Thị trường bất động sản Úc giảm giá sâu: Giấc mơ an cư cho người đi thuê

Sau nhiều năm chứng kiến giá nhà tăng nhanh hơn khả năng tiết kiệm, không ít người thuê tại Úc bắt đầu hy vọng một đợt điều chỉnh của thị trường sẽ giúp giấc mơ an cư trở nên gần hơn. Dù vậy, câu hỏi quan trọng không chỉ là giá nhà có giảm hay không, mà còn là mức giảm có đủ bù đắp chi phí vay vốn, áp lực sinh hoạt và các điều kiện tín dụng ngày càng chặt chẽ hay không.

Một số thông tin được cung cấp cho rằng thị trường có thể trải qua đợt giảm đáng kể và kéo dài. Tuy nhiên, các số liệu như mức giảm trên toàn quốc, dự báo giảm trong tương lai hay nhận định đây là đợt suy thoái mạnh nhất trong nhiều thập niên hiện chưa có đủ căn cứ đối chiếu trong phạm vi bài viết này. Vì vậy, người đọc không nên xem những dự báo đó là kết quả chắc chắn hoặc dựa vào chúng để đưa ra quyết định tài chính.

Vì sao người thuê nhà bắt đầu hy vọng?

Trong thời gian qua, chi phí thuê nhà tại nhiều khu vực của Sydney, Melbourne và các thành phố lớn khác đã tạo áp lực đáng kể lên ngân sách gia đình. Khi tiền thuê chiếm phần lớn thu nhập, người thuê vừa khó tích lũy tiền đặt cọc, vừa thiếu cảm giác ổn định để lên kế hoạch sinh con, chuyển việc hoặc gắn bó lâu dài với một địa phương.

Nếu giá bất động sản điều chỉnh, người đã có việc làm ổn định, khoản tiết kiệm tương đối tốt và ít nợ tiêu dùng có thể tiếp cận nhiều lựa chọn hơn. Sự cạnh tranh từ nhà đầu tư cũng có thể giảm ở một số phân khúc, giúp người mua để ở có thêm thời gian kiểm tra tài sản và thương lượng giá.

Người đang tìm hiểu thị trường có thể theo dõi chuyên mục thị trường bất động sản Úc và danh mục nhà đất tại Úc để tham khảo thêm thông tin phù hợp với từng khu vực.

Ảnh minh họa: Gia đình trẻ tìm cơ hội mua nhà tại Úc

Giá nhà giảm chưa chắc giúp việc mua nhà dễ hơn

Một căn nhà có giá thấp hơn trước vẫn có thể trở nên khó mua nếu lãi suất vay tăng hoặc ngân hàng giảm hạn mức tín dụng. Khoản trả hằng tháng phụ thuộc đồng thời vào giá tài sản, số tiền đặt cọc, thời hạn vay và lãi suất thực tế. Ngoài ra, tổ chức cho vay thường đánh giá khả năng trả nợ ở mức lãi suất cao hơn mức khách hàng đang được chào, nhằm kiểm tra sức chịu đựng tài chính nếu điều kiện thay đổi.

Điều này có nghĩa một người mua không nên chỉ hỏi “giá đã giảm bao nhiêu”, mà cần xác định “tôi có thể trả khoản vay này trong nhiều kịch bản hay không”. Nếu thu nhập không ổn định hoặc quỹ dự phòng quá mỏng, việc cố mua ở thời điểm thị trường biến động có thể khiến gia đình chịu áp lực lớn hơn so với tiếp tục thuê trong một thời gian hợp lý.

Khả năng mua nhà cũng không cải thiện đồng đều. Người độc thân chỉ có một nguồn thu, cha mẹ đơn thân, người lao động có việc làm không ổn định và người lớn tuổi thường gặp nhiều trở ngại hơn khi xin khoản vay dài hạn. Người mới định cư hoặc đang giữ visa tạm thời còn phải kiểm tra quyền mua tài sản, yêu cầu phê duyệt và các khoản phụ thu có thể áp dụng.

Không có một thị trường bất động sản Úc duy nhất

Các chỉ số toàn quốc chỉ phản ánh xu hướng chung và có thể che khuất khác biệt giữa từng thành phố, vùng ngoại ô và loại hình nhà ở. Trong cùng một giai đoạn, giá nhà độc lập tại một khu vực có thể giảm trong khi căn hộ ở nơi khác đi ngang hoặc tăng. Sydney và Melbourne cũng không nhất thiết diễn biến giống Brisbane, Adelaide, Perth hay các khu vực regional.

Khi đánh giá một tài sản cụ thể, người mua nên xem giá giao dịch thực tế của những căn tương đương trong cùng khu vực, thay vì chỉ dựa vào giá chào bán hoặc một tỷ lệ biến động toàn quốc. Khoảng cách đến nơi làm việc, trường học, giao thông công cộng, tình trạng công trình, quy hoạch và nguồn cung mới đều có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá trị.

Với căn hộ, người mua cần đọc báo cáo strata, biên bản họp của owners corporation, tình trạng quỹ bảo trì và lịch sử special levy. Các vấn đề như chống thấm, vật liệu ốp ngoài, bảo hiểm hoặc sửa chữa phần sở hữu chung có thể tạo ra chi phí lớn sau khi hoàn tất giao dịch.

Chương trình đặt cọc thấp có phải lối tắt?

Các chương trình hỗ trợ hoặc bảo lãnh dành cho người mua đủ điều kiện có thể giúp một số hộ gia đình tiếp cận khoản vay với tiền đặt cọc thấp hơn và hạn chế chi phí bảo hiểm khoản vay. Tuy nhiên, việc có thể mua với khoản đặt cọc thấp không đồng nghĩa người mua chỉ cần chuẩn bị đúng tỷ lệ đó.

Ngoài tiền đặt cọc, ngân sách còn có thể bao gồm:

• Thuế trước bạ nếu người mua không thuộc diện miễn hoặc giảm.
• Phí luật sư hoặc conveyancer, định giá và đăng ký hồ sơ.
• Chi phí kiểm tra công trình, côn trùng và báo cáo strata.
• Phí chuyển nhà, sửa chữa, bảo hiểm và mua sắm thiết yếu.
• Council rates, water charges và strata levies nếu mua căn hộ.
• Quỹ khẩn cấp để ứng phó với mất việc, nghỉ sinh hoặc lãi suất thay đổi.

Điều kiện của chương trình hỗ trợ có thể thay đổi theo từng thời kỳ, bao gồm tiêu chí cư trú, giới hạn giá tài sản, yêu cầu sử dụng nhà để ở và tiêu chuẩn tín dụng của ngân hàng. Người mua nên kiểm tra thông tin chính thức tại thời điểm nộp hồ sơ, thay vì dựa vào quảng cáo hoặc kinh nghiệm của người đã mua trước đó.

Người Việt tại Úc nên chuẩn bị như thế nào?

Trước hết, hãy lập ngân sách dựa trên thu nhập sau thuế và các khoản chi thực tế. Người mua nên thử sức chịu đựng của gia đình bằng cách giả định khoản trả nợ tăng, đồng thời vẫn duy trì được chi phí sinh hoạt và quỹ dự phòng. Các khoản nợ thẻ tín dụng, vay mua xe hoặc nghĩa vụ tài chính khác cũng có thể ảnh hưởng đến hạn mức vay.

Tiếp theo, hãy xin đánh giá khả năng vay trước khi tham gia đấu giá hoặc ký hợp đồng. Việc được phê duyệt sơ bộ không phải cam kết giải ngân cuối cùng, nhưng có thể giúp người mua hiểu giới hạn tài chính và tránh theo đuổi tài sản vượt ngân sách.

Người đang thuê và muốn khảo sát lựa chọn chỗ ở có thể tham khảo mục tìm phòng, tìm nhà cho thuê. Để trao đổi kinh nghiệm cộng đồng, độc giả cũng có thể theo dõi trang Nhà ở tại Úc hoặc tham gia nhóm Người Việt tại Úc. Những chia sẻ trên mạng xã hội chỉ nên dùng để tham khảo, không thay thế tư vấn tài chính hoặc pháp lý chuyên môn.

Có nên chờ thị trường chạm đáy?

Đáy thị trường thường chỉ được nhận ra sau khi đã đi qua. Nếu lãi suất giảm, tín dụng được nới hoặc nhu cầu bị dồn nén quay lại, giá tại những khu vực khan hiếm nguồn cung có thể phục hồi trước khi người mua kịp hành động. Ngược lại, nếu kinh tế suy yếu và thất nghiệp tăng, giá có thể giảm thêm nhưng rủi ro về thu nhập cũng lớn hơn.

Thay vì cố dự đoán chính xác thời điểm thấp nhất, người mua nên tập trung vào khả năng sở hữu lâu dài. Một giao dịch phù hợp thường là giao dịch mà gia đình đủ sức trả nợ, có quỹ dự phòng, hiểu rõ tình trạng tài sản và không buộc phải bán khi thị trường biến động ngắn hạn.

Giá nhà điều chỉnh có thể tạo cơ hội, nhưng không tự động biến việc sở hữu nhà thành điều dễ dàng. Đối với cộng đồng người Việt tại Úc, sự chuẩn bị về tài chính, pháp lý và kiến thức thị trường vẫn quan trọng hơn việc chạy theo một dự báo giảm giá. Trước khi ký hợp đồng, người mua nên tham khảo chuyên gia tín dụng có giấy phép, luật sư hoặc conveyancer tại tiểu bang liên quan và kiểm tra các chính sách hỗ trợ đang có hiệu lực.

Lưu ý: Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn tài chính, tín dụng, thuế hoặc pháp lý. Các dự báo và số liệu chưa được xác minh độc lập không nên được xem là cơ sở duy nhất để quyết định mua bất động sản.