Bất động sản Úc giảm giá diện rộng nhưng người mua vẫn e dè vì lãi suất

Thị trường nhà ở Úc đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý: giá bất động sản giảm tại nhiều khu vực, số nhà được rao bán tăng và người mua có thêm cơ hội thương lượng, nhưng lượng người sẵn sàng xuống tiền vẫn hạn chế. Nguyên nhân quan trọng không nằm ở việc thiếu lựa chọn, mà ở khả năng vay vốn và gánh nặng trả nợ hằng tháng.

Đối với các gia đình người Việt đang dự định an cư hoặc đầu tư, thị trường yếu hơn có thể tạo ra cơ hội tìm được tài sản phù hợp với mức giá dễ thương lượng hơn. Dù vậy, giá niêm yết thấp hơn chưa chắc đồng nghĩa với tổng chi phí sở hữu thấp hơn, nhất là khi lãi vay, bảo hiểm, thuế phí và chi phí sinh hoạt vẫn tạo áp lực lớn lên ngân sách gia đình.

Thị trường bất động sản Úc nghiêng về phía người mua

Theo nội dung báo cáo thị trường được dẫn lại từ Cotality, giá trị bất động sản nói chung đã thấp hơn 5,2% so với mức đỉnh được đề cập. Tại các thành phố thủ phủ, một căn nhà được cho là cần trung bình 39 ngày để tìm được người mua, so với 23 ngày trong cùng kỳ trước đó. Tỷ lệ bán thành công tại đấu giá cũng có xu hướng suy yếu.

Những chỉ báo này cho thấy người bán không còn nắm ưu thế rõ rệt như trong giai đoạn nhu cầu tăng mạnh. Khi nhà mất nhiều thời gian hơn để bán, người mua thường có điều kiện kiểm tra kỹ hợp đồng, đánh giá chất lượng công trình và thương lượng lại mức giá. Người bán cần giao dịch nhanh cũng có thể linh hoạt hơn về ngày bàn giao, điều kiện tài chính hoặc các hạng mục cần sửa chữa.

Tổng số bất động sản đang được quảng cáo bán được ghi nhận tăng 23,1% so với một năm trước, trong khi số nhà mới đưa ra thị trường giảm 9,2%. Hai con số này không mâu thuẫn. Chúng có thể cho thấy nhà cũ chưa bán được đang tích tụ, thay vì người bán mới đồng loạt đưa tài sản ra thị trường.

Độc giả muốn theo dõi thêm thông tin và tin rao liên quan có thể tham khảo chuyên mục nhà đất tại Úc và chuyên trang thị trường bất động sản Úc.

Ảnh minh họa: Thị trường bất động sản ở Úc nghiêng về phía người mua

Vì sao giá nhà giảm nhưng vẫn khó mua?

Giá bán chỉ là một phần trong bài toán mua nhà. Phần còn lại là số tiền đặt cọc, hạn mức ngân hàng chấp thuận và khoản trả nợ trong nhiều năm. Khi lãi suất vay mua nhà tăng, lợi ích từ việc giá bất động sản giảm có thể bị thu hẹp, thậm chí bị triệt tiêu hoàn toàn.

Chẳng hạn, với một căn nhà giảm giá 5%, người mua sẽ vay ít hơn nếu giữ nguyên tỷ lệ đặt cọc. Tuy nhiên, nếu lãi suất khoản vay tăng đáng kể, số tiền phải trả mỗi tháng vẫn có thể cao hơn trước. Ngoài tiền gốc và lãi, chủ nhà còn phải tính thuế trước bạ, phí luật sư hoặc conveyancer, bảo hiểm, council rates, water rates, chi phí bảo trì và phí strata nếu mua căn hộ.

Ngân hàng cũng không chỉ đánh giá hồ sơ theo lãi suất đang áp dụng. Người vay thường phải chứng minh rằng mình vẫn trả được nợ nếu lãi suất cao hơn một khoảng an toàn. Vì vậy, người có nhiều khoản nợ khác, thu nhập không ổn định hoặc nhiều người phụ thuộc có thể được duyệt hạn mức thấp hơn dự tính.

Nội dung nguồn cho rằng RBA đã nâng lãi suất lên 4,6% và khoản trả nợ tiêu chuẩn đạt khoảng 4.500 AUD mỗi tháng. Tuy nhiên, hai dữ kiện này cần được đối chiếu theo đúng ngày tham chiếu và tài liệu gốc trước khi sử dụng như số liệu chính thức. Độc giả có thể kiểm tra quyết định lãi suất tại Ngân hàng Dự trữ Úc và dữ liệu cho vay tại Nha Thống kê Úc.

Sydney dẫn đầu đợt điều chỉnh

Đợt suy yếu được mô tả là bắt đầu tại Sydney và Melbourne trước khi lan rộng sang phần lớn các thành phố thủ phủ. Trong ba tháng tính đến cuối tháng Chín của kỳ báo cáo, 97% vùng ngoại ô thuộc các thủ phủ được cho là ghi nhận giá giảm. Darwin là ngoại lệ với mức tăng nhẹ 0,4%, còn các thủ phủ khác đều suy yếu trong tháng được đề cập.

Tại Sydney, giá nhà giảm 1,4% trong tháng và thấp hơn 8,6% so với mức đỉnh tháng Hai theo dữ liệu trong nội dung nguồn. Melbourne ghi nhận mức giảm 0,7%. Các mốc này cần được đọc kèm năm tham chiếu và phương pháp thống kê của báo cáo, bởi chỉ số giá nhà có thể được cập nhật khi có thêm dữ liệu giao dịch.

