân số cần được phối hợp với kế hoạch nhà ở và hạ tầng thay vì được xem như một giải pháp độc lập.

Vì sao trần giá thuê gây nhiều tranh cãi?

Khái niệm trần giá thuê có thể đề cập đến nhiều mô hình khác nhau. Đó có thể là đóng băng tiền thuê trong một thời gian, quy định mức giá tối đa, giới hạn mức tăng theo tỷ lệ cố định hoặc chỉ cho phép điều chỉnh một lần trong mỗi khoảng thời gian nhất định. Mỗi mô hình tạo ra tác động khác nhau, vì vậy không nên xem tất cả hình thức kiểm soát tiền thuê là một chính sách duy nhất.

Những người phản đối thường cảnh báo một mức trần quá thấp và được duy trì lâu dài có thể dẫn đến các hệ quả như:

• Chủ nhà rút bất động sản khỏi thị trường cho thuê dài hạn.
• Nhà đầu tư ít quan tâm hơn đến các dự án xây mới để cho thuê.
• Chủ sở hữu cắt giảm chi phí sửa chữa hoặc bảo trì nhà.
• Người đang có hợp đồng được bảo vệ nhưng người tìm nhà mới gặp khó khăn hơn.
• Phát sinh thêm phí ngoài hợp đồng hoặc những tiêu chí lựa chọn người thuê khắt khe.

Ở chiều ngược lại, những người ủng hộ cho rằng giới hạn hợp lý có thể bảo vệ người thuê khỏi các đợt tăng giá đột ngột, giảm nguy cơ phải chuyển nhà và duy trì sự ổn định cho gia đình có trẻ nhỏ. Một số mô hình cũng có thể miễn trừ nhà mới xây nhằm hạn chế ảnh hưởng tiêu cực đến đầu tư.

Vì vậy, kết luận thận trọng là kiểm soát tiền thuê có thể hỗ trợ một bộ phận người thuê hiện tại trong ngắn hạn, nhưng một chính sách quá cứng nhắc và không đi kèm tăng nguồn cung có nguy cơ làm tình trạng khan hiếm trầm trọng hơn.

Khủng hoảng nhà ở không chỉ có một nguyên nhân

Giá thuê tại Úc tăng cao là kết quả của nhiều yếu tố cùng xuất hiện. Nguồn cung nhà ở phản ứng chậm vì các dự án cần thời gian để quy hoạch, xin phê duyệt, huy động vốn và thi công. Chi phí vật liệu, nhân công và tài chính tăng cũng khiến một số dự án bị trì hoãn hoặc không còn khả thi.

Sau khi biên giới mở cửa trở lại, sinh viên quốc tế, lao động tạm trú và người di cư quay lại nhanh. Nhiều người trong số này thuê nhà trước khi có khả năng mua, khiến áp lực ban đầu tập trung vào thị trường cho thuê. Tuy nhiên, tình trạng thiếu nhà ở và suy giảm khả năng chi trả đã xuất hiện tại Úc từ trước giai đoạn này.

Lãi suất cũng là một phần của vấn đề. Chi phí vay cao khiến người thuê khó mua căn nhà đầu tiên, trong khi nhà phát triển phải chịu chi phí vốn lớn hơn. Bên cạnh đó, nguồn nhà ở xã hội và nhà giá phải chăng chưa theo kịp nhu cầu, buộc nhiều hộ thu nhập thấp phải cạnh tranh trong thị trường tư nhân.

Độc giả có thể theo dõi thêm thông tin tại chuyên mục thị trường bất động sản Úc hoặc tham khảo mục tìm phòng, tìm nhà cho thuê khi có nhu cầu về chỗ ở.

Người thuê chưa nhận được sự hỗ trợ tức thời

Dù bất đồng về nguyên nhân, cả Công đảng và Liên minh đều tập trung vào giải pháp trung và dài hạn. Công đảng nhấn mạnh tăng nguồn cung, còn Liên minh ưu tiên kiểm soát tăng trưởng dân số và hạ chi phí xây dựng. Trong khi đó, người thuê chưa được hứa hẹn một biện pháp có thể trực tiếp kéo tiền thuê xuống ngay lập tức.

Cũng cần lưu ý rằng luật thuê nhà chủ yếu thuộc thẩm quyền của các bang và vùng lãnh thổ. Chính phủ liên bang có thể tác động thông qua tài trợ nhà ở xã hội, trợ cấp tiền thuê, chính sách thuế, nhập cư và đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, quy định về tần suất tăng tiền thuê, thông báo tăng giá, tiền bond, chấm dứt hợp đồng và giải quyết tranh chấp thường do từng bang quản lý.

