Giá nhà bình dân tại Melbourne tăng vọt 12% khiến người mua gặp khó

Giá nhà tại Melbourne có dấu hiệu hạ nhiệt ở một số phân khúc, nhưng điều đó chưa mang lại nhiều hy vọng cho người mua có ngân sách hạn chế. Trái lại, nhóm bất động sản có mức giá thấp nhất tại nhiều vùng ngoại ô đang tăng nhanh, khiến người mua nhà lần đầu và các gia đình có thu nhập khiêm tốn phải đối mặt với cuộc cạnh tranh ngày càng gay gắt.

Phân tích dữ liệu giao dịch trong 12 tháng được realestate.com.au dẫn lại từ Viện Bất động sản Victoria (REIV) cho thấy nhóm 25% nhà có giá thấp nhất là một trong những phân khúc hoạt động tốt nhất. Hiện tượng này phản ánh sự phân hóa rõ rệt của thị trường bất động sản Úc: nhà ở phân khúc cao có thể giảm giá, trong khi những lựa chọn được xem là dễ tiếp cận hơn lại tiếp tục đắt lên.

Mornington dẫn đầu với mức tăng 12%

Mornington là khu vực ghi nhận mức tăng đáng chú ý nhất trong dữ liệu được công bố. Giá điển hình của nhóm 25% nhà rẻ nhất tại đây đạt 920.000 AUD, tăng khoảng 100.000 AUD, tương đương 12% so với một năm trước.

Mức 920.000 AUD cho thấy khái niệm “nhà bình dân” cần được hiểu theo nghĩa tương đối. Đây là nhóm nhà có giá thấp nhất trong phạm vi Mornington, chứ không có nghĩa chúng phù hợp với khả năng tài chính của mọi hộ gia đình. Với nhiều người mua nhà lần đầu, giá bán gần một triệu AUD vẫn là rào cản rất lớn, đặc biệt khi chi phí trả nợ đã tăng theo lãi suất.

Caroline Springs cũng chứng kiến giá của phân khúc thấp tăng 11,4%, từ 660.000 AUD lên 735.000 AUD. Như vậy, chỉ trong 12 tháng, mức giá đã tăng thêm 75.000 AUD. Glenroy ghi nhận mức tăng 10,2%, đưa giá lên khoảng 796.000 AUD, còn Frankston North tăng 8,5% và đạt mức 640.000 AUD.

• Mornington: 920.000 AUD, tăng 12%.
• Caroline Springs: 735.000 AUD, tăng 11,4%.
• Glenroy: 796.000 AUD, tăng 10,2%.
• Frankston North: 640.000 AUD, tăng 8,5%.

Các con số trên đại diện cho nhóm 25% bất động sản có giá thấp nhất tại từng địa bàn, không phải giá trung vị của toàn bộ nhà ở trong khu vực. Kết quả cũng có thể chịu ảnh hưởng bởi loại hình, vị trí và tình trạng của những căn nhà được bán trong từng giai đoạn.

Ảnh minh họa: Khu dân cư ngoại ô Melbourne giữa áp lực tăng giá nhà

Vì sao lãi suất cao lại đẩy giá nhà bình dân tăng?

Thông thường, lãi suất tăng sẽ làm thị trường bất động sản chậm lại vì người mua vay được ít tiền hơn và phải trả khoản góp hằng tháng cao hơn. Tuy nhiên, nhu cầu về nơi ở không biến mất hoàn toàn. Nhiều người chỉ thay đổi mục tiêu, chuyển từ nhà lớn hoặc gần trung tâm sang nhà nhỏ hơn, xa hơn và có giá thấp hơn.

Sự dịch chuyển này tạo ra hiệu ứng “nén cầu” xuống phân khúc thấp. Người từng cân nhắc mua nhà trên một triệu AUD có thể chuyển sang tìm bất động sản trong khoảng 700.000–950.000 AUD. Những người đã mua nhà khi lãi suất thấp nhưng nay không còn đủ khả năng duy trì khoản vay lớn cũng có thể bán nhà để chuyển sang lựa chọn vừa túi tiền hơn.

Do đó, người mua nhà lần đầu không chỉ cạnh tranh với nhau. Họ còn phải đối đầu với những người đổi sang nhà nhỏ hơn, các gia đình đã có vốn chủ sở hữu và đôi khi cả nhà đầu tư. Những nhóm này thường có khoản đặt cọc lớn hơn và khả năng linh hoạt khi trả giá tốt hơn.

