Ngân hàng siết vay đầu tư bất động sản Úc trước thềm cải cách thuế

Khả năng vay mua bất động sản đầu tư tại Úc không chỉ phụ thuộc vào tiền lương, tiền đặt cọc hay giá trị căn nhà. Cách ngân hàng ghi nhận thu nhập cho thuê và lợi ích thuế từ negative gearing cũng có thể ảnh hưởng đáng kể đến số tiền một người được phép vay. Vì vậy, thông tin về một cuộc cải cách thuế trong tương lai đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy cao.

Tuy nhiên, cần lưu ý ngay từ đầu rằng các mốc ngày 12/5/2026 và 1/7/2027 xuất hiện trong thông tin được đề cập đều thuộc tương lai. Khi chưa có tài liệu chính thức từ Chính phủ Úc, Treasury, Australian Taxation Office (ATO) hoặc văn bản pháp luật đã được thông qua, không nên trình bày cải cách này như một chính sách chắc chắn đang được áp dụng. Phần đáng quan tâm nhất ở đây là cơ chế tác động: nếu ngân hàng không còn ghi nhận lợi ích negative gearing trong bài kiểm tra khả năng trả nợ, hạn mức vay của một số nhà đầu tư có thể giảm.

Negative gearing ảnh hưởng đến khoản vay như thế nào?

Negative gearing là tình trạng chi phí hợp lệ của một tài sản đầu tư lớn hơn thu nhập mà tài sản tạo ra trong năm tài chính. Trong cơ chế thuế hiện hành, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện của ATO, khoản lỗ ròng từ bất động sản cho thuê nhìn chung có thể được bù trừ với các nguồn thu nhập khác, chẳng hạn tiền lương.

Đây không phải là một khoản trợ cấp và cũng không biến một tài sản thua lỗ thành khoản đầu tư có lãi. Nhà đầu tư vẫn phải bù phần thiếu hụt giữa tiền thuê và các chi phí như lãi vay, bảo hiểm, phí quản lý, council rates, strata và bảo trì. Lợi ích thuế, nếu có, chỉ giúp giảm một phần chi phí sau thuế.

Khi đánh giá hồ sơ, một số ngân hàng có thể ghi nhận một phần lợi ích thuế dự kiến để tính thu nhập khả dụng. Nếu khoản lợi ích này bị giảm hoặc loại khỏi mô hình serviceability, cùng một người vay với mức lương và số nợ không đổi vẫn có thể nhận kết quả xét duyệt khác trước.

Ảnh minh họa: Kiểm tra tài chính trước khi vay mua nhà đầu tư

Vì sao thông tin cải cách cần được kiểm chứng?

Nội dung đang được thảo luận mô tả một cơ chế trong đó negative gearing đối với nhà ở sẽ chủ yếu được duy trì cho nhà mới đủ điều kiện. Tài sản đã sở hữu trước ngày công bố được bảo lưu, trong khi khoản lỗ từ nhà hiện hữu mua sau mốc chính sách có thể chỉ được bù với thu nhập hoặc lợi nhuận liên quan đến bất động sản.

Cấu trúc này tương tự các đề xuất cải cách từng xuất hiện trong những cuộc bầu cử liên bang trước đây. Tuy nhiên, sự tương đồng với một đề xuất cũ không đồng nghĩa chính sách đó đã trở thành luật. Ngoài ra, một tài liệu dành cho môi giới của một ngân hàng, nếu tồn tại, chỉ phản ánh chính sách tín dụng của tổ chức đó chứ không đại diện cho toàn bộ thị trường.

Trước khi dựa vào thông tin này để ký hợp đồng, người mua nên kiểm tra ít nhất bốn yếu tố:

• Tình trạng pháp lý: Đây là ý tưởng, cam kết chính trị, dự luật hay luật đã được thông qua?
• Ngày áp dụng: Mốc quyết định là ngày ký hợp đồng, ngày settlement hay ngày giải ngân?
• Định nghĩa nhà mới: Căn hộ chưa từng có người ở, nhà xây trên đất đã sở hữu hoặc bất động sản cải tạo lớn có đủ điều kiện không?
• Chính sách của ngân hàng: Tổ chức cho vay có ghi nhận lợi ích negative gearing khi tính khả năng trả nợ hay không?

Những nhà đầu tư nào có thể chịu ảnh hưởng lớn?

Rủi ro lớn nhất thường thuộc về người vay tỷ lệ cao, mua tài sản có lợi suất cho thuê thấp và cần lợi ích thuế để hồ sơ vượt qua bài kiểm tra của ngân hàng. Người có thu nhập cao cũng có thể cảm nhận tác động rõ hơn vì trước đây giá trị của khoản khấu trừ thường cao hơn khi thuế suất biên cao.

