Ngân hàng CBA dự báo lợi suất cho thuê tại Úc tăng mạnh đến năm 2027

Thị trường nhà cho thuê tại Úc có thể tiếp tục thu hút sự quan tâm của giới đầu tư khi nguồn cung nhà ở chưa theo kịp nhu cầu. Theo thông tin được Australian Property Update dẫn lại từ một phân tích của Commonwealth Bank of Australia (CBA), lợi suất cho thuê trung bình tại các thành phố thủ phủ được dự báo có thể tăng lên khoảng 4,5% vào cuối năm 2027. Dù vậy, đây là dự báo chứ không phải kết quả chắc chắn và người mua cần xem xét kỹ cách tính lợi suất, chi phí sở hữu cũng như độ tin cậy của từng số liệu.

Nhận định trên đặc biệt đáng chú ý với cộng đồng người Việt đang sở hữu hoặc cân nhắc mua bất động sản tại Úc. Giá thuê tăng có thể hỗ trợ dòng tiền, nhưng một tài sản có lợi suất gộp hấp dẫn chưa chắc mang lại lợi nhuận ròng tốt nếu lãi vay, thuế, bảo trì và các khoản phí khác cùng tăng. Độc giả có thể theo dõi thêm chuyên mục thị trường bất động sản Úc để cập nhật các thông tin liên quan.

Thiếu nguồn cung tiếp tục hỗ trợ giá thuê

Theo nội dung được dẫn lại, chuyên gia kinh tế cấp cao Trent Saunders của CBA cho rằng tình trạng thiếu hụt nhà ở vẫn là yếu tố quan trọng định hình thị trường cho thuê. Tỷ lệ nhà trống toàn quốc được đề cập ở mức khoảng 1,8%, thấp hơn mức trung bình 2,8% của giai đoạn 2015–2019. Khi số căn nhà sẵn sàng cho thuê ở mức thấp, người thuê phải cạnh tranh nhiều hơn và chủ nhà có thêm khả năng điều chỉnh giá trong giới hạn pháp luật của từng bang hoặc vùng lãnh thổ.

Nguồn cung nhà ở thường không thể tăng ngay lập tức. Một dự án mới phải trải qua các khâu quy hoạch, phê duyệt, huy động vốn và thi công. Chi phí vật liệu, thiếu lao động xây dựng và khó khăn của các doanh nghiệp trong ngành cũng có thể khiến tiến độ bàn giao chậm hơn dự kiến. Vì vậy, ngay cả khi tăng trưởng dân số giảm tốc hoặc số nhà hoàn thiện bắt đầu cải thiện, thị trường vẫn cần thời gian để xử lý lượng thiếu hụt đã tích tụ.

Tuy nhiên, tỷ lệ nhà trống toàn quốc chỉ phản ánh bức tranh rộng. Tình trạng cung cầu có thể khác biệt đáng kể giữa nhà riêng và căn hộ, giữa khu trung tâm với ngoại ô, cũng như giữa từng thành phố. Một khu vực có tỷ lệ trống thấp ở hiện tại vẫn có thể đối mặt với nguồn cung mới lớn trong vài năm tới.

Ảnh minh họa: Khu căn hộ cho thuê tại một thành phố lớn của Úc

Lợi suất cho thuê có thể đạt khoảng 4,5%

CBA được dẫn lời dự báo lợi suất cho thuê trung bình tại tám thành phố thủ phủ có thể tăng từ khoảng 3,75% vào giữa năm 2026 lên khoảng 4,5% vào cuối năm 2027. Kịch bản này dựa trên khả năng giá thuê tiếp tục tăng trong khi giá bất động sản giảm nhẹ hoặc đi ngang. Về mặt toán học, khi thu nhập thuê tăng nhanh hơn giá trị tài sản, lợi suất sẽ được cải thiện.

Dù vậy, các mốc giữa năm 2026 và tháng 8/2026 xuất hiện trong nguồn thông tin được cung cấp cần được kiểm tra cẩn thận theo ngày công bố báo cáo. Nếu tài liệu được phát hành trước những thời điểm đó, các con số phải được hiểu là dự báo thay vì dữ liệu đã ghi nhận. Hiện chưa có tài liệu gốc của CBA kèm ngày phát hành, bảng số liệu và phương pháp tính trong thông tin đầu vào, vì vậy không nên xem các mức nói trên là dữ liệu đã được xác minh độc lập.

Nội dung được dẫn lại cũng đề cập tốc độ tăng giá thuê quảng cáo khác nhau giữa các thành phố, với Darwin và Perth được cho là tăng nhanh hơn Sydney và Melbourne. Tuy nhiên, danh sách chỉ nêu bảy thành phố và không có Canberra, dù phần dự báo sử dụng khái niệm tám thủ phủ. Đây là chi tiết cần làm rõ trước khi so sánh các thị trường.

Giá thuê quảng cáo không phải toàn bộ thị trường

Khái niệm “giá thuê quảng cáo” thường chỉ mức giá chào thuê của những bất động sản đang được đăng tin. Chỉ số này có thể phản ánh khá nhanh sự thay đổi của thị trường, nhưng không đồng nghĩa với tiền thuê thực tế trong tất cả hợp đồng hiện hành. Nhiều người thuê vẫn đang ở trong hợp đồng cũ, trong khi mức giá cuối cùng có thể thay đổi sau quá trình thương lượng.