Ngưỡng 950.000 AUD tập trung thêm nhu cầu

Theo ông Toby Balazs, Tổng giám đốc điều hành REIV, một phần áp lực đến từ chính sách hỗ trợ người mua nhà đầu tiên với khoản đặt cọc từ 5% đối với bất động sản nằm dưới ngưỡng giá áp dụng. Mức 950.000 AUD được bài viết nguồn đề cập đã khiến nhiều người tập trung tìm nhà ngay bên dưới giới hạn này.

Chương trình đặt cọc thấp có thể giúp người đủ khả năng trả nợ nhưng chưa tích lũy được khoản tiền lớn tham gia thị trường sớm hơn. Tuy nhiên, đặt cọc 5% không đồng nghĩa với việc căn nhà trở nên rẻ. Người mua vẫn phải đáp ứng tiêu chuẩn cho vay, chứng minh thu nhập và tự thanh toán khoản vay hằng tháng.

Chẳng hạn, khoản đặt cọc 5% cho căn nhà trị giá 920.000 AUD là 46.000 AUD. Khoản vay trước các chi phí khác có thể lên tới khoảng 874.000 AUD. Ngoài tiền đặt cọc, người mua còn phải dự trù chi phí pháp lý, kiểm tra tình trạng nhà, chuyển chỗ ở cùng các loại thuế hoặc lệ phí có thể áp dụng. Điều kiện cụ thể của chương trình hỗ trợ cần được kiểm tra trực tiếp với cơ quan quản lý và tổ chức cho vay tại thời điểm nộp hồ sơ.

Nguồn cung hạn chế khiến cạnh tranh thêm căng thẳng

Nhu cầu đang dồn xuống nhóm giá thấp nhưng nguồn cung không thể tăng nhanh tương ứng. Giá đất, vật liệu, nhân công và chi phí tài chính đều ảnh hưởng đến khả năng xây dựng nhà mới. Tại những khu vực đã phát triển, quỹ đất dành cho nhà biệt lập cũng ngày càng hạn chế.

Những địa bàn có kết nối giao thông thuận tiện, trường học và dịch vụ tốt thường thu hút lượng người mua lớn hơn. Glenroy có lợi thế kết nối với các khu vực khác của Melbourne, trong khi Caroline Springs phù hợp với nhiều gia đình nhờ hệ thống tiện ích và cộng đồng đã hình thành. Mornington có sức hút từ môi trường ven biển, còn Frankston North hưởng lợi từ xu hướng người mua tìm kiếm lựa chọn có mức giá thấp hơn ở phía đông nam thành phố.

Người đang tìm kiếm bất động sản có thể tham khảo thêm mục nhà đất tại Úc. Với nhu cầu thuê chỗ ở, danh mục cho thuê nhà, unit và apartment cũng cung cấp thêm lựa chọn phù hợp với cộng đồng người Việt.

Áp lực từ thị trường thuê nhà

Thị trường cho thuê căng thẳng cũng góp phần thúc đẩy một bộ phận người thuê cân nhắc mua nhà. Khi tiền thuê tăng và khó tìm được chỗ ở phù hợp, những hộ gia đình đã có khoản tiết kiệm có thể muốn chuyển sang sở hữu nhà để ổn định lâu dài.

Dù vậy, không phải người thuê nào cũng đủ khả năng trở thành chủ nhà. Tiền đặt cọc chỉ là một trong nhiều điều kiện. Ngân hàng còn đánh giá thu nhập, lịch sử tín dụng, chi phí sinh hoạt, các khoản nợ hiện có và khả năng trả nợ nếu lãi suất thay đổi. Vì thế, ngay cả khi bất động sản nằm dưới trần hỗ trợ, người mua vẫn có thể không đạt tiêu chuẩn vay.

Bà Michelle Skoglund, chuyên viên môi giới nhà đất tại Mornington, cho biết người mua vẫn tích cực tìm kiếm cơ hội sau các đợt tăng lãi suất. Một trong những nguyên nhân là tâm lý lo ngại khả năng vay sẽ tiếp tục suy giảm nếu họ trì hoãn giao dịch.

