Giá nhà trung bình tại Melbourne giảm xuống còn 995.000 đô la

Thị trường bất động sản Melbourne đang bước vào một giai đoạn đáng chú ý khi giá nhà trung bình lùi xuống dưới mốc 1 triệu AUD. Theo dữ liệu từ realestate.com.au, giá nhà trung bình tại thủ phủ bang Victoria đã giảm từ 1,005 triệu AUD trong tháng 4 xuống còn 995.000 AUD trong tháng 5, trong lúc số lượng tin đăng mới cũng giảm mạnh trước mùa đông.

Đây không phải là tín hiệu cho thấy thị trường “đóng băng”, nhưng rõ ràng người mua và người bán đang hành xử thận trọng hơn. Sau một thời gian dài giá nhà tại nhiều thành phố lớn của Úc tăng nóng, sự điều chỉnh nhẹ tại Melbourne được xem là diễn biến phù hợp với bối cảnh lãi suất cao, sức vay bị siết lại và tâm lý đấu giá bớt quyết liệt.

Giá nhà Melbourne lùi xuống dưới mốc 1 triệu AUD

Điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo thị trường mới nhất là giá nhà trung bình tại Melbourne đã giảm xuống còn 995.000 AUD trong tháng 5. Trước đó, con số này ở mức 1,005 triệu AUD trong tháng 4. Mức giảm không quá lớn nếu nhìn theo tỷ lệ phần trăm, nhưng việc giá trung vị rời khỏi mốc 1 triệu AUD vẫn có ý nghĩa tâm lý rõ rệt với cả người mua lẫn người bán.

Với người mua, đặc biệt là các gia đình đang tìm nhà để ở tại Melbourne, sự điều chỉnh này có thể giúp họ cảm thấy bớt áp lực hơn sau giai đoạn phải cạnh tranh gay gắt tại các phiên đấu giá. Với người bán, đây là lời nhắc rằng kỳ vọng giá quá cao có thể không còn phù hợp trong môi trường hiện tại.

Nếu bạn đang theo dõi các thông tin về thị trường bất động sản Úc, diễn biến tại Melbourne là một tín hiệu quan trọng vì đây là một trong những thị trường nhà ở lớn nhất cả nước, thường phản ánh khá rõ tâm lý chung của người mua nhà.

Ảnh minh họa: Nhà ở Melbourne hạ nhiệt

Tin đăng mới giảm 11,2% trước mùa đông

Dữ liệu từ realestate.com.au cho thấy số lượng tin đăng bất động sản mới tại Melbourne đã giảm 11,2% trong giai đoạn từ tháng 4 đến tháng 5. Đây là mức giảm đáng chú ý, nhưng các chuyên gia cho rằng yếu tố mùa vụ cũng đóng vai trò quan trọng.

Theo ông Angus Moore, chuyên gia kinh tế cao cấp của REA Group, việc số lượng tin đăng giảm trước mùa đông và kỳ nghỉ học là điều thường thấy. Nhiều chủ nhà có xu hướng trì hoãn kế hoạch bán nhà trong các tháng lạnh hơn, khi lượng người đi xem nhà có thể giảm và tâm lý thị trường kém sôi động hơn so với mùa xuân.

Dù vậy, báo cáo cũng cho biết tổng lượng nhà đang có mặt trên thị trường Melbourne vẫn được đánh giá là “khá vững”. Điều này có nghĩa là dù nguồn cung mới trong tháng giảm, người mua vẫn có nhiều lựa chọn hơn so với giai đoạn thị trường quá nóng, khi mỗi căn nhà tốt thường thu hút rất nhiều người cạnh tranh.

Tỷ lệ đấu giá thành công mềm đi cho thấy thị trường bớt cạnh tranh

Một chỉ báo quan trọng khác là tỷ lệ đấu giá thành công tại Melbourne đã yếu hơn trong năm 2026, tiếp nối xu hướng bắt đầu từ mùa xuân năm 2025. Tuần trước, Victoria ghi nhận tỷ lệ clearance rate khoảng 51%, trong khi tuần này có 919 căn nhà dự kiến được đưa ra đấu giá.