Các đơn vị nghiên cứu cũng có thể áp dụng phương pháp khác nhau để tính tỷ lệ nhà trống và tốc độ tăng giá thuê. Có nơi dựa trên tin đăng, có nơi sử dụng dữ liệu từ đại lý quản lý bất động sản hoặc mô hình ước tính riêng. Do đó, nhà đầu tư không nên đặt số liệu của nhiều nguồn cạnh nhau nếu chưa kiểm tra định nghĩa và thời kỳ thống kê.

Phân biệt lợi suất gộp và lợi nhuận ròng

Mức 4,5% nhiều khả năng đề cập đến lợi suất cho thuê gộp. Công thức phổ biến là lấy tiền thuê trong một năm chia cho giá mua hoặc giá trị tài sản, sau đó nhân với 100%. Ví dụ, một căn hộ trị giá 700.000 AUD và cho thuê với giá 600 AUD mỗi tuần sẽ tạo ra 31.200 AUD tiền thuê một năm, tương đương lợi suất gộp khoảng 4,46%.

Con số này chưa trừ các khoản chi phí thực tế như:

• Phí quản lý bất động sản và tìm người thuê mới.
• Phí strata hoặc body corporate đối với căn hộ.
• Council rates, water rates và bảo hiểm.
• Chi phí sửa chữa, bảo trì và thời gian để trống.
• Thuế đất, lãi vay và các khoản phí ngân hàng.
• Thuế thu nhập hoặc phụ thu áp dụng theo tình trạng cư trú.

Nếu tài sản thu 31.200 AUD mỗi năm nhưng phát sinh 9.000 AUD chi phí vận hành, lợi suất ròng trước lãi vay chỉ còn khoảng 3,17%. Trong trường hợp sử dụng khoản vay lớn, dòng tiền vẫn có thể âm dù lợi suất gộp tiến gần 4,5%. Vì thế, cụm từ “lợi suất tăng” không nên được hiểu là nhà đầu tư chắc chắn có lãi.

Căn hộ và khu vực vùng ven có thể được chú ý

Trong bối cảnh giá nhà tại nhiều khu vực ở mức cao, dòng vốn có thể tìm đến căn hộ, vùng ngoại ô hoặc các thành phố có giá mua vừa tầm hơn. Căn hộ thường có giá thấp hơn nhà riêng trong cùng khu vực, trong khi chênh lệch tiền thuê không phải lúc nào cũng tương ứng với chênh lệch giá mua. Điều này có thể giúp lợi suất gộp của căn hộ cao hơn.

Tuy nhiên, lợi suất cao thường đi cùng một số rủi ro. Nhà đầu tư cần kiểm tra phí strata, special levy, chất lượng xây dựng, nguồn cung căn hộ mới và khả năng bán lại. Tại những thị trường nhỏ, giá thuê có thể biến động mạnh theo dự án hạ tầng, ngành tài nguyên hoặc tình hình việc làm địa phương. Người đang tìm hiểu nguồn cung thực tế có thể tham khảo mục nhà unit và apartment cho thuê để có thêm góc nhìn về tin đăng trên thị trường.

Nhà đầu tư người Việt cần lưu ý điều gì?

Trước khi mua bất động sản cho thuê, người Việt tại Úc nên lập bảng dòng tiền theo nhiều kịch bản lãi suất và tỷ lệ trống. Đừng chỉ sử dụng mức thuê tốt nhất đang được quảng cáo. Một phương án thận trọng nên tính đến thời gian không có người thuê, chi phí sửa chữa bất ngờ và khả năng lãi suất duy trì ở mức cao lâu hơn dự kiến.

Tình trạng cư trú cũng ảnh hưởng đáng kể đến quy định mua nhà và nghĩa vụ thuế. Công dân, thường trú nhân, người giữ visa tạm thời và người mua nước ngoài có thể chịu các điều kiện khác nhau. Một số trường hợp phải xin chấp thuận trước khi mua, bị hạn chế đối với nhà đã qua sử dụng hoặc phải nộp phụ thu stamp duty và land tax. Người mua nên trao đổi với luật sư chuyển nhượng, kế toán thuế và chuyên gia tín dụng có giấy phép trước khi ký hợp đồng.

Để trao đổi thông tin về nhà ở trong cộng đồng, độc giả có thể tham khảo trang Nhà ở tại Úc hoặc nhóm Người Việt tại Úc. Các bài đăng cộng đồng chỉ nên được dùng để tham khảo; mọi thông tin về pháp lý, thuế và tài chính vẫn cần xác minh qua chuyên gia phù hợp.

Triển vọng tích cực nhưng không nên bỏ qua rủi ro

Nhìn chung, luận điểm thiếu nguồn cung hỗ trợ giá thuê tại Úc có cơ sở kinh tế. Nếu tiền thuê tiếp tục tăng trong khi giá nhà đi ngang, lợi suất gộp của nhà đầu tư có thể cải thiện. Tuy nhiên, dự báo đến năm 2027 phụ thuộc vào nhiều biến số như nhập cư, số nhà mới hoàn thành, lãi suất, thu nhập của người thuê, chính sách thuế và quy định tại từng bang.

Thông tin CBA dự báo lợi suất khoảng 4,5% vì thế nên được xem là một kịch bản tham khảo ở cấp độ thị trường, không phải khuyến nghị mua bất động sản. Trước khi giải ngân, nhà đầu tư cần xác minh báo cáo gốc, đánh giá từng khu vực và tính lợi nhuận ròng sau toàn bộ chi phí. Một quyết định phù hợp không chỉ dựa vào tỷ suất thuê, mà còn phải cân bằng dòng tiền, tiềm năng tăng giá, mức độ thanh khoản và khả năng chịu rủi ro dài hạn.