Khủng hoảng nhà thuê ở Úc leo thang: Tỷ lệ trống chạm đáy và giá thuê tăng vọt

Thị trường nhà thuê tại Úc vẫn đang ở trong giai đoạn đặc biệt khó khăn. Nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu tập trung mạnh tại các thành phố lớn khiến người thuê phải đối mặt với mức giá cao, ít lựa chọn và sự cạnh tranh gay gắt tại mỗi buổi xem nhà. Du học sinh, người mới nhập cư và các gia đình có thu nhập thấp hoặc trung bình là những nhóm cảm nhận áp lực rõ rệt nhất.

Một số dữ liệu thị trường được dẫn lại cho rằng tỷ lệ nhà cho thuê còn trống trên toàn quốc đã giảm về khoảng 1,8%, thấp hơn đáng kể so với mức trung bình 2,8% trong giai đoạn 2015–2019. Tuy nhiên, người đọc cần lưu ý rằng mỗi tổ chức như Domain, SQM Research hay PropTrack sử dụng phương pháp thống kê khác nhau. Vì vậy, không có một tỷ lệ nhà trống duy nhất đại diện tuyệt đối cho toàn bộ thị trường Úc.

Dù số liệu cụ thể có thể khác nhau theo nguồn và thời điểm, xu hướng chung vẫn rất rõ ràng: nhiều khu vực đang nghiêng mạnh về phía chủ nhà. Trong ngành bất động sản, tỷ lệ trống dưới 2% thường được xem là dấu hiệu của một thị trường thiếu nguồn cung, còn mức quanh hoặc dưới 1% phản ánh tình trạng cạnh tranh đặc biệt gay gắt.

Vì sao khủng hoảng nhà thuê tại Úc ngày càng nghiêm trọng?

Cuộc khủng hoảng hiện nay không xuất phát từ một nguyên nhân riêng lẻ. Trong nhiều năm, số lượng nhà ở mới tại những khu vực có nhu cầu cao không theo kịp tốc độ tăng dân số. Sau khi biên giới mở cửa trở lại, lượng người đến Úc học tập, làm việc và định cư tăng nhanh, trong khi việc xây dựng nhà mới cần nhiều năm để hoàn thành.

Chi phí vật liệu, nhân công, đất đai và vốn vay đều tăng, khiến nhiều dự án căn hộ mất tính khả thi. Một số dự án bị trì hoãn hoặc hủy bỏ dù đã được đề xuất. Quy trình quy hoạch kéo dài, thiếu lao động có tay nghề và hạ tầng chưa theo kịp cũng làm tốc độ bổ sung nguồn cung chậm hơn nhu cầu thực tế.

• Nguồn cung xây mới hạn chế: Số nhà hoàn thành chưa đáp ứng đủ nhu cầu tại các đô thị lớn.
• Chi phí xây dựng tăng: Giá vật liệu, tiền lương và chi phí vay vốn làm nhiều dự án khó triển khai.
• Dân số tăng nhanh: Người mới đến thường thuê nhà trong giai đoạn đầu, tạo áp lực tức thời lên thị trường.
• Thiếu nhà ở xã hội: Danh sách chờ dài khiến nhiều hộ thu nhập thấp phải tiếp tục cạnh tranh trong thị trường tư nhân.
• Nhu cầu tập trung theo khu vực: Nhà gần trường học, việc làm và giao thông công cộng luôn có mức cạnh tranh cao hơn.

Người đọc có thể theo dõi thêm các diễn biến tại chuyên mục thị trường bất động sản Úc để cập nhật thông tin liên quan đến giá thuê, nguồn cung và chính sách nhà ở.

Ảnh minh họa: Người thuê cạnh tranh tìm căn hộ tại thành phố lớn

Du học sinh chịu áp lực lớn từ chi phí chỗ ở

Sinh viên quốc tế là một trong những nhóm dễ bị tổn thương nhất trong cuộc khủng hoảng nhà thuê. Nhiều bạn chưa có lịch sử thuê nhà tại Úc, thu nhập không ổn định, thiếu người tham chiếu tại địa phương và cần sống gần trường hoặc các tuyến giao thông công cộng.