Sydney thường nhạy cảm với lãi suất do giá bất động sản và quy mô khoản vay cao. Cùng một mức tăng lãi suất, người vay một triệu AUD sẽ chịu tác động lớn hơn đáng kể so với người vay 500.000 AUD. Melbourne có mặt bằng giá thấp hơn Sydney tại nhiều khu vực, nhưng thị trường vẫn chịu ảnh hưởng từ chi phí tín dụng, nguồn cung căn hộ và tâm lý thận trọng của người mua.

Người mua có thêm quyền thương lượng

Khi thời gian rao bán kéo dài, người mua không cần vội vàng trả giá vượt khả năng chỉ vì lo bỏ lỡ. Đây là lúc có thể so sánh nhiều bất động sản, nghiên cứu lịch sử giao dịch và yêu cầu kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng.

• So sánh giá bán thực tế: Không chỉ nhìn giá quảng cáo, người mua nên xem các giao dịch gần đây của tài sản tương đồng trong cùng khu vực.
• Kiểm tra công trình: Báo cáo xây dựng và mối mọt có thể phát hiện những khoản sửa chữa tốn kém sau khi nhận nhà.
• Đọc kỹ hợp đồng: Luật sư hoặc conveyancer độc lập cần kiểm tra easement, quy hoạch, điều khoản thanh toán và các giới hạn liên quan đến tài sản.
• Đánh giá hồ sơ strata: Người mua căn hộ nên xem quỹ bảo trì, biên bản họp, khiếm khuyết xây dựng và nguy cơ phát sinh special levy.
• Đặt điều kiện phù hợp: Trong thị trường chậm, người mua có thể có thêm cơ hội đưa điều kiện tài chính hoặc kiểm tra kỹ thuật vào đề nghị mua.

Không nên mua chỉ vì thấy giá đang giảm

Một bất động sản được giảm giá chưa chắc là lựa chọn tốt nếu chi phí sửa chữa cao, vị trí không phù hợp hoặc người mua phải vay sát giới hạn. Trước khi đưa ra đề nghị, gia đình nên xây dựng ngân sách dựa trên thu nhập sau thuế và toàn bộ chi phí sinh hoạt thực tế.

Một cách thận trọng là thử tính khoản trả nợ trong kịch bản lãi suất cao hơn hiện tại từ 2 đến 3 điểm phần trăm. Sau khi thanh toán tiền vay, gia đình vẫn cần đủ tiền cho thực phẩm, điện nước, bảo hiểm, đi lại, học phí và những khoản phát sinh. Quỹ dự phòng nên đủ trang trải vài tháng chi phí thiết yếu thay vì được dùng hết cho tiền đặt cọc.

Người dự định mua để ở lâu dài có thể ít bị ảnh hưởng bởi biến động giá trong một vài quý. Ngược lại, nếu chỉ dự định nắm giữ từ một đến ba năm, thuế trước bạ, phí giao dịch và rủi ro giá tiếp tục giảm có thể làm quyết định mua trở nên kém hiệu quả.

Lưu ý dành cho người Việt tại Úc

Tình trạng cư trú ảnh hưởng trực tiếp đến quyền mua nhà, nghĩa vụ thuế và yêu cầu phê duyệt. Công dân Úc, thường trú nhân, người giữ thị thực tạm thời và người không cư trú có thể phải tuân theo những quy định khác nhau. Người có yếu tố nước ngoài nên kiểm tra yêu cầu của FIRB và các khoản phụ thu tại bang nơi định mua.

Người tự kinh doanh hoặc có thu nhập từ Việt Nam cần chuẩn bị hồ sơ sớm, bao gồm tờ khai thuế, Notice of Assessment, sao kê ngân hàng, báo cáo tài chính và giấy tờ chứng minh nguồn tiền đặt cọc. Nếu chuyển tiền quốc tế, không nên thực hiện quá sát ngày thanh toán vì ngân hàng có thể cần thêm thời gian kiểm tra nguồn tiền.

Để trao đổi kinh nghiệm về chỗ ở và đời sống, độc giả có thể tham gia nhóm Người Việt tại Úc hoặc theo dõi trang Nhà ở tại Úc. Thông tin trên mạng xã hội chỉ nên dùng để tham khảo; quyết định tài chính và pháp lý cần dựa trên ý kiến của chuyên gia có giấy phép.

Cơ hội dành cho người có nền tảng tài chính vững

Thị trường hiện nay thuận lợi hơn cho người có tiền đặt cọc lớn, thu nhập ổn định và kế hoạch nắm giữ dài hạn. Nhóm này có thể tận dụng nguồn cung phong phú, giảm áp lực cạnh tranh và thương lượng kỹ hơn về giá cũng như điều kiện giao dịch.

Tuy nhiên, thị trường chưa chắc thuận lợi cho người phải vay tối đa. Giá nhà giảm 5% đến 9% tại một số chỉ số hoặc khu vực có thể không đủ bù lại lãi vay cao, hạn mức tín dụng thấp và chi phí sở hữu tăng. Vì vậy, câu hỏi quan trọng không phải chỉ là “giá đã chạm đáy hay chưa”, mà là “gia đình có thể trả khoản vay một cách an toàn trong nhiều kịch bản hay không”.

Nhìn chung, bất động sản Úc đang mang lại nhiều quyền lựa chọn hơn cho người mua, nhưng khả năng chi trả vẫn là rào cản lớn nhất. Người mua nên tận dụng thời gian để nghiên cứu, kiểm tra pháp lý và thương lượng, đồng thời tránh quyết định dựa trên tâm lý săn giá rẻ. Một căn nhà phù hợp là tài sản đáp ứng nhu cầu thực tế mà không đẩy ngân sách gia đình vào trạng thái căng thẳng kéo dài.