Thị trường đấu giá bất động sản chạm đáy thấp nhất kể từ năm 2020.

Thị trường đấu giá bất động sản tại Úc đang bước vào giai đoạn đáng chú ý khi tỷ lệ bán thành công trong tháng rơi xuống mức thấp nhất kể từ năm 2020. Với nhiều gia đình người Việt đang theo dõi cơ hội mua nhà, bán nhà hoặc đầu tư tại Úc, diễn biến này không chỉ là một con số khô khan mà còn phản ánh rõ sự thay đổi trong tâm lý thị trường: người mua thận trọng hơn, người bán thực tế hơn và giá nhà chịu áp lực điều chỉnh.

Theo dữ liệu được đề cập, tỷ lệ đấu giá thành công trong tháng 6 tại Sydney chỉ còn 48%, mức thấp nhất kể từ giai đoạn phong tỏa tháng 4/2020. Tại Melbourne, tỷ lệ này giảm còn 52,3%, cũng là mức yếu nhất kể từ tháng 9/2020. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đã chuyển từ trạng thái sôi động sang giai đoạn chậm lại rõ rệt, đặc biệt tại hai thành phố lớn nhất nước Úc.

Clearance rate là gì và vì sao con số này quan trọng?

Trong thị trường bất động sản Úc, auction clearance rate, hay tỷ lệ đấu giá thành công, là chỉ số cho biết bao nhiêu phần trăm bất động sản được bán trong các phiên đấu giá so với tổng số bất động sản đưa ra đấu giá. Khi tỷ lệ này ở mức cao, thị trường thường nghiêng về phía người bán vì có nhiều người mua cạnh tranh. Ngược lại, khi tỷ lệ giảm mạnh, người mua có thêm lợi thế thương lượng và giá bán dễ chịu áp lực đi xuống.

Thông thường, mức khoảng 60% thường được xem là vùng cân bằng giữa bên mua và bên bán. Việc Sydney giảm xuống 48% cho thấy thị trường tại đây đã yếu đi đáng kể. Melbourne dù cao hơn Sydney nhưng mức 52,3% vẫn phản ánh sức cầu không còn mạnh như đầu năm, khi khoảng hai phần ba số nhà đưa ra đấu giá vẫn có thể bán được.

Độc giả quan tâm thêm các tin tức liên quan có thể theo dõi chuyên mục thị trường bất động sản Úc để cập nhật xu hướng nhà đất tại các thành phố lớn.

Ảnh minh họa: Buổi đấu giá nhà tại Úc

Vì sao thị trường đấu giá bất động sản Úc suy yếu?

Sự suy yếu hiện nay không đến từ một nguyên nhân đơn lẻ. Thay vào đó, thị trường đang chịu tác động cùng lúc từ nhiều yếu tố, bao gồm lãi suất, chi phí sinh hoạt, niềm tin người mua và chính sách liên quan đến nhà đầu tư.

Trước hết, lãi suất là yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vay mua nhà. Khi Ngân hàng Dự trữ Úc tăng lãi suất tiền mặt lên 4,35% vào tháng 5, số tiền tối đa mà nhiều người mua có thể vay đã giảm xuống. Điều này khiến ngân sách mua nhà bị thu hẹp, đặc biệt với những người mua lần đầu hoặc các gia đình đang phải cân đối chi phí sinh hoạt.

Thứ hai, tâm lý người mua đã thay đổi. Nếu trước đây nhiều người lo ngại “không mua bây giờ thì giá sẽ còn tăng”, thì nay một bộ phận người mua lại có xu hướng chờ đợi. Khi họ thấy giá có dấu hiệu giảm và nhiều nhà không bán được tại đấu giá, họ có thêm lý do để chậm lại, so sánh kỹ hơn và đàm phán mạnh hơn.

Thứ ba, các yếu tố kinh tế và địa chính trị cũng góp phần làm thị trường thận trọng. Chi phí xăng dầu, sinh hoạt và những bất ổn bên ngoài khiến người mua phải cân nhắc kỹ trước khi cam kết khoản vay lớn trong nhiều năm. Với nhà đầu tư, những thay đổi hoặc rủi ro liên quan đến chính sách thuế bất động sản cũng có thể khiến họ tạm hoãn kế hoạch mua thêm tài sản.

Người bán bắt đầu hạ kỳ vọng giá

Một điểm đáng chú ý là tỷ lệ đấu giá yếu không nhất thiết có nghĩa mọi giao dịch đều dừng lại. Trên thực tế, một số người bán đã bắt đầu điều chỉnh kỳ vọng để phù hợp hơn với thị trường hiện tại. Thay vì giữ mức giá cao như vài tháng trước, họ có thể chấp nhận mức giá thực tế hơn để bán được tại phiên đấu giá, tránh để tài sản bị “pass-in”, tức không bán được dưới búa.

Điều này có thể giúp tỷ lệ bán thành công ổn định phần nào trong ngắn hạn. Tuy nhiên, nó cũng cho thấy mặt bằng giá giao dịch có thể tiếp tục chịu áp lực. Nói cách khác, clearance rate có thể không giảm sâu thêm nếu người bán trở nên thực tế hơn, nhưng giá nhà vẫn có khả năng giảm hoặc đi ngang nếu người mua tiếp tục thận trọng.

Đối với người đang có nhu cầu đăng tin mua bán, cho thuê hoặc tìm hiểu nguồn cung, chuyên mục nhà đất tại Úc có thể là nơi tham khảo phù hợp trong cộng đồng người Việt.

Mùa đông làm thị trường có vẻ ổn định hơn?