Tỷ lệ đấu giá thành công giảm thường cho thấy người mua không còn sẵn sàng trả giá bằng mọi giá như trước. Thay vì đẩy giá lên nhanh trong phiên đấu giá, họ có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về khả năng vay, chi phí trả nợ và rủi ro giá có thể tiếp tục điều chỉnh trong ngắn hạn.

Ông Angus Moore nhận định lượng nhà rao bán tương đối vững là tin tốt cho người mua. Theo ông, điều này không có nghĩa căn nhà cụ thể mà người mua đang nhắm tới chắc chắn sẽ ít cạnh tranh hơn, nhưng xét trên mặt bằng chung, điều kiện thị trường đã bớt căng thẳng hơn. Sự hạ nhiệt này đang thể hiện qua cả tỷ lệ đấu giá thành công lẫn giá nhà.

Nhà vẫn bán trong khoảng 30 ngày: chậm lại nhưng chưa đóng băng

Một điểm đáng chú ý là thời gian trung bình để bán nhà tại Melbourne hiện vẫn ở mức khoảng 30 ngày, không thay đổi so với tháng 1. Điều này cho thấy thị trường không rơi vào trạng thái tê liệt. Người mua có thể thận trọng hơn, nhưng nhu cầu thật vẫn còn hiện diện.

Nói cách khác, Melbourne đang không chứng kiến một cú sụp đổ về thanh khoản. Thay vào đó, thị trường giống như đang chuyển từ trạng thái “nóng” sang trạng thái cân bằng hơn. Những căn nhà có vị trí tốt, giá hợp lý và đáp ứng nhu cầu ở thật vẫn có thể thu hút người mua. Ngược lại, các tài sản bị định giá quá cao hoặc nằm ở phân khúc kén khách có thể phải mất nhiều thời gian hơn để tìm được người mua phù hợp.

Đối với cộng đồng người Việt đang tìm nơi ở hoặc đầu tư tại Melbourne, việc theo dõi các mục nhà đất tại Úc có thể giúp cập nhật thêm lựa chọn trên thị trường, đặc biệt trong giai đoạn người bán bắt đầu linh hoạt hơn về giá.

Ảnh minh họa: Đấu giá nhà tại Melbourne

Lãi suất và quyết định của RBA tác động ra sao?

Một trong những yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến thị trường nhà ở hiện nay là lãi suất. Khi lãi suất duy trì ở mức cao, khả năng vay của người mua bị thu hẹp. Cùng một mức thu nhập, người mua có thể vay ít hơn so với giai đoạn lãi suất thấp, từ đó làm giảm sức mua và tạo áp lực lên giá nhà.

Tuy nhiên, quyết định không tăng lãi suất của Ngân hàng Trung ương Australia trong tuần này được xem là yếu tố hỗ trợ tâm lý. Theo ông Angus Moore, việc không có thêm cú tăng lãi suất mới có thể giúp người mua tự tin hơn, dù chi phí vay hiện tại vẫn là rào cản lớn.

Điều này tạo nên một bức tranh khá đặc biệt: lãi suất cao khiến giá khó tăng mạnh, nhưng việc không tăng thêm lãi suất giúp thị trường tránh rơi vào tâm lý hoảng loạn. Kết quả là giá nhà có xu hướng điều chỉnh từ từ thay vì giảm sốc.

Góc nhìn từ các đơn vị đấu giá: thị trường có dấu hiệu ổn định

Không phải mọi dữ liệu đều mang màu sắc tiêu cực. Ông Luke Banitsiotis, trưởng bộ phận đấu giá của Ray White Victoria, cho biết các phiên đấu giá gần đây do hệ thống của ông thực hiện vẫn ghi nhận tỷ lệ thành công tổng hợp trên 60% mỗi tuần. Theo ông, điều này có thể cho thấy thị trường đang phần nào ổn định.

Sự khác biệt giữa các nhóm dữ liệu là điều thường gặp trong bất động sản. Mỗi đơn vị có danh mục tài sản, khu vực hoạt động và nhóm khách hàng khác nhau. Tuy nhiên, điểm chung vẫn là thị trường Melbourne không còn sôi động như thời kỳ tăng nóng, nhưng cũng chưa rơi vào trạng thái suy yếu nghiêm trọng.

Người mua có đang có lợi thế hơn?

