Bất động sản Úc: Giá nhà khu vực regional tăng, trái chiều với các thành phố lớn

Thị trường bất động sản Úc đang cho thấy hai gam màu khá trái ngược. Trong khi giá trị nhà ở tại nhiều khu vực regional duy trì khả năng chống chịu, các thành phố lớn lại chịu sức ép từ lãi suất, khả năng vay suy giảm và tâm lý chờ đợi của người mua. Diễn biến này mở ra thêm lựa chọn cho những gia đình muốn tìm nơi ở vừa túi tiền, nhưng không có nghĩa bất động sản regional luôn rẻ, dễ mua hoặc chắc chắn sinh lời.

Theo số liệu được dẫn trong báo cáo của Cotality, giá trị nhà ở tại regional Australia tăng 5,6% trong 12 tháng tính đến tháng 9, còn chỉ số tổng hợp tại các thành phố thủ phủ giảm 1,8%. Perth và Darwin là những thị trường thủ phủ nổi bật, với mức tăng được nêu trên 10%. Ngược lại, sự suy yếu của các thị trường lớn ở bờ đông, đặc biệt là Sydney và Melbourne, đã kéo giảm kết quả bình quân của nhóm thủ phủ.

Các con số trên phản ánh một giai đoạn cụ thể của thị trường và cần được đọc đúng theo kỳ báo cáo. Một số mốc năm trong nguồn ban đầu có dấu hiệu chưa nhất quán, vì vậy người đọc không nên mặc nhiên xem đây là dữ liệu hiện hành nếu chưa đối chiếu báo cáo gốc, lịch sử lãi suất của Ngân hàng Trung ương Úc và thời điểm công bố. Để theo dõi thêm các diễn biến liên quan, độc giả có thể tham khảo chuyên mục thị trường bất động sản Úc.

Vì sao giá nhà regional chống chịu tốt hơn?

Regional Australia là khái niệm rộng, bao gồm thành phố cấp vùng, khu vực ven biển, trung tâm khai khoáng, địa phương du lịch và những nơi nằm ngoài ranh giới thống kê của các thủ phủ. Vì thế, không nên hiểu regional đơn giản là vùng nông thôn xa xôi hoặc toàn bộ khu ngoại ô của một thành phố lớn.

Một lợi thế phổ biến của nhiều thị trường regional là mặt bằng giá ban đầu thấp hơn Sydney hoặc Melbourne. Người mua có thể cần khoản đặt cọc nhỏ hơn, vay ít hơn và chịu mức trả nợ nhẹ hơn. Trong môi trường lãi suất cao, sự khác biệt về quy mô khoản vay có ảnh hưởng đáng kể đến ngân sách gia đình cũng như kết quả đánh giá khả năng trả nợ của ngân hàng.

Nguồn cung hạn chế cũng góp phần nâng đỡ giá. Nhiều địa phương có ít dự án mới, tiến độ cấp đất chậm, chi phí xây dựng cao và thiếu lao động. Nếu dân số tăng nhanh hơn số nhà hoàn thành, giá mua và giá thuê vẫn có thể đi lên ngay cả khi hoạt động giao dịch trên toàn quốc giảm tốc.

Ảnh minh họa: Nhà ở tại một khu vực regional của Úc

Xu hướng làm việc từ xa và làm việc kết hợp cũng giúp một bộ phận cư dân tìm đến những nơi có nhà rộng hơn và chi phí thấp hơn. Tuy nhiên, sức hấp dẫn bền vững của một địa phương còn phụ thuộc vào việc làm, bệnh viện, trường học, giao thông, internet, dịch vụ cộng đồng và khả năng bán lại bất động sản.

Sydney và Melbourne chịu áp lực từ lãi suất

Tại Sydney và Melbourne, giá nhà cao so với thu nhập khiến người mua nhạy cảm hơn với biến động lãi suất. Khi chi phí vay tăng, khoản trả góp lớn hơn và hạn mức tín dụng có thể giảm. Người mua lần đầu vì thế phải tăng tiền đặt cọc, chọn căn nhà nhỏ hơn, tìm địa bàn xa hơn hoặc trì hoãn kế hoạch.

Tâm lý chờ đợi cũng làm thị trường chậm lại. Người mua có thể lo lãi suất còn tăng hoặc giá nhà tiếp tục giảm, trong khi người bán chưa muốn hạ kỳ vọng. Khoảng cách giữa giá chào bán và mức người mua sẵn sàng trả khiến bất động sản nằm trên thị trường lâu hơn.

Báo cáo được cung cấp cho biết lượng nhà bán thành công trong tháng 9 giảm 20,9% so với cùng kỳ của kỳ so sánh được nêu, đồng thời thời gian bán một bất động sản tại các thủ phủ kéo dài gần sáu tuần. Do mốc năm trong nguồn chưa thống nhất, tỷ lệ này cần được kiểm tra lại trước khi dùng như số liệu cập nhật. Dù vậy, việc giao dịch giảm và thời gian rao bán kéo dài vẫn là những tín hiệu quan trọng về sức mua.

Giá thuê tiếp tục gây áp lực lên hộ gia đình

Thị trường mua bán suy yếu không đồng nghĩa tiền thuê sẽ giảm. Theo dữ liệu được dẫn, giá thuê tăng trung bình 5,5% trong kỳ 12 tháng, còn Darwin ghi nhận mức tăng gần 12%. Giá thuê có thể tiếp tục đi lên khi tỷ lệ nhà trống thấp, dân số tăng, người thuê chưa đủ khả năng mua nhà và nguồn cung nhà cho thuê không đáp ứng kịp nhu cầu.