Một yếu tố không thể bỏ qua là tính mùa vụ. Mùa đông tại Úc thường là giai đoạn nguồn cung nhà bán giảm, vì nhiều chủ nhà thích chờ đến mùa xuân khi thời tiết đẹp hơn, vườn tược xanh tốt hơn và việc trình bày bất động sản cũng thuận lợi hơn. Khi số lượng nhà đưa ra đấu giá ít hơn, tỷ lệ bán thành công đôi khi có thể được hỗ trợ, ngay cả khi nhu cầu từ người mua chưa thực sự phục hồi mạnh.

Trong hai cuối tuần gần đây được đề cập, tỷ lệ đấu giá sơ bộ vẫn giữ trên 50%. Dù các con số này thường được điều chỉnh giảm khi có thêm kết quả được báo cáo, việc không quay lại mức rất thấp trước đó cho thấy thị trường có dấu hiệu ổn định nhẹ. Tuy nhiên, sự ổn định này chưa đủ để khẳng định thị trường đã tạo đáy.

Ảnh minh họa: Khu dân cư tại Sydney

Mùa xuân sẽ là phép thử lớn

Mùa xuân mới là giai đoạn được nhiều chuyên gia xem là phép thử quan trọng. Nếu lượng nhà đưa ra thị trường tăng mạnh trong khi người mua vẫn dè dặt, áp lực giảm giá có thể quay lại. Ngược lại, nếu nhiều chủ nhà quyết định hoãn bán vì không hài lòng với điều kiện thị trường, nguồn cung thấp có thể giúp tỷ lệ đấu giá không giảm sâu hơn.

Chuyên gia kinh tế trưởng của AMP, Dr Shane Oliver, cho rằng còn quá sớm để nói tỷ lệ đấu giá đã chạm đáy. Theo ông, thị trường có thể tiếp tục yếu thêm một thời gian, đặc biệt nếu nhà đầu tư vẫn đứng ngoài chờ giá giảm sâu hơn, tiền thuê tăng hơn hoặc có tín hiệu rõ ràng rằng RBA đã kết thúc chu kỳ tăng lãi suất.

Trong khi đó, Dr Nicola Powell, chuyên gia kinh tế nhà ở của Domain, có quan điểm thận trọng nhưng bớt bi quan hơn. Bà cho rằng Sydney có thể khó giảm sâu hơn mức 48% vì khi điều kiện thị trường quá yếu, nhiều người bán sẽ chọn không đưa nhà ra bán. Điều này làm nguồn cung giảm, giúp tỷ lệ bán thành công được nâng đỡ phần nào.

Người mua có nên xuống tiền lúc này?

Với người mua, đặc biệt là các gia đình người Việt đang tìm nhà để ở lâu dài, giai đoạn này có thể mở ra cơ hội thương lượng tốt hơn so với thời điểm thị trường nóng. Khi tỷ lệ đấu giá thấp, người mua thường có thêm thời gian để kiểm tra bất động sản, so sánh giá khu vực và đưa ra mức đề nghị phù hợp hơn.

Tuy nhiên, cơ hội không đồng nghĩa với việc nên mua vội. Lãi suất cao khiến chi phí trả nợ hàng tháng vẫn là áp lực lớn. Người mua cần tính toán kỹ khả năng tài chính, dự phòng trường hợp lãi suất chưa giảm sớm hoặc chi phí sinh hoạt tiếp tục cao. Nếu mua để đầu tư, cần xem xét thêm tiền thuê, chi phí bảo trì, thuế và khả năng giữ tài sản trong trung hạn.

Người bán nên làm gì trong thị trường yếu?

Với người bán, chiến lược quan trọng nhất hiện nay là đặt kỳ vọng giá thực tế. Nếu cần bán vì lý do tài chính, chuyển nơi ở hoặc thay đổi công việc, việc bám vào mức giá của vài tháng trước có thể khiến tài sản nằm lâu trên thị trường. Một mức giá hợp lý, chiến dịch tiếp thị rõ ràng và lựa chọn đúng phương thức bán có thể tạo khác biệt lớn.

Nếu không bắt buộc phải bán, người bán có thể cân nhắc chờ thêm tín hiệu rõ hơn từ thị trường mùa xuân. Tuy nhiên, việc chờ đợi cũng có rủi ro. Nếu nguồn cung tăng và cầu vẫn yếu, mức giá kỳ vọng có thể tiếp tục bị thử thách.

Cộng đồng người Việt có nhu cầu trao đổi về nhà ở, dịch vụ và thông tin địa phương cũng có thể tham khảo Nhà ở tại Úc - Nguoiviettaiuc.com hoặc nhóm Người Việt Tại Úc - Nguoiviettaiuc.Com để cập nhật thêm chia sẻ từ cộng đồng.

Kết luận: Chưa thể gọi là khủng hoảng, nhưng thị trường đã đổi chiều

Việc tỷ lệ đấu giá bất động sản tại Sydney và Melbourne rơi xuống mức thấp nhất kể từ năm 2020 cho thấy thị trường nhà ở Úc đã bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt. Người mua không còn chạy theo giá bằng mọi cách, trong khi người bán buộc phải thực tế hơn nếu muốn giao dịch thành công.

Dù có dấu hiệu ổn định nhẹ trong mùa đông, triển vọng những tháng tới vẫn phụ thuộc vào ba yếu tố chính: lãi suất, nguồn cung mùa xuân và niềm tin của người mua. Với người mua, đây là thời điểm cần bình tĩnh, chuẩn bị tài chính kỹ và chọn tài sản phù hợp với nhu cầu dài hạn. Với người bán, sự linh hoạt về giá và chiến lược bán sẽ quan trọng hơn bao giờ hết.

Để theo dõi thêm các thông tin rao bán, cho thuê hoặc nhu cầu tìm nhà, bạn có thể tham khảo mục cần tìm phòng, tìm nhà cho thuê trên Người Việt Tại Úc.