Nhà cho thuê chiếm 40% lượng bán tại Melbourne: Giới đầu tư ồ ạt rút vốn

Thị trường nhà ở Melbourne đang xuất hiện một chuyển động đáng chú ý: ngày càng nhiều bất động sản từng được sử dụng để cho thuê được đưa ra bán. Theo thông tin do PropertyBuzz tổng hợp từ dữ liệu của realestate.com.au, nhóm nhà này chiếm khoảng 40% lượng bất động sản đang rao bán tại Melbourne. Diễn biến đó có thể mở rộng lựa chọn và tăng khả năng thương lượng cho người mua, nhưng đồng thời làm dấy lên lo ngại rằng nguồn cung nhà thuê dài hạn sẽ tiếp tục bị thu hẹp.

Cần lưu ý rằng con số 40% chưa nên được hiểu là 40% chủ nhà tại Melbourne đang “bán tháo”. Dữ liệu được dẫn lại chưa kèm đường dẫn đến báo cáo gốc, thời gian thống kê, phạm vi mẫu và phương pháp xác định một căn nhà từng được cho thuê. Vì vậy, đây nên được xem là một chỉ báo về xu hướng, thay vì kết luận đầy đủ cho toàn bộ thị trường bất động sản Úc.

Vì sao nhà đầu tư rời thị trường Melbourne?

PropertyBuzz cho rằng sự thay đổi chính sách thuế tại Victoria là một trong những nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc bán tài sản. Trên thực tế, quyết định giữ hay bán một căn nhà cho thuê thường chịu tác động đồng thời từ thuế đất, lãi vay, bảo hiểm, phí quản lý, chi phí sửa chữa và khả năng tăng tiền thuê.

Khi tổng chi phí sở hữu tăng nhanh hơn doanh thu cho thuê, dòng tiền của nhà đầu tư có thể chuyển sang trạng thái âm. Những người đang vay nhiều hoặc sắp hết thời hạn lãi suất cố định thường chịu áp lực lớn hơn. Trong trường hợp đó, bán tài sản là một phương án để giảm nợ, bảo toàn vốn hoặc chuyển tiền sang kênh đầu tư khác.

Nguồn tin ban đầu cũng đề cập mức lợi nhuận trung bình khoảng 270.000 AUD đối với người bán. Tuy nhiên, chưa có đủ dữ liệu để xác định đây là lợi nhuận trước hay sau thuế, đã trừ chi phí giao dịch hay chưa, và áp dụng cho nhóm bất động sản nào. Giá mua trong quá khứ, thời gian nắm giữ và vị trí tài sản có thể tạo ra chênh lệch rất lớn. Người đọc không nên dùng mức trung bình này để ước tính trực tiếp lợi nhuận của một căn nhà cụ thể.

Ảnh minh họa: Nhà ở Melbourne được đưa ra thị trường.

Người mua có thêm cơ hội thương lượng

Khi số lượng nhà rao bán tăng trong lúc hoạt động giao dịch chậm lại, người mua thường có thêm thời gian so sánh và kiểm tra tài sản. Một số người bán tại Sydney và Melbourne cũng được cho là đang chuyển từ đấu giá sang bán theo hình thức thương lượng riêng. Cách giao dịch này có thể giúp người mua tránh áp lực phải quyết định ngay trong ngày đấu giá.

Dù vậy, nguồn cung nhiều hơn không có nghĩa mọi căn nhà đều được định giá thấp. Những bất động sản nằm gần trường học, phương tiện công cộng, trung tâm việc làm hoặc ở khu vực có nhu cầu cao vẫn có thể thu hút nhiều người mua. Trước khi đưa ra đề nghị, người mua nên:

• So sánh giao dịch gần nhất: Ưu tiên các căn có diện tích, loại hình và vị trí tương đồng thay vì chỉ dựa vào giá quảng cáo.
• Kiểm tra tình trạng tài sản: Nhà từng cho thuê có thể cần sửa chữa, bảo trì hoặc nâng cấp trước khi vào ở.
• Xem hồ sơ pháp lý: Kiểm tra quyền sở hữu, quy hoạch, phí hội đồng, phí strata nếu có và các điều kiện liên quan đến hợp đồng thuê hiện tại.
• Tính tổng chi phí: Ngoài tiền mua nhà còn có thuế trước bạ, chi phí vay, bảo hiểm, kiểm định và phí luật sư hoặc conveyancer.
• Giữ biên độ an toàn: Không nên vay đến giới hạn tối đa nếu ngân sách gia đình dễ bị ảnh hưởng bởi lãi suất hoặc chi phí sinh hoạt.

Người đang tìm sản phẩm cụ thể có thể tham khảo khu vực nhà đất tại Úc để theo dõi thông tin mua bán và cho thuê phù hợp với nhu cầu.

Nguồn nhà thuê có thể tiếp tục chịu áp lực

Mặt trái của làn sóng bán tài sản đầu tư là nguy cơ giảm số nhà cho thuê dài hạn. Nếu căn nhà được bán cho người mua để ở, tài sản đó sẽ không còn trong nguồn cung thuê. Khi số người cần thuê vẫn cao, sự thu hẹp nguồn cung có thể làm mức độ cạnh tranh tăng lên và khiến giá thuê chịu thêm áp lực.

Điều này đặc biệt đáng quan tâm với sinh viên quốc tế, lao động mới đến Úc và các gia đình chưa đủ điều kiện mua nhà. Người thuê nên chuẩn bị hồ sơ sớm, đọc kỹ hợp đồng và lưu lại chứng từ thanh toán. Tại Victoria, người cho thuê phải cung cấp ít nhất một phương thức thanh toán tiền thuê không phát sinh thêm phí. Nếu có tranh chấp, người thuê nên kiểm tra hướng dẫn hiện hành của Consumer Affairs Victoria thay vì chỉ dựa vào thông tin truyền miệng.

Cộng đồng có nhu cầu tìm chỗ ở tại Melbourne cũng có thể tham khảo thông tin tìm phòng và nhà cho thuê, hoặc trao đổi trong nhóm Tìm nhà - phòng cho thuê ở Melbourne. Người thuê cần thận trọng với yêu cầu chuyển tiền trước khi xem nhà, xác minh danh tính người cho thuê và không gửi giấy tờ cá nhân qua kênh thiếu an toàn.

Dự báo giá nhà đến năm 2027 cần được kiểm chứng

Nội dung nguồn cho biết Ngân hàng Quốc gia Úc (NAB) dự báo giá nhà có thể giảm sâu hơn và thời kỳ suy yếu kéo dài đến năm 2027. Tuy nhiên, tài liệu được cung cấp không kèm báo cáo NAB gốc, ngày phát hành hoặc bảng dự báo theo từng thành phố. Vì vậy, chưa đủ cơ sở để khẳng định đây là dự báo chính thức mới nhất của ngân hàng.

Dự báo giá bất động sản có thể thay đổi khi lạm phát, lãi suất, tăng trưởng việc làm, di cư và nguồn cung xây mới biến động. Melbourne cũng không phải một thị trường đồng nhất: nhà riêng, townhouse và apartment có thể đi theo các hướng khác nhau; vùng nội đô và ngoại ô cũng có mức cung cầu riêng. Người mua không nên trì hoãn hoặc thúc đẩy một giao dịch chỉ dựa trên một mốc dự báo dài hạn.

Một cách tiếp cận thực tế hơn là xây dựng nhiều kịch bản tài chính. Chẳng hạn, người mua có thể tính khoản trả nợ nếu lãi suất tăng, thu nhập giảm tạm thời hoặc tài sản cần sửa chữa ngoài dự kiến. Nhà đầu tư cần đưa thêm thời gian trống giữa hai hợp đồng thuê, phí quản lý và nghĩa vụ thuế vào bảng tính dòng tiền.

Áp lực chi phí sinh hoạt ảnh hưởng cả người thuê lẫn người vay

PropertyBuzz còn dẫn ước tính rằng khoảng 2,3 triệu hộ gia đình tại Úc đã trì hoãn hoặc có nguy cơ chậm trả tiền thuê hay khoản vay mua nhà để thanh toán các chi phí thiết yếu khác. Đây là con số đáng chú ý, nhưng báo cáo gốc, cách chọn mẫu và thời điểm khảo sát chưa được nêu rõ. Do đó, số liệu cần được đối chiếu trước khi sử dụng như một thống kê đại diện cho cả nước Úc.

Dù chưa thể xác nhận quy mô chính xác, áp lực ngân sách hộ gia đình là vấn đề có thật khi tiền nhà, điện, thực phẩm, bảo hiểm và nhiều chi phí khác cùng tăng. Tại Lãnh thổ Bắc Úc (Northern Territory) và các khu vực xa trung tâm, chi phí vận chuyển cũng có thể làm hàng hóa và dịch vụ đắt hơn.

Nếu gặp khó khăn trong thanh toán, người vay nên liên hệ ngân hàng sớm để tìm hiểu chương trình hỗ trợ hardship. Người thuê cũng nên trao đổi với chủ nhà hoặc đơn vị quản lý trước khi khoản tiền quá hạn kéo dài. Việc chủ động thường giúp các bên có thêm lựa chọn hơn so với chờ đến khi phát sinh tranh chấp.

Broker ngày càng giữ vai trò lớn

The Conversation được dẫn lại với thông tin 82% khoản vay mua nhà tại Úc được thực hiện thông qua nhà môi giới thế chấp. Tuy nhiên, tỷ lệ này cũng cần được đối chiếu với báo cáo gốc của Mortgage & Finance Association of Australia để xác định giai đoạn thống kê và phạm vi dữ liệu.

Broker có thể giúp khách hàng so sánh sản phẩm của nhiều tổ chức tín dụng, nhưng người vay vẫn cần hỏi rõ cách nhà môi giới được trả hoa hồng, danh sách ngân hàng họ đại diện và tổng chi phí khoản vay. Lãi suất quảng cáo thấp chưa chắc là lựa chọn rẻ nhất nếu đi kèm phí cao hoặc điều kiện kém linh hoạt.

Người Việt tại Melbourne nên làm gì?

Với người có kế hoạch mua nhà để ở, giai đoạn nguồn cung tăng có thể là lúc phù hợp để khảo sát kỹ và thương lượng có cơ sở. Tuy nhiên, khả năng trả nợ ổn định vẫn quan trọng hơn việc cố gắng bắt đúng đáy thị trường. Hãy xin phê duyệt vay có điều kiện, kiểm tra hợp đồng với chuyên gia độc lập và không bỏ qua bước kiểm định nhà.

Nhà đầu tư nên đánh giá từng tài sản dựa trên dòng tiền sau chi phí, triển vọng thuê thực tế và chiến lược nắm giữ. Người thuê cần hiểu quyền lợi của mình, cảnh giác với lừa đảo và chuẩn bị phương án dự phòng khi hợp đồng sắp hết hạn. Các trao đổi cộng đồng liên quan đến nhà ở và dịch vụ tại thành phố cũng có thể được tìm thấy trong nhóm Việc làm, nhà ở và dịch vụ tại Melbourne.

Tóm lại, thông tin nhà từng cho thuê chiếm khoảng 40% lượng rao bán cho thấy thị trường Melbourne có thể đang trải qua sự thay đổi đáng kể về cơ cấu nguồn cung. Người mua có khả năng được hưởng lợi từ nhiều lựa chọn và không gian thương lượng lớn hơn, trong khi người thuê đối mặt nguy cơ cạnh tranh gay gắt hơn. Tuy nhiên, các số liệu về tỷ lệ nhà đầu tư bán ra, lợi nhuận, khó khăn thanh toán và dự báo giá đến năm 2027 vẫn cần được kiểm chứng bằng tài liệu gốc. Mọi quyết định mua, bán hoặc vay vốn nên dựa trên hoàn cảnh tài chính cá nhân và tư vấn chuyên môn phù hợp.