Ông Jacob Decru, chuyên viên môi giới vay thế chấp tại Loan Market, cũng nhận định phân khúc dưới 950.000 AUD đang thu hút lượng người mua đông đảo. Ngoài người mua nhà lần đầu, thị trường còn có những chủ sở hữu từng vay mua nhà lớn trong giai đoạn lãi suất thấp và nay muốn chuyển sang tài sản có chi phí dễ quản lý hơn.

Nhà cao cấp giảm giá không giúp nhiều cho người mua ngân sách thấp

Dữ liệu được bài viết nguồn trích dẫn cho thấy giá tại các khu vực giàu có ở nội thành đã giảm từ mức trung bình 1,612 triệu AUD xuống 1,545 triệu AUD trong ba tháng, tương đương mức giảm khoảng 4,2%. Tuy nhiên, không nên so sánh trực tiếp con số ba tháng của phân khúc cao cấp với mức tăng 12 tháng của nhóm nhà giá thấp mà không xét đến khác biệt về kỳ thống kê và loại tài sản.

Điểm quan trọng là sự suy yếu của nhà cao cấp không tự động giúp nhà bình dân trở nên dễ mua. Người có ngân sách hạn chế thường không thể chuyển sang mua tài sản trị giá trên 1,5 triệu AUD chỉ vì giá đã giảm. Trong khi đó, lượng người tìm kiếm nhà dưới 950.000 AUD lại tăng, khiến giá ở đáy thị trường được nâng đỡ.

Người mua nhà lần đầu nên chuẩn bị gì?

Trong bối cảnh cạnh tranh cao, người mua cần xác định ngân sách dựa trên khả năng trả nợ thực tế thay vì chỉ dựa vào số tiền ngân hàng đồng ý cho vay. Một kế hoạch thận trọng nên bao gồm:

• Tính toán khoản trả nợ nếu lãi suất tăng thêm.
• Dự phòng chi phí sửa chữa, bảo hiểm, phí pháp lý và chuyển nhà.
• Xin phê duyệt khoản vay sơ bộ trước khi đấu giá hoặc đưa ra đề nghị.
• Không bỏ qua việc kiểm tra kết cấu, tình trạng tài sản và hợp đồng mua bán.
• So sánh nhiều khu vực, loại hình nhà và thời gian đi lại đến nơi làm việc.
• Tránh trả giá vượt ngân sách chỉ vì lo sợ bỏ lỡ cơ hội.

Người đọc muốn trao đổi thêm về nhà ở và cuộc sống tại Melbourne có thể tham gia nhóm VDS việc làm, nhà ở và dịch vụ tại Melbourne hoặc theo dõi trang Nhà ở tại Úc. Khi giao dịch, người mua vẫn nên kiểm chứng thông tin và tham vấn chuyên gia tài chính, pháp lý độc lập.

Triển vọng của phân khúc nhà bình dân tại Melbourne

Nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao, khả năng vay của hộ gia đình có thể còn chịu sức ép. Điều này có thể khiến nhu cầu tiếp tục tập trung vào các bất động sản có giá thấp hơn. Tuy nhiên, nếu chi phí trả nợ vượt quá sức chịu đựng của người mua, tốc độ tăng giá cũng có thể chậm lại.

Nếu lãi suất giảm, nhiều người sẽ cải thiện được khả năng vay và quay lại thị trường. Khi nguồn cung chưa theo kịp, giá nhà có thể tăng trên phạm vi rộng hơn. Trong cả hai kịch bản, việc bổ sung nguồn cung phù hợp với thu nhập thực tế vẫn là yếu tố quan trọng để cải thiện khả năng mua nhà.

Số liệu hiện có cho thấy vấn đề của Melbourne không đơn giản là giá nhà toàn thành phố tăng hay giảm. Thị trường đang phân hóa mạnh giữa các tầng giá. Trong khi một số tài sản cao cấp mất giá, nhóm nhà rẻ nhất tại nhiều khu vực lại nhận được nhu cầu lớn nhất. Đây là lý do người mua nhà lần đầu vẫn gặp khó dù các chỉ số chung có thể tạo cảm giác thị trường đang hạ nhiệt.

Nguồn: realestate.com.au và dữ liệu REIV được bài viết nguồn dẫn lại. Chi tiết được ghi là “quý 9” trong nội dung ban đầu không phải cách gọi một quý thông thường, vì vậy bài viết này không sử dụng mốc đó. Người đọc nên đối chiếu kỳ báo cáo gốc của REIV trước khi dùng con số giảm 0,7% cho mục đích tài chính hoặc nghiên cứu.