Darwin là thị trường tương đối nhỏ nên các chỉ số có thể biến động mạnh hơn. Nhu cầu tại đây còn chịu ảnh hưởng từ quốc phòng, khu vực công, dự án tài nguyên và lực lượng lao động tạm thời. Một mức tăng cao không bảo đảm xu hướng sẽ kéo dài, nhưng cho thấy người thuê đang phải cạnh tranh trong điều kiện nguồn cung hạn chế.

Người đang tìm nơi ở có thể tham khảo mục tìm phòng và nhà cho thuê. Cộng đồng cũng có thể trao đổi nhu cầu nhà ở trên trang Nhà ở tại Úc, nhưng cần tự kiểm tra danh tính người đăng, hợp đồng, quyền sở hữu và không chuyển tiền khi chưa xác minh rõ ràng.

Giá regional tăng không có nghĩa nơi nào cũng an toàn

Mức tăng tổng hợp 5,6% không đại diện cho mọi thị trấn hoặc thành phố cấp vùng. Một địa phương phụ thuộc quá nhiều vào khai khoáng, du lịch hoặc một doanh nghiệp lớn có thể chịu biến động mạnh khi việc làm suy giảm. Những khu vực thường xuyên xảy ra lũ lụt, cháy rừng hoặc bão còn có thể phát sinh chi phí bảo hiểm và sửa chữa cao.

Thanh khoản cũng là vấn đề cần cân nhắc. Ở thị trường nhỏ, số người mua tiềm năng thường ít hơn các thủ phủ. Chủ nhà có thể mất nhiều thời gian để bán, đặc biệt khi kinh tế địa phương đi xuống. Vì vậy, mức giá mua thấp hoặc lợi suất thuê hấp dẫn không nên là tiêu chí duy nhất.

• Việc làm: Kiểm tra độ đa dạng của thị trường lao động và mức ổn định thu nhập tại địa phương.
• Hạ tầng: Xem xét bệnh viện, trường học, giao thông, internet và các dịch vụ thiết yếu.
• Rủi ro tự nhiên: Tìm hiểu lịch sử lũ lụt, cháy rừng, bão và chi phí bảo hiểm.
• Nguồn cung tương lai: Kiểm tra quy hoạch, dự án nhà ở mới và khả năng mở rộng đô thị.
• Khả năng bán lại: Đánh giá số lượng giao dịch, thời gian bán và nhu cầu thực tế.

Người Việt tại Úc nên chuẩn bị gì?

Với người mua để ở, chuyển đến regional có thể giúp giảm giá mua nhưng chưa chắc giảm tổng chi phí sinh hoạt. Gia đình có thể phải mua thêm xe, đi làm xa hơn hoặc thường xuyên di chuyển về thành phố. Trước khi quyết định, nên dành thời gian trải nghiệm địa phương, kiểm tra dịch vụ cần thiết và tính đầy đủ chi phí đi lại.

Người đang có khoản vay thế chấp nên thử ngân sách trong kịch bản lãi suất tăng thêm, thu nhập bị gián đoạn hoặc chi phí bảo hiểm và council rates đi lên. Quỹ dự phòng cũng rất quan trọng, nhất là với gia đình chỉ có một nguồn thu hoặc người làm công việc có thu nhập biến động.

Nhà đầu tư cần tính lợi nhuận sau toàn bộ chi phí, gồm lãi vay, stamp duty, phí pháp lý, bảo hiểm, bảo trì, quản lý, thuế đất và thời gian nhà trống. Có thể xem thêm các thông tin trong mục nhà đất tại Úc, đồng thời tham khảo ý kiến của chuyên gia tài chính, luật sư hoặc cố vấn thuế phù hợp với hoàn cảnh cá nhân.

Triển vọng thị trường vẫn phụ thuộc nhiều yếu tố

Lãi suất là động lực quan trọng nhưng không phải yếu tố duy nhất quyết định thời điểm thị trường phục hồi. Lạm phát, việc làm, tăng trưởng tiền lương, nhập cư, nguồn cung xây dựng mới, quy định tín dụng và niềm tin người tiêu dùng đều có thể tác động đến giá nhà.

Nguồn ban đầu còn đề cập dự báo giá nhà toàn quốc có thể giảm tới 11% so với một mức đỉnh và khả năng phục hồi vào cuối năm 2027. Đây chỉ nên được xem là kịch bản tham khảo vì thiếu thông tin đầy đủ về năm của mức đỉnh, chỉ số áp dụng và giả định lãi suất. Cụm từ “có thể giảm” cũng không đồng nghĩa thị trường chắc chắn sẽ giảm đúng mức đó.

Nhìn chung, bất động sản regional đang thể hiện sức chống chịu tốt hơn nhóm thủ phủ trong kỳ báo cáo được đề cập. Tuy nhiên, người mua không nên chạy theo mức tăng bình quân. Một quyết định hợp lý cần dựa trên khả năng tài chính, nhu cầu sinh sống dài hạn và đặc điểm của từng địa phương. Trong bối cảnh dữ liệu có dấu hiệu lệch niên đại, việc kiểm tra báo cáo Cotality, quyết định lãi suất của RBA và số liệu tại từng bang là bước cần thiết trước khi đưa ra lựa chọn lớn.