Giá nhà tại 200 khu vực ở Sydney giảm hơn 100.000 đô la

Giá nhà tại Sydney đang bước vào một giai đoạn điều chỉnh rất rõ rệt. Theo dữ liệu mới từ PropTrack, hơn 200 khu vực ngoại ô của thành phố đã ghi nhận mức giảm giá trung vị trên 100.000 đô la chỉ trong ba tháng tính đến tháng 7. Đây là một con số đủ lớn để khiến cả chủ nhà lẫn người mua mới phải chú ý, đặc biệt khi thị trường vốn đã chịu áp lực từ lãi suất cao và tâm lý bất ổn kéo dài.

Điểm đáng nói là đợt giảm này không chỉ xuất hiện ở một vài khu riêng lẻ. Dữ liệu cho thấy giá nhà trung vị giảm ở 91% khu vực ngoại ô Sydney có số liệu, trong khi giá unit giảm ở 69% khu vực có dữ liệu. Nói cách khác, sự suy yếu đang lan rộng trên nhiều phân khúc, thay vì chỉ tập trung ở một nhóm tài sản nhất định.

Giới chuyên gia nhận định thị trường đang chịu “cú đánh ba chiều” từ cải cách thuế liên quan đến negative gearing và capital gains tax, lãi suất vẫn ở mức cao, và bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động. Những yếu tố này cộng hưởng với nhau, làm giảm niềm tin của người mua và khiến nhiều người có xu hướng đứng ngoài quan sát thay vì xuống tiền ngay.

Đáng chú ý, mức giảm mạnh nhất đang tập trung ở phân khúc cao cấp. Các khu ven biển như Cremorne, Fairlight và Curl Curl được nêu là những nơi ghi nhận mức sụt giảm rất sâu, với giá nhà trung bình bị “bốc hơi” hơn 300.000 đô la ở một số khu vực tương tự. Điều này cho thấy thị trường không chỉ đang chậm lại, mà còn đang điều chỉnh mạnh ở những nơi từng được xem là an toàn và hấp dẫn nhất.

Ảnh minh họa: Giá nhà Sydney giảm trên diện rộng

Vì sao giá nhà Sydney lại giảm mạnh?

REA Group economist Anne Flaherty cho rằng đợt giảm giá này đến từ việc thị trường đã yếu đi sẵn, rồi lại gặp thêm tác động từ các thay đổi trong ngân sách liên bang. Theo bà, các cải cách thuế đã làm thay đổi cấu trúc thị trường đúng vào thời điểm nhu cầu mua đang suy yếu. Khi chi phí vay vẫn cao, người mua càng dễ chần chừ hơn.

Ở góc nhìn thị trường, điều này khá dễ hiểu. Khi nhà đầu tư cảm thấy lợi ích thuế thay đổi, họ sẽ cân nhắc lại chiến lược mua nhà. Khi người mua ở thực cũng lo rằng giá có thể còn giảm tiếp, họ sẽ trì hoãn quyết định. Kết quả là thanh khoản giảm, lượng giao dịch ít đi và giá càng chịu thêm áp lực.

Ông Peter Kelaher, đại diện PK Property buyer’s agent, cho biết nhu cầu từ nhà đầu tư gần như biến mất kể từ khi các thay đổi ngân sách được công bố. Ông cũng lưu ý rằng ngay cả thị trường nhà xây mới, nơi negative gearing vẫn được giữ cho nhà đầu tư mới, cũng không đủ sức hút như kỳ vọng của chính phủ. Theo ông, nhiều nhà đầu tư đã rút khỏi thị trường gần như hoàn toàn.

Đây là một chi tiết quan trọng vì Sydney từ lâu vốn phụ thuộc khá nhiều vào nhóm người mua đầu tư, nhất là ở các khu unit nội đô. Khi lực cầu từ nhà đầu tư yếu đi, những khu vực này thường phản ứng nhanh hơn và mạnh hơn các phân khúc khác. Bởi vậy, giới phân tích cho rằng thị trường bất động sản Úc nói chung, và Sydney nói riêng, có thể còn tiếp tục biến động trong thời gian tới.

Những khu vực nào dễ bị ảnh hưởng nhất?

PropTrack cho biết gần 400 khu vực ngoại ô đã ghi nhận mức giảm trên 50.000 đô la ở nhà hoặc unit trong cùng giai đoạn ba tháng. Điều đó cho thấy áp lực giảm không chỉ nằm ở một nhóm tài sản cao cấp, mà đã lan đến nhiều khu dân cư khác nhau.

Theo REA Group, các khu unit nội thành vốn có lịch sử thu hút nhà đầu tư sẽ là nhóm dễ tổn thương hơn nếu thị trường tiếp tục yếu. Đây là điều khá hợp lý, vì unit ở trung tâm thường phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu tư, nhu cầu cho thuê và kỳ vọng tăng giá. Khi tâm lý thị trường đổi chiều, nhóm này có thể giảm nhanh hơn nhà ở khu ngoại ô.

Trong khi đó, những người mua lần đầu cũng không hẳn là nhóm hưởng lợi ngay. Ông Julian Choo, một broker của Loan Market, nói rằng nhiều người mua đang “ngồi trên hàng rào”, chờ xem giá sẽ đi về đâu. Họ lo ngại mua quá sớm sẽ bị lỗ thêm, nên quyết định dừng lại để quan sát. Chính tâm lý này khiến thị trường càng khó phục hồi nhanh.

Nếu bạn đang tìm hiểu kỹ hơn về các lựa chọn mua bán hoặc cần theo dõi diễn biến khu vực, có thể xem thêm mục nhà đất tại Úc để cập nhật thêm thông tin liên quan.

Lãi suất cao và áp lực chi phí sinh hoạt vẫn là gánh nặng lớn

Bên cạnh chính sách thuế, lãi suất cao vẫn là một trong những nguyên nhân trực tiếp làm sức mua suy yếu. Khi chi phí vay tăng, khả năng trả nợ của cả chủ nhà lẫn người mua mới đều bị siết lại. Với nhiều gia đình, mỗi lần tái cấp vốn hoặc gia hạn khoản vay đều là một phép tính rất thực tế về dòng tiền.

Trường hợp của Hiron Li tại Olympic Park là một ví dụ cho thấy áp lực hiện tại lớn thế nào. Ông cho biết đã refinance khoản vay để giảm bớt tiền trả góp, qua đó giúp việc sở hữu nhà bền vững hơn. Ông nói biện pháp này giúp tiết kiệm khoảng 1.000 đô la mỗi năm. Trong bối cảnh chi phí sinh hoạt vẫn tăng, số tiền đó có ý nghĩa rất đáng kể.

Điều này phản ánh bức tranh chung của thị trường: không chỉ người mua bị ảnh hưởng, mà ngay cả chủ nhà hiện hữu cũng đang phải tính toán kỹ hơn để giữ tài sản. Khi gánh nặng tài chính đè lên cả hai phía, thị trường tự nhiên sẽ chậm lại.

Người mua lần đầu cũng không còn dễ thở

Ông Julian Choo cho biết một số người mua nhà lần đầu đã sử dụng Australian Government 5 per cent Deposit Scheme hiện đang gặp bất lợi. Nhiều người trong số này hầu như không có nhiều equity, lại thường phải vay với lãi suất cao hơn do mức nợ lớn. Trong khi đó, họ gần như không có nhiều dư địa để refinance sang ngân hàng khác có mức lãi tốt hơn, vì phần lớn tổ chức cho vay yêu cầu người vay có trên 20% equity.

Đây là điểm khiến thị trường càng thêm phân hóa. Những người đã có tài sản và vốn tự có lớn có thể xoay xở dễ hơn, còn người mua mới thì phải đối mặt với nhiều rào cản hơn. Vì vậy, dù giá giảm nghe có vẻ là tin tốt cho người muốn mua nhà, thực tế việc tiếp cận khoản vay lại có thể khó hơn kỳ vọng.

Trong bối cảnh đó, nhiều người sẽ phải cân nhắc rất kỹ giữa việc mua ngay hay tiếp tục chờ đợi. Và khi quá nhiều người cùng chờ, thị trường lại càng khó hình thành lực cầu đủ mạnh để kéo giá lên.

Thị trường Sydney sẽ còn giảm sâu hơn không?

Theo nhận định từ PropTrack và các chuyên gia được bài viết trích dẫn, đợt điều chỉnh hiện tại có thể kéo dài hơn những chu kỳ giảm trước đây. Lý do là thị trường không chỉ chịu tác động từ lãi suất, mà còn từ sự thay đổi cấu trúc chính sách thuế. Khi nhiều yếu tố cùng lúc tác động đến quyết định mua, quá trình phục hồi thường sẽ chậm hơn.

Ms Flaherty nói vẫn còn rất nhiều bất định, và chính điều đó đang khiến người mua chờ đợi. Một bộ phận muốn mua vào lúc giá chạm đáy, nên họ tạm thời đứng ngoài thị trường. Nhưng nếu số đông cùng làm vậy, nguồn cầu sẽ bị nén lại và giá có thể tiếp tục yếu.

Với người đang sở hữu nhà ở Sydney, điều quan trọng nhất lúc này là theo dõi sát thị trường, rà soát khả năng trả nợ và cân nhắc phương án tài chính phù hợp. Còn với người đang tìm mua, đây là giai đoạn cần kiên nhẫn, so sánh kỹ khu vực, loại tài sản và khả năng thanh khoản trong tương lai.

Tóm lại, cú giảm hơn 100.000 đô la tại hơn 200 khu vực ở Sydney không phải là một biến động ngẫu nhiên. Nó phản ánh sự thay đổi sâu hơn của thị trường dưới tác động của thuế, lãi suất và tâm lý. Và nếu những áp lực này còn kéo dài, Sydney có thể sẽ tiếp tục là tâm điểm đáng chú ý nhất của thị trường bất động sản Úc trong thời gian tới.

Để theo dõi thêm các diễn biến liên quan, bạn có thể cập nhật từ chuyên mục thị trường bất động sản Úc và các bài phân tích mới trên trang tin tức Người Việt Tại Úc.