Trong bối cảnh hiện tại, người mua có thể có thêm lợi thế so với giai đoạn trước, nhưng không nên hiểu rằng mọi căn nhà đều sẽ giảm giá sâu. Những tài sản chất lượng ở khu vực có nhu cầu cao vẫn có thể giữ giá tốt, đặc biệt nếu phù hợp với nhu cầu ở thật hoặc có tiềm năng cho thuê ổn định.

Tuy vậy, người mua hiện có thể thương lượng tốt hơn ở một số trường hợp, nhất là với các căn nhà đã rao bán lâu, chủ nhà cần bán nhanh hoặc bất động sản ở phân khúc giá cao. Việc tỷ lệ đấu giá thành công giảm cũng giúp người mua bớt áp lực phải ra quyết định vội vàng.

Với người đang tìm mua căn hộ, nhà unit hoặc apartment, bạn có thể tham khảo thêm danh mục bán nhà unit apartment để theo dõi mặt bằng giá và nguồn cung đang rao bán.

Người bán cần điều chỉnh kỳ vọng

Với người bán, thông điệp hiện nay khá rõ: thị trường vẫn có người mua, nhưng mức giá kỳ vọng cần thực tế hơn. Nếu định giá quá cao so với mặt bằng khu vực, căn nhà có thể mất nhiều thời gian hơn để bán hoặc phải điều chỉnh giá sau vài tuần.

Trong thị trường đang hạ nhiệt, chiến lược bán nhà quan trọng hơn bao giờ hết. Chủ nhà cần chú ý đến cách trình bày tài sản, chất lượng hình ảnh, thời điểm đưa ra thị trường và mức giá khởi điểm. Một mức giá hợp lý ngay từ đầu có thể tạo sự quan tâm tốt hơn so với việc rao cao rồi giảm dần.

Ảnh minh họa: Người mua cân nhắc giá nhà

Cộng đồng người Việt tại Melbourne nên theo dõi gì?

Đối với người Việt tại Melbourne, thị trường hiện nay có thể mở ra cơ hội quan sát kỹ hơn thay vì vội vàng xuống tiền. Những gia đình mua để ở nên tập trung vào khả năng trả nợ dài hạn, vị trí phù hợp với công việc, trường học và giao thông. Nhà đầu tư thì cần tính kỹ dòng tiền cho thuê, chi phí lãi vay, bảo trì và khả năng tăng trưởng trong vài năm tới.

Nếu cần trao đổi thêm thông tin đời sống, nhà ở và dịch vụ tại Melbourne, độc giả có thể tham gia nhóm VDS việc làm, nhà ở và dịch vụ tại Melbourne hoặc theo dõi trang Nhà Ở tại Úc - Nguoiviettaiuc.com để cập nhật thêm thông tin phù hợp với cộng đồng.

Triển vọng ngắn hạn: điều chỉnh nhẹ thay vì sụp đổ

Từ các dữ liệu hiện có, kịch bản hợp lý nhất cho Melbourne trong ngắn hạn là thị trường tiếp tục đi ngang hoặc giảm nhẹ ở một số phân khúc, thay vì xảy ra cú sụt mạnh. Lượng nhà rao bán vẫn tương đối ổn, thời gian bán trung bình chưa kéo dài bất thường và nhu cầu mua để ở vẫn tồn tại.

Tuy nhiên, sự phân hóa sẽ ngày càng rõ. Những khu từng tăng quá nhanh hoặc có mức giá vượt xa khả năng chi trả của người mua có thể chịu áp lực điều chỉnh nhiều hơn. Trong khi đó, các khu có hạ tầng tốt, nhu cầu thuê cao và nguồn cung hạn chế vẫn có thể giữ giá tốt hơn mặt bằng chung.

Nhìn rộng hơn, việc giá nhà trung bình tại Melbourne giảm xuống còn 995.000 AUD là một tín hiệu cho thấy thị trường đang trở nên thực tế hơn. Người mua có thêm thời gian và lựa chọn, còn người bán cần linh hoạt hơn. Trong một thị trường như vậy, quyết định khôn ngoan không nằm ở việc đoán đúng “đáy”, mà ở việc hiểu rõ khả năng tài chính, mục tiêu sở hữu và giá trị thật của bất động sản mình quan tâm.