Nhà đầu tư sở hữu nhiều bất động sản cần đặc biệt thận trọng. Một khoản vay mới không chỉ tạo thêm nghĩa vụ trả nợ mà còn có thể làm giảm khả năng mua tài sản tiếp theo. Rủi ro sẽ tăng nếu khoản vay interest-only chuyển sang trả cả gốc lẫn lãi hoặc ngân hàng áp dụng lãi suất đánh giá cao hơn.

Người Việt đang tìm hiểu thị trường bất động sản Úc cũng không nên xem khoản hoàn thuế cuối năm là nguồn tiền chắc chắn để trả chi phí hàng tháng. Thời điểm nhận hoàn thuế, số tiền thực tế và quyền khấu trừ đều phụ thuộc vào hoàn cảnh của từng người.

Nên tính dòng tiền trước khi vay ra sao?

Một kế hoạch đầu tư an toàn nên bắt đầu bằng dòng tiền thực tế thay vì giá trị hoàn thuế dự kiến. Người mua có thể lập ba kịch bản gồm điều kiện bình thường, không được bù lỗ với tiền lương và tình huống tài chính căng thẳng.

Trong kịch bản cơ sở, hãy lấy tiền thuê thực nhận rồi trừ thời gian nhà trống, phí quản lý, bảo hiểm, council rates, strata, bảo trì, lãi vay và phần trả nợ gốc. Ở kịch bản thứ hai, giả định không nhận được lợi ích negative gearing ngay trong năm. Kịch bản căng thẳng nên tính thêm khả năng lãi suất tăng, nhà trống nhiều tuần, phát sinh sửa chữa hoặc thu nhập gia đình suy giảm.

Ví dụ, với dư nợ 800.000 AUD và giả định số dư không đổi, lãi suất tăng 0,50 điểm phần trăm có thể làm chi phí lãi tăng gần 4.000 AUD mỗi năm. Đây chỉ là phép tính gần đúng, chưa phản ánh lịch trả gốc, loại khoản vay và các loại phí khác. Người mua nên yêu cầu ngân hàng hoặc mortgage broker cung cấp bảng tính phù hợp với hồ sơ cụ thể.

Câu hỏi cần đặt cho ngân hàng hoặc mortgage broker

• Ngân hàng có tính lợi ích negative gearing vào serviceability không?
• Ngân hàng công nhận bao nhiêu phần trăm tiền thuê dự kiến?
• Cách đánh giá có khác nhau giữa nhà mới và nhà hiện hữu không?
• Chính sách áp dụng thế nào với refinance, equity release và off-the-plan?
• Pre-approval có bị đánh giá lại nếu chính sách thay đổi trước settlement không?
• Khoản vay mới làm giảm hạn mức mua bất động sản tiếp theo bao nhiêu?

Nếu cần tìm chuyên gia phù hợp, độc giả có thể tham khảo mục dịch vụ tài chính và kế toán tại Úc. Hãy kiểm tra giấy phép, kinh nghiệm và phạm vi tư vấn của đơn vị cung cấp dịch vụ trước khi sử dụng.

Không nên quyết định chỉ dựa trên ưu đãi thuế

Một tài sản không nên được chọn chỉ vì được quảng bá là có lợi về negative gearing. Giá mua, chất lượng xây dựng, vị trí, nguồn cung tương lai, nhu cầu thuê, phí strata và khả năng bán lại vẫn là những yếu tố nền tảng. Với nhà mới, người mua còn phải lưu ý nguy cơ trả mức giá cao hơn thị trường, dự án chậm tiến độ hoặc chi phí quản lý lớn.

Độc giả muốn trao đổi thêm về nhà ở và đời sống có thể tham gia cộng đồng Người Việt Tại Úc. Dù vậy, ý kiến trên mạng xã hội chỉ nên dùng để tham khảo, không thay thế tư vấn thuế, pháp lý hoặc tín dụng cá nhân.

Tóm lại, khả năng ngân hàng thay đổi cách tính lợi ích negative gearing là vấn đề nhà đầu tư nên theo dõi, bởi tác động đầu tiên có thể xuất hiện trong hạn mức vay trước khi thể hiện trên tờ khai thuế. Tuy nhiên, các mốc cải cách được nêu chưa nên xem là sự thật đã được xác nhận. Trước khi ký hợp đồng, hãy kiểm tra thông báo chính thức, yêu cầu chính sách tín dụng bằng văn bản và bảo đảm gia đình vẫn đủ sức trả nợ ngay cả khi không có khoản hoàn thuế dự kiến.

Lưu ý: Nội dung này cung cấp thông tin chung, không phải tư vấn thuế, pháp lý, đầu tư hoặc tín dụng dành cho từng cá nhân.