Một số báo cáo thị trường được nguồn thứ cấp dẫn lại ước tính Úc đang thiếu một lượng lớn chỗ ở chuyên biệt dành cho sinh viên. Tuy nhiên, những con số như thiếu 185.000 giường hoặc chỉ có thêm 34.000 giường trong giai đoạn 2026–2029 cần được hiểu thận trọng. Dự án nằm trong kế hoạch chưa chắc sẽ được hoàn thành, còn khoảng cách giữa số sinh viên và nguồn cung nhà ở chuyên biệt không đồng nghĩa với việc toàn bộ số sinh viên đó không có nơi ở. Nhiều người hiện thuê phòng trong nhà ở ghép, sống cùng người thân hoặc sử dụng homestay.

Tương tự, mức giá phòng sinh viên từ 700 đến 900 AUD mỗi tuần tại một số khu vực ở Sydney không đại diện cho toàn bộ thị trường. Mức này có thể áp dụng cho căn studio, phòng khép kín hoặc dự án nhà ở sinh viên cao cấp gần trung tâm, bao gồm điện, nước, internet và tiện ích chung. Phòng riêng trong nhà ở ghép hoặc chỗ ở xa trung tâm có thể có giá khác đáng kể.

Vì tiền thuê chỉ là một phần của ngân sách, sinh viên còn phải tính bond, tiền thuê trả trước, điện, gas, internet, nội thất, chi phí chuyển nhà và đi lại. Một căn phòng xa trường có giá thấp hơn chưa chắc giúp tiết kiệm nếu người thuê phải đổi nhiều tuyến phương tiện hoặc cần mua ô tô.

Người mới định cư gặp khó khi chưa có lịch sử thuê nhà

Người mới đến Úc thường chưa có hồ sơ thuê nhà, thư giới thiệu từ đại lý cũ hoặc lịch sử thanh toán tại địa phương. Trong thị trường cạnh tranh, đây có thể là bất lợi lớn dù người nộp đơn có khả năng tài chính phù hợp.

Một trường hợp được truyền thông nhắc đến là anh Jay Biayi, người tị nạn đến từ Cộng hòa Dân chủ Congo và sinh sống tại Adelaide. Anh được cho là đã mất gần sáu tháng, tham dự hơn 100 buổi xem nhà và nhiều lần bị từ chối trước khi tìm được chỗ ở. Đây là một câu chuyện cá nhân, không thể dùng để đại diện cho toàn bộ người nhập cư, nhưng phần nào cho thấy những trở ngại mà người chưa có lịch sử thuê nhà tại Úc có thể gặp phải.

Ngoài thiếu nguồn cung, người mới đến còn có thể đối diện với rào cản ngôn ngữ, việc làm chưa ổn định, thiếu người giới thiệu hoặc khó đáp ứng yêu cầu hồ sơ của đại lý. Các gia đình đông người càng khó tìm nhà vì cần nhiều phòng ngủ và phải chuẩn bị ngân sách cao hơn.

Mục tiêu 1,2 triệu căn nhà có giải quyết được vấn đề?

Theo National Housing Accord, Úc đặt mục tiêu tạo ra 1,2 triệu căn nhà mới trong năm năm, từ ngày 1/7/2024 đến ngày 30/6/2029. Đây là mục tiêu phối hợp giữa Chính phủ Liên bang, các bang, vùng lãnh thổ, chính quyền địa phương, ngành xây dựng và nhà đầu tư tư nhân, không phải cam kết Chính phủ Liên bang sẽ trực tiếp xây toàn bộ số nhà này.

Để đạt mục tiêu, trung bình Australia cần bổ sung khoảng 240.000 căn mỗi năm. Đây là thách thức lớn trong bối cảnh chi phí xây dựng cao, thiếu lao động, thời gian phê duyệt kéo dài và nhiều dự án căn hộ chưa đủ hiệu quả tài chính. Chính phủ có thể hỗ trợ thông qua đầu tư hạ tầng, khuyến khích quy hoạch và các chương trình nhà ở xã hội, nhưng thị trường khó cải thiện ngay lập tức vì một dự án thường mất nhiều năm từ lúc đề xuất đến khi bàn giao.

Việc lãi suất giảm trong tương lai, nếu xảy ra, cũng không đồng nghĩa giá thuê sẽ lập tức đi xuống. Lãi suất thấp hơn có thể hỗ trợ chủ đầu tư và cải thiện tính khả thi của dự án, nhưng nguồn cung mới vẫn cần thời gian. Trong khi nhu cầu còn cao, giá thuê có thể chỉ tăng chậm lại thay vì giảm trên diện rộng.

