Hết thời FOMO, thị trường nhà đất Australia bước vào giai đoạn trầm lắng

Thị trường nhà đất Australia đang bước vào một giai đoạn rất khác so với thời kỳ sốt nóng trước đây. Nếu như vài năm trước người mua còn chạy đua vì sợ bỏ lỡ cơ hội, thì nay tâm lý đó gần như đã biến mất. Thay vào đó là sự thận trọng, chờ đợi và tính toán kỹ hơn trước mỗi quyết định xuống tiền.

Những con số mới nhất cho thấy bức tranh này khá rõ: tỷ lệ đấu giá thành công toàn quốc chỉ quanh 50%, lượng người đi xem nhà giảm về mức thấp kỷ lục, trong khi hoạt động bán hàng ở nhiều thành phố lớn vẫn chưa thật sự khởi sắc. Dù vậy, điều đó không đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ lao dốc. Thị trường đang chuyển sang trạng thái chậm hơn, chọn lọc hơn và phụ thuộc nhiều vào từng khu vực cụ thể.

Đặt trong bối cảnh đó, có thể nói thị trường bất động sản Australia không còn là cuộc đua FOMO, mà là cuộc chơi của sự kiên nhẫn, khả năng tài chính và chiến lược mua bán hợp lý.

FOMO đã mất, người mua chuyển sang chờ xem

Dữ liệu từ Cotality cho thấy tỷ lệ đấu giá sơ bộ của cả nước đã lùi về 50% trong tuần này, thấp hơn nhiều so với giai đoạn thị trường sôi động trước đây. Dù con số này có nhích lên so với một vài tuần yếu nhất của cuối tháng 6 và đầu tháng 7, nó vẫn phản ánh rõ thực tế là một nửa số nhà đưa ra đấu giá chưa thể bán ngay.

Điều đáng chú ý hơn là tâm lý người mua đã thay đổi rất mạnh. Theo Ray White, lượng người tham dự mỗi buổi open home chỉ còn trung bình 2,1 người trong bốn tuần đến ngày 11/7, giảm mạnh so với 3,6 người cùng kỳ năm trước. Nói cách khác, sức ép phải mua ngay vì sợ bỏ lỡ cơ hội đã giảm đi rõ rệt.

Chuyên gia cho rằng đây là hệ quả của nhiều yếu tố cộng hưởng: lãi suất tăng, niềm tin tiêu dùng suy yếu, chi phí sinh hoạt vẫn cao và bầu không khí kinh tế vĩ mô chưa thực sự ổn định. Khi người mua không còn cảm thấy cần phải hành động thật nhanh, thị trường tự nhiên trở nên chậm lại.

Đấu giá trầm lắng, thanh khoản yếu nhưng chưa đến mức “rơi tự do”

Một trong những dấu hiệu dễ thấy nhất của thị trường chậm lại là hoạt động đấu giá. Tuần qua, khoảng 1.365 phiên đấu giá được ghi nhận trên toàn Australia. Con số này tăng nhẹ so với tuần trước, nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm ngoái. Cotality cũng lưu ý rằng đây đã là tuần thứ chín liên tiếp số lượng phiên đấu giá thấp hơn năm trước.

Tại Melbourne, thành phố dẫn đầu về số lượng đấu giá với 599 căn, tỷ lệ sơ bộ vẫn còn tốt hơn nhiều nơi khác, ở mức 56,5%. Tuy nhiên, số liệu cuối cùng thường bị điều chỉnh giảm, cho thấy mức độ cạnh tranh thực tế không còn mạnh như trước.

Sydney ghi nhận 444 phiên đấu giá, gần như đi ngang so với tuần trước nhưng giảm đáng kể so với năm ngoái. Tỷ lệ sơ bộ của thành phố này chỉ còn 47,4%, cho thấy bên mua đã dè dặt hơn rất nhiