Những thay đổi về thuế khiến các nhà đầu tư bất động sản Victoria bán tháo

Thị trường bất động sản Victoria đang chứng kiến một tín hiệu đáng chú ý: một số nhà đầu tư bắt đầu rời khỏi phân khúc nhà ở cho thuê sau khi các thay đổi về ưu đãi thuế bất động sản được công bố trong Ngân sách Liên bang. Với người mua nhà lần đầu, đây có thể là cơ hội bước vào thị trường. Nhưng với người thuê nhà, câu chuyện lại không hẳn là tin vui.

Một trường hợp điển hình được ghi nhận tại Airport West, nơi một nhà đầu tư quyết định bán căn nhà cho thuê cuối cùng của mình chỉ sau một đến hai ngày kể từ khi các thay đổi về thuế được công bố. Bảy tuần sau, căn nhà tại 13 Wexford Court được bán đấu giá với giá 875.000 AUD, cao hơn kỳ vọng ban đầu, với bốn nhóm người mua tham gia đấu giá.

Điều đáng nói là cả bốn nhóm người mua đều là người mua nhà lần đầu. Kết quả này cho thấy lực cầu từ người mua để ở vẫn còn khá mạnh ở những khu vực có mức giá phù hợp, nhưng đồng thời cũng phản ánh một vấn đề lớn hơn: một căn nhà từng nằm trong nguồn cung cho thuê đã chuyển sang tay người mua để ở.

Nhà đầu tư rời khỏi phân khúc nhà ở cho thuê

Theo môi giới Luke Raso từ Raso Real Estate, căn nhà tại Airport West ban đầu được khởi điểm đấu giá ở mức 750.000 AUD. Sau một quá trình kéo giá không dễ dàng, bất động sản này đã vượt qua mức 815.000 AUD khi được tuyên bố chính thức vào thị trường, rồi cuối cùng chốt ở 875.000 AUD.

Ông Raso cho rằng kết quả này “vượt kỳ vọng”, nhất là trong bối cảnh thị trường chung không còn dễ bán như giai đoạn nóng sốt trước đây. Những căn nhà có giá khoảng 800.000 đến 900.000 AUD, nằm cách trung tâm Melbourne khoảng 15km, vẫn có sức cạnh tranh nếu được trình bày tốt và không cần sửa chữa nhiều sau khi dọn vào.

Chủ nhà đã sơn mới, thay thảm và làm lại sân vườn trước khi bán. Những cải thiện vừa phải này giúp căn nhà hấp dẫn hơn với người mua lần đầu, nhóm thường muốn tìm nhà có thể ở ngay mà không phải chi thêm quá nhiều tiền sửa chữa.

Ảnh minh họa: Nhà ngoại ô Melbourne rao bán

Tuy nhiên, câu chuyện phía sau thương vụ này mới là điểm khiến thị trường quan tâm. Theo ông Raso, nhà đầu tư đã gọi cho ông rất nhanh sau khi thông tin thay đổi chính sách được công bố. Người này cho biết đã bán căn bất động sản nhà ở cuối cùng và sẽ chuyển hướng sang bất động sản thương mại.

Đây không phải là trường hợp riêng lẻ. Toby Balazs, Giám đốc điều hành Real Estate Institute of Victoria, nhận định dựa trên các bằng chứng thực tế, ông kỳ vọng sẽ có thêm nhiều nhà đầu tư đưa ra quyết định tương tự. Khi môi trường chính sách ở cả cấp bang và liên bang trở nên kém thuận lợi hơn, nhiều người sẽ đặt câu hỏi liệu có nên tiếp tục nắm giữ bất động sản nhà ở tại Victoria hay không.

Vì sao thay đổi thuế khiến nhà đầu tư lo ngại?

Trong nhiều năm, negative gearing và ưu đãi thuế lợi vốn, hay capital gains tax discount, là hai yếu tố quan trọng trong chiến lược đầu tư bất động sản tại Úc. Negative gearing cho phép nhà đầu tư dùng khoản lỗ từ hoạt động cho thuê, chẳng hạn lãi vay và chi phí vận hành vượt quá tiền thuê, để khấu trừ vào thu nhập chịu thuế.

Với nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là người có thu nhập cao, cơ chế này giúp giảm áp lực dòng tiền trong giai đoạn đầu nắm giữ tài sản. Trong khi đó, ưu đãi giảm thuế lợi vốn giúp khoản lợi nhuận khi bán tài sản sau thời gian nắm giữ dài hạn trở nên hấp dẫn hơn.

Theo các thông tin được đề cập trong nội dung đầu vào, những thay đổi mới hướng tới việc thu hẹp ưu đãi đối với nhà ở đã có sẵn và chuyển trọng tâm sang nhà mới xây. Mục tiêu chính sách là khuyến khích tăng nguồn cung nhà ở mới thay vì tiếp tục thúc đẩy dòng tiền đầu tư vào các căn nhà hiện hữu.

Dù mục tiêu có thể hướng đến sự công bằng hơn cho người mua nhà lần đầu, phản ứng ngắn hạn của thị trường lại khá nhạy cảm. Với các nhà đầu tư đang nắm giữ nhà cho thuê cũ, họ phải tính lại bài toán lợi nhuận sau thuế, chi phí lãi vay, thuế đất, chi phí bảo trì và các quy định cho thuê ngày càng chặt hơn.

Độc giả quan tâm đến các tin tức cùng chủ đề có thể theo dõi thêm chuyên mục thị trường bất động sản Úc để cập nhật các phân tích mới nhất.

Người mua nhà lần đầu hưởng lợi, nhưng người thuê nhà có thể chịu áp lực

Ở góc nhìn tích cực, khi nhà đầu tư bán ra, người mua nhà lần đầu có thêm cơ hội sở hữu nhà. Căn 13 Wexford Court là ví dụ rõ ràng: bốn nhóm tham gia đấu giá đều là first-home buyers. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu, đặc biệt với các căn nhà được định giá trong khoảng mà nhiều gia đình trẻ có thể tiếp cận.

Nhưng với thị trường thuê nhà, vấn đề nằm ở chỗ căn nhà đó có còn được cho thuê nữa hay không. Nếu người mua trước đó đang thuê nhà, việc họ chuyển sang sở hữu nhà có thể giúp giảm một phần nhu cầu thuê. Nhưng nếu người mua đang sống cùng cha mẹ hoặc trước đây chưa thuê độc lập, nguồn cung nhà thuê sẽ giảm trong khi nhu cầu thuê không giảm tương ứng.

Matthew Scafidi, đại diện bang Victoria của Real Estate Buyers Agents Association of Australia, cho biết nhà đầu tư gần như biến mất khỏi thị trường kể từ khi thay đổi ưu đãi thuế được công bố. Ông cũng nhận thấy nhiều người bán có động lực thoát khỏi các căn nhà cho thuê sau nhiều năm chịu áp lực chi phí và chính sách.

Theo ông Scafidi, nếu các căn nhà cho thuê liên tục chuyển sang tay người mua để ở mà không có nhà đầu tư mới thay thế, người thuê tại Melbourne có thể đối mặt với tình trạng khó tìm nhà hơn. Điều này đặc biệt đáng chú ý trong bối cảnh nguồn cung thuê ở nhiều khu vực vốn đã căng thẳng.

Ảnh minh họa: Người thuê nhà tìm căn hộ

Thị trường dưới 1 triệu AUD vẫn có sức hút

Mặc dù nhà đầu tư có dấu hiệu rút lui, các giao dịch ở phân khúc dưới hoặc quanh 1 triệu AUD vẫn ghi nhận sự cạnh tranh tốt nếu căn nhà đáp ứng nhu cầu ở thực. Ông Raso cho biết thị trường trên 1 triệu AUD không mạnh bằng, nhưng những người bán chịu đầu tư làm mới nhà, giúp người mua không phải sửa chữa ngay, thường có cơ hội đạt kết quả tốt hơn.

Một ví dụ khác là căn nhà tại 32 Howard St, Reservoir, được bán với giá 944.000 AUD, cao hơn hơn 100.000 AUD so với mức hướng dẫn quảng cáo và kỳ vọng trước đấu giá. Theo Andrew Guarino từ Woodards, phiên đấu giá bắt đầu từ 780.000 AUD và có ba người mua cạnh tranh mạnh đến mức một người mua đã đăng ký khác không kịp tham gia trả giá.

Người mua trong thương vụ này là một người cha đấu giá thay cho con gái mua nhà lần đầu. Điều đó tiếp tục củng cố nhận định rằng nhóm mua để ở, đặc biệt là first-home buyers có sự hỗ trợ gia đình, vẫn là lực cầu quan trọng trong thị trường hiện nay.

Nhà đầu tư chuyển sang bất động sản thương mại?

Một điểm đáng chú ý trong câu chuyện tại Airport West là nhà đầu tư không chỉ bán bớt tài sản, mà rời hẳn phân khúc residential để chuyển sang commercial property. Bất động sản thương mại có những rủi ro riêng, nhưng một số nhà đầu tư xem đây là lựa chọn thay thế khi nhà ở cho thuê chịu nhiều áp lực về thuế, quy định và chi phí vận hành.

Các loại tài sản như văn phòng nhỏ, mặt bằng kinh doanh, kho xưởng hoặc bất động sản phục vụ doanh nghiệp thường có cấu trúc hợp đồng thuê khác với nhà ở. Với cộng đồng người Việt đang kinh doanh tại Úc, đây cũng là nhóm tài sản được quan tâm, đặc biệt khi nhu cầu cho thuê văn phòng hoặc mặt bằng kinh doanh vẫn tồn tại ở nhiều khu vực.

Tuy vậy, việc chuyển hướng từ nhà ở sang thương mại không đơn giản. Nhà đầu tư cần hiểu rõ hợp đồng thuê, thời gian trống mặt bằng, chất lượng người thuê, vị trí kinh doanh và các chi phí liên quan. Nếu không có kinh nghiệm, rủi ro có thể cao hơn so với nhà ở dân dụng.

Tác động nào cho cộng đồng người Việt tại Victoria?

Với cộng đồng người Việt tại Victoria, đặc biệt là các gia đình đang thuê nhà ở Melbourne, xu hướng nhà đầu tư bán bất động sản cho thuê là điều cần theo dõi sát. Khi số lượng nhà thuê giảm, người thuê có thể gặp nhiều cạnh tranh hơn trong quá trình nộp hồ sơ, phải chấp nhận giá thuê cao hơn hoặc di chuyển xa hơn khỏi trung tâm.

Ngược lại, với những người đang chuẩn bị mua căn nhà đầu tiên, việc nhà đầu tư rút lui có thể tạo thêm cơ hội ở một số khu vực. Tuy nhiên, cạnh tranh giữa người mua để ở vẫn khá mạnh, nhất là với các căn nhà có vị trí tốt, giá hợp lý và tình trạng nhà ở ổn.

Nếu đang tìm thông tin nhà ở, phòng thuê hoặc bất động sản tại Úc, bạn có thể tham khảo thêm chuyên mục nhà đất tại Úc. Ngoài ra, cộng đồng cũng có thể theo dõi trang Nhà Ở tại Úc - Nguoiviettaiuc.com hoặc nhóm VDS Việc làm, Nhà ở & Dịch vụ tại Melbourne để cập nhật thông tin thực tế từ cộng đồng.

Điều cần theo dõi trong thời gian tới

Hiện tại, điều quan trọng nhất là theo dõi phản ứng thực tế của thị trường sau các thay đổi chính sách. Nếu nhà đầu tư tiếp tục bán ra nhưng nguồn cung nhà mới chưa kịp bổ sung, thị trường thuê tại Melbourne và các vùng phụ cận có thể chịu thêm áp lực trong ngắn hạn.

Ở chiều ngược lại, nếu chính sách thành công trong việc khuyến khích xây dựng nhà mới, nguồn cung dài hạn có thể được cải thiện. Tuy nhiên, quá trình này cần thời gian, từ phê duyệt dự án, xây dựng, bàn giao cho đến đưa tài sản vào thị trường thuê.

Với nhà đầu tư, đây là thời điểm cần rà soát lại chiến lược. Không nên chỉ nhìn vào giá bán hiện tại, mà cần tính đầy đủ dòng tiền, thuế, lãi vay, chi phí sửa chữa, khả năng tăng giá và rủi ro chính sách. Với người thuê, nên chuẩn bị hồ sơ thuê nhà kỹ hơn, theo dõi thị trường sớm và cân nhắc nhiều khu vực thay vì chỉ tập trung vào một vài suburb quen thuộc.

Câu chuyện từ Airport West cho thấy một thay đổi chính sách có thể tạo ra phản ứng rất nhanh trên thị trường. Một thương vụ bán nhà thành công có thể là tin vui cho người bán và người mua, nhưng nếu xu hướng này lan rộng, người thuê nhà tại Victoria có thể là nhóm cảm nhận áp lực rõ nhất.