Kinh nghiệm tìm nhà dành cho người Việt tại Úc

Trong một thị trường cạnh tranh, chuẩn bị tốt giúp người thuê phản hồi nhanh mà vẫn tránh được các quyết định rủi ro. Người đang tìm chỗ ở có thể tham khảo mục cần tìm phòng, tìm nhà cho thuê và chủ động hoàn thiện hồ sơ trước khi tham dự inspection.

• Chuẩn bị giấy tờ: Hộ chiếu, visa, thư nhập học hoặc hợp đồng lao động, sao kê ngân hàng, chứng minh thu nhập và thông tin người tham chiếu.
• Lập ngân sách đầy đủ: Tính cả bond, tiền thuê trả trước, hóa đơn sinh hoạt, đi lại, nội thất và chi phí chuyển nhà.
• Mở rộng khu vực tìm kiếm: Tìm dọc tuyến tàu hoặc xe buýt thuận tiện thay vì chỉ tập trung vào khoảng cách đến trung tâm.
• Kiểm tra trực tiếp: Đến xem nhà hoặc nhờ người đáng tin cậy xem hộ trước khi thanh toán.
• Đọc kỹ hợp đồng: Kiểm tra thời hạn thuê, điều kiện tăng giá, trách nhiệm sửa chữa và quy định về số người cư trú.
• Lưu bằng chứng: Giữ biên nhận, email, tin nhắn và chụp ảnh tình trạng căn nhà trong ngày nhận chỗ ở.

Cẩn trọng với lừa đảo thuê nhà và tiền bond

Thị trường khan hiếm là môi trường thuận lợi để các đối tượng lừa đảo lợi dụng tâm lý nóng vội. Những dấu hiệu đáng ngờ thường gồm giá thấp bất thường, người cho thuê nói đang ở nước ngoài, từ chối cho xem nhà, yêu cầu chuyển tiền ngay trong ngày hoặc không cung cấp hợp đồng bằng văn bản.

Người thuê không nên chuyển bond chỉ dựa trên tin nhắn mạng xã hội. Tại Úc, tiền bond phải được xử lý theo hệ thống của bang hoặc vùng lãnh thổ, chẳng hạn Rental Bonds Online tại New South Wales, Residential Tenancies Bond Authority tại Victoria hoặc Residential Tenancies Authority tại Queensland. Sau khi thanh toán, người thuê cần nhận được bằng chứng cho thấy bond đã được đăng ký đúng quy định.

Luật thuê nhà không hoàn toàn giống nhau trên toàn nước Úc. Mỗi bang và vùng lãnh thổ có quy định riêng về tăng giá thuê, thông báo chấm dứt hợp đồng, sửa chữa khẩn cấp, nuôi thú cưng và hoàn trả bond. Vì vậy, người thuê nên kiểm tra hướng dẫn từ cơ quan quản lý nơi mình sinh sống thay vì áp dụng lời khuyên chung cho mọi địa phương.

Nếu muốn trao đổi kinh nghiệm với cộng đồng, bạn có thể tham gia nhóm việc làm, nhà ở và dịch vụ tại Úc hoặc theo dõi trang Nhà ở tại Úc. Khi giao dịch qua mạng xã hội, người dùng vẫn cần tự xác minh danh tính người đăng, địa chỉ bất động sản và tính hợp pháp của hợp đồng.

Người thuê nên chuẩn bị cho điều gì trong thời gian tới?

Trong ngắn hạn, áp lực trên thị trường thuê nhà khó biến mất hoàn toàn. Các dự án mới cần thời gian để xây dựng, còn nhu cầu vẫn tập trung ở Sydney, Melbourne, Brisbane, Adelaide và những khu vực gần trường đại học hoặc trung tâm việc làm.

Người thuê nên theo dõi nhiều chỉ số thay vì chỉ nhìn vào một con số tỷ lệ trống. Giá thuê trung vị, số căn được phê duyệt, khởi công và hoàn thành, tốc độ tăng dân số, nguồn cung nhà ở xã hội và số lượng chỗ ở sinh viên đều giúp phản ánh bức tranh đầy đủ hơn.

Quan trọng nhất, du học sinh và gia đình mới sang cần chuẩn bị ngân sách thực tế, hoàn thiện hồ sơ sớm và không vì áp lực tìm nhà mà bỏ qua các bước kiểm tra an toàn. Trong bối cảnh nguồn cung còn hạn chế, sự chủ động và hiểu biết về quyền của người thuê chính là lớp bảo vệ thiết thực nhất trước chi phí tăng cao và nguy cơ lừa đảo.