Ngoài trần giá thuê, chính phủ vẫn có thể xem xét các hình thức hỗ trợ khác như tăng trợ cấp có mục tiêu, hỗ trợ khẩn cấp cho hộ có nguy cơ mất nhà, nâng nguồn cung nhà ở xã hội, hạn chế tần suất tăng giá hoặc củng cố quyền khiếu nại đối với mức tăng bất hợp lý. Những biện pháp này cũng có chi phí và giới hạn, nhưng cho thấy lựa chọn chính sách không chỉ gồm áp trần hoặc chờ nhà mới được xây xong.

Tác động đối với cộng đồng người Việt tại Úc

Du học sinh Việt Nam là một trong những nhóm dễ chịu ảnh hưởng vì thường tập trung tại các thành phố lớn, cần sống gần trường học hoặc giao thông công cộng và có thu nhập hạn chế. Người chưa có lịch sử thuê nhà tại Úc còn có thể gặp khó khăn khi chủ nhà yêu cầu bằng chứng thu nhập, người giới thiệu hoặc hồ sơ thuê trước đây.

Người mới định cư cũng phải chuẩn bị cùng lúc tiền bond, tiền thuê trả trước, chi phí chuyển nhà và đồ dùng thiết yếu. Với các gia đình có trẻ em, việc phải chuyển ra xa trung tâm không chỉ làm tăng thời gian đi lại mà còn có thể ảnh hưởng đến trường học, công việc và mạng lưới hỗ trợ.

Để tìm hiểu, trao đổi kinh nghiệm và theo dõi các thông tin nhà ở trong cộng đồng, độc giả có thể tham gia nhóm VDS việc làm, nhà ở và dịch vụ tại Úc hoặc theo dõi trang Nhà ở tại Úc. Người thuê vẫn cần tự kiểm tra thông tin người đăng, tình trạng căn nhà và điều khoản hợp đồng trước khi thanh toán.

Người thuê nên chuẩn bị như thế nào?

Trong lúc chưa thể kỳ vọng giá thuê giảm nhanh, người thuê nên chủ động bảo vệ tài chính và quyền lợi của mình. Trước hết, hãy kiểm tra quy định của bang về thời hạn thông báo và tần suất tăng tiền thuê. Mọi đề nghị tăng giá nên được yêu cầu thể hiện bằng văn bản để có căn cứ khi cần khiếu nại.

• So sánh giá với các căn tương tự trong cùng khu vực và lưu lại bằng chứng.
• Kiểm tra danh tính chủ nhà hoặc đơn vị môi giới trước khi chuyển tiền.
• Không thanh toán chỉ dựa trên hình ảnh hoặc khi chưa xem nhà bằng hình thức phù hợp.
• Kiểm tra quy trình nộp tiền bond theo quy định của bang.
• Chụp ảnh và hoàn thành báo cáo tình trạng nhà khi nhận bàn giao.
• Lưu hợp đồng, biên lai, email và toàn bộ nội dung trao đổi quan trọng.
• Tìm tư vấn sớm nếu có nguy cơ mất nhà hoặc không đủ khả năng thanh toán.

Người đang tìm nơi ở cũng có thể xem các tin đăng tại chuyên mục phòng cho thuê tại Úc, nhưng cần cảnh giác với mức giá thấp bất thường, yêu cầu trả nhiều tháng trước hoặc đề nghị chuyển bond vào tài khoản cá nhân không phù hợp quy định.

Nguồn cung vẫn là chìa khóa nhưng không phải giải pháp duy nhất

Cuộc tranh luận giữa Clare O’Neil và Michaelia Cash cho thấy hai đảng lớn cùng bác bỏ trần giá thuê nhưng theo đuổi những hướng xử lý khác nhau. Việc tăng nguồn cung là yếu tố quan trọng, song xây thêm nhà cần nhiều thời gian và chưa chắc cải thiện khả năng chi trả nếu nhà được xây không đúng nơi, không đúng loại hình hoặc có giá vượt quá khả năng của nhóm cần hỗ trợ nhất.

Một chiến lược toàn diện cần kết hợp nhà ở xã hội, cải cách quy hoạch, đầu tư hạ tầng, nâng năng lực ngành xây dựng và phối hợp chính sách dân số. Trong thời gian chờ nguồn cung mới, các biện pháp hỗ trợ tài chính có mục tiêu và bảo vệ quyền của người thuê vẫn cần được xem xét.

Đối với cộng đồng người Việt tại Úc, thông điệp thực tế nhất lúc này là không nên kỳ vọng tiền thuê sẽ sớm được giới hạn bằng một chính sách liên bang. Việc lập ngân sách dự phòng, hiểu luật thuê nhà tại bang đang sinh sống và kiểm tra kỹ mọi giao dịch sẽ giúp người thuê giảm rủi ro trong một thị trường còn nhiều áp lực.

Nguồn tham khảo: The Nightly. Các tuyên bố và số liệu chính trị nên được đối chiếu với dữ liệu chính thức trước khi sử dụng cho quyết định tài chính.