Nhà đầu tư địa ốc Úc rút lui trước áp lực tăng lãi suất và thuế mới

Thị trường bất động sản Úc đang bước vào giai đoạn mà mỗi quyết định đầu tư cần được tính toán kỹ hơn. Chi phí vay cao có thể làm giảm dòng tiền, trong khi những cuộc tranh luận về negative gearing và thuế thặng dư vốn tiếp tục ảnh hưởng đến tâm lý người mua. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa chính sách đang có hiệu lực và đề xuất từng xuất hiện trong quá khứ để tránh đưa ra quyết định dựa trên thông tin sai lệch.

Một báo cáo được nhắc đến trong bài viết nguồn cho biết hoạt động đầu tư đã giảm 9% trong quý kết thúc vào tháng 6, còn 93% bất động sản bán lại được ghi nhận có giá bán cao hơn giá mua. Hai con số này đáng chú ý nhưng chưa đủ để kết luận rằng nhà đầu tư đang bán tháo hoặc phần lớn người bán đạt lợi nhuận ròng. Kỳ thống kê, cách đo lường và ngày công bố báo cáo cần được kiểm tra trước khi sử dụng.

Nhà đầu tư địa ốc Úc chịu sức ép từ chi phí vay

Lãi suất có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vay và chi phí nắm giữ bất động sản. Nhà đầu tư thường nhạy cảm với biến động lãi suất hơn người mua để ở vì họ có thể sở hữu nhiều khoản vay, phải trả lãi suất đầu tư cao hơn và phụ thuộc vào tiền thuê để trang trải chi phí.

Ví dụ, một khoản vay 600.000 AUD theo hình thức chỉ trả lãi sẽ phát sinh 18.000 AUD tiền lãi mỗi năm ở mức 3%. Nếu lãi suất tăng lên 6,5%, chi phí này đạt 39.000 AUD, tức tăng 21.000 AUD mỗi năm. Giá thuê dù tăng vẫn có thể không đủ bù phần chênh lệch, nhất là khi chủ nhà còn phải thanh toán phí quản lý, bảo hiểm, council rates, strata, land tax và chi phí sửa chữa.

Chu kỳ tăng cash rate rõ rệt của Ngân hàng Dự trữ Úc bắt đầu từ tháng 5/2022, khi mục tiêu lãi suất tiền mặt tăng từ 0,10%. Đến tháng 11/2023, mức này đạt 4,35%. Thông tin lịch sử và các quyết định mới nhất nên được kiểm tra trực tiếp trên trang Ngân hàng Dự trữ Úc, thay vì suy đoán từ một bài báo không ghi rõ kỳ dữ liệu.

Ảnh minh họa: Nhà đầu tư đánh giá dòng tiền bất động sản tại Úc

Negative gearing chưa bị xóa bỏ đối với nhà hiện hữu

Điểm quan trọng cần làm rõ là thông tin “negative gearing sẽ không còn áp dụng cho bất động sản nhà ở hiện hữu” không phản ánh luật thuế hiện hành nếu được trình bày như một thay đổi đã có hiệu lực. Chính sách giới hạn negative gearing đối với nhà hiện hữu từng là đề xuất tranh cử của Công đảng Úc trong cuộc bầu cử liên bang năm 2019.

Đề xuất khi đó hướng tới việc chỉ cho phép negative gearing đối với nhà ở xây mới, đồng thời bảo lưu quyền lợi cho các khoản đầu tư có trước ngày dự kiến áp dụng. Công đảng cũng đề xuất giảm mức ưu đãi capital gains tax dành cho một số đối tượng từ 50% xuống 25%. Sau cuộc bầu cử ngày 18/5/2019, các đề xuất này không trở thành luật.

Negative gearing phát sinh khi chi phí đủ điều kiện liên quan đến việc tạo thu nhập cho thuê cao hơn doanh thu cho thuê. Theo nguyên tắc chung, khoản lỗ đầu tư đủ điều kiện có thể được bù trừ với nguồn thu nhập chịu thuế khác. Điều này giúp giảm thu nhập chịu thuế, nhưng không có nghĩa cơ quan thuế hoàn lại toàn bộ khoản lỗ.

Chẳng hạn, một bất động sản thu về 30.000 AUD tiền thuê nhưng có 35.000 AUD chi phí đủ điều kiện sẽ ghi nhận khoản lỗ 5.000 AUD. Nếu chủ sở hữu có thuế suất biên 37%, lợi ích thuế lý thuyết có thể khoảng 1.850 AUD, chưa tính Medicare levy và hoàn cảnh riêng. Nhà đầu tư vẫn phải tự gánh phần lớn khoản thiếu hụt bằng tiền mặt.

Quy định chi tiết về chi phí được khấu trừ nên được kiểm tra trên trang Australian Taxation Office hoặc thông qua tax agent được cấp phép.

Con số 93% bán có lãi cần được hiểu thế nào?

Tỷ lệ 93% thường phản ánh số bất động sản được bán lại với giá danh nghĩa cao hơn giá mua trước đó. Chỉ tiêu này không đồng nghĩa 93% nhà đầu tư có dòng tiền dương hoặc đạt lợi nhuận ròng sau mọi chi phí.

Một căn nhà được mua với giá 600.000 AUD và bán với giá 700.000 AUD có chênh lệch danh nghĩa 100.000 AUD. Tuy nhiên, nếu tổng stamp duty, lãi vay ròng, chi phí bảo trì, cải tạo, phí môi giới và phí pháp lý vượt 100.000 AUD, chủ sở hữu vẫn có thể lỗ. Lạm phát và chi phí cơ hội của tiền đặt cọc cũng cần được tính đến.

Ngoài ra, tỷ lệ bán có lãi có thể bao gồm cả người mua nhà để ở, không chỉ nhà đầu tư. Những chủ sở hữu đang lỗ cũng có xu hướng trì hoãn bán, khiến số liệu giao dịch hoàn tất chưa phản ánh đầy đủ tình trạng của toàn thị trường.

Giá thuê tăng chưa chắc giúp dòng tiền chuyển sang dương

Thị trường thuê khan hiếm có thể hỗ trợ chủ nhà thông qua mức thuê cao hơn và thời gian bỏ trống ngắn hơn. Dù vậy, nhà đầu tư cần phân biệt gross yield với net yield. Gross yield chỉ lấy tiền thuê hằng năm chia cho giá trị bất động sản, trong khi net yield còn trừ các chi phí vận hành.

Ví dụ, căn nhà trị giá 800.000 AUD được cho thuê với giá 700 AUD mỗi tuần sẽ tạo ra 36.400 AUD mỗi năm, tương đương gross yield khoảng 4,55%. Nếu chi phí ngoài lãi vay là 10.000 AUD, net yield trước lãi vay và thuế chỉ còn khoảng 3,30%. Với khoản vay 640.000 AUD ở lãi suất 6%, riêng tiền lãi đã là 38.400 AUD mỗi năm. Dòng tiền trước thuế khi đó âm khoảng 12.000 AUD, chưa tính trả nợ gốc.

Người đang tìm hiểu thị trường có thể theo dõi chuyên mục thị trường bất động sản Úc và tham khảo các tin đăng tại mục nhà đất tại Úc để có thêm dữ liệu thực tế về giá bán, giá thuê và nguồn cung.

Những lưu ý dành cho nhà đầu tư người Việt

Người Việt sở hữu bất động sản tại Úc không phải lúc nào cũng chịu cùng một chế độ pháp lý. Quốc tịch, loại thị thực và tình trạng cư trú thuế là những khái niệm khác nhau. Một công dân hoặc thường trú nhân Úc vẫn có thể không phải là cư dân thuế trong một giai đoạn nhất định.

• Kiểm tra tình trạng cư trú thuế: Yếu tố này ảnh hưởng đến thuế suất, CGT discount, miễn trừ nơi ở chính và nghĩa vụ khai thuế.
• Xác định quyền mua bất động sản: Người mua nước ngoài có thể cần xin phép trước và thường bị hạn chế khi mua nhà hiện hữu.
• Tính thuế và phụ thu cấp bang: Stamp duty, land tax và phụ thu dành cho người nước ngoài khác nhau giữa các bang và vùng lãnh thổ.
• Đánh giá rủi ro tỷ giá: Nếu thu nhập hoặc nguồn vốn bằng VND nhưng khoản vay và chi phí bằng AUD, biến động tỷ giá có thể thay đổi đáng kể kết quả đầu tư.
• Kiểm tra mục đích sử dụng khoản vay: ATO xem xét tiền vay được sử dụng vào việc gì, không chỉ dựa trên tài sản được dùng làm bảo đảm.

Các quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài thay đổi theo thời gian. Người mua nên kiểm tra thông tin tại cổng đầu tư nước ngoài của Chính phủ Úc trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng.

Cách kiểm tra sức chịu đựng của một khoản đầu tư

Trong môi trường chi phí tài chính cao, nhà đầu tư không nên chỉ đặt câu hỏi “giá nhà có tăng không”. Một mô hình dòng tiền trong 5–10 năm nên bao gồm giá mua, tiền đặt cọc, stamp duty, lãi vay, tiền thuê, tỷ lệ bỏ trống, phí quản lý, bảo hiểm, land tax, bảo trì, chi phí bán và thuế thặng dư vốn.

Nên xây dựng ít nhất ba kịch bản: cơ sở, bất lợi và căng thẳng. Trong kịch bản căng thẳng, có thể giả định lãi suất tăng thêm 2 điểm phần trăm, nhà bỏ trống tám tuần, tiền thuê không tăng và giá tài sản giảm 10% trong năm đầu. Nếu nhà đầu tư vẫn đủ khả năng thanh toán và duy trì quỹ dự phòng trong tình huống này, khoản đầu tư sẽ có biên an toàn tốt hơn.

Các chỉ số đáng theo dõi gồm net rental yield, dòng tiền trước và sau thuế, tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản, tổng vốn cần bổ sung mỗi năm và mức lãi suất hòa vốn. Người mua cũng nên dự phòng cho sửa chữa lớn, thay đổi việc làm hoặc thời gian nhà trống kéo dài.

Không nên đầu tư chỉ để nhận lợi ích thuế

Negative gearing có thể giảm một phần chi phí sau thuế, nhưng không biến một tài sản có dòng tiền kém thành khoản đầu tư tốt. Chiến lược dựa hoàn toàn vào tăng giá và hoàn thuế sẽ trở nên rủi ro nếu lãi suất duy trì ở mức cao, giá nhà đi ngang hoặc chi phí bảo trì tăng bất ngờ.

Nhà đầu tư nên ưu tiên tài sản có nhu cầu thuê bền vững, mức giá phù hợp với thu nhập khu vực, chi phí vận hành có thể kiểm soát và lợi suất ròng đủ tốt. Trước khi giao dịch, việc trao đổi với mortgage broker, accountant, tax agent và luật sư được cấp phép tại Úc có thể giúp làm rõ cấu trúc vay, quyền sở hữu và nghĩa vụ thuế.

Độc giả muốn trao đổi thêm về nhà ở và đời sống tại Úc có thể tham gia nhóm Người Việt Tại Úc hoặc theo dõi trang Nhà Ở tại Úc. Các nội dung cộng đồng chỉ nên dùng để tham khảo; quyết định tài chính và thuế vẫn cần dựa trên nguồn chính thức cùng tư vấn chuyên môn.

Kết luận: Áp lực chi phí vay có thể khiến hoạt động đầu tư bất động sản chậm lại, nhưng dữ liệu hiện có chưa đủ để khẳng định nhà đầu tư Úc đang đồng loạt rút lui. Đặc biệt, đề xuất hạn chế negative gearing đối với nhà hiện hữu và giảm CGT discount từng được đưa ra năm 2019 nhưng không trở thành luật. Người Việt quan tâm địa ốc Úc nên xác minh thời điểm của số liệu, tính đầy đủ chi phí và đánh giá khả năng giữ tài sản trong nhiều kịch bản trước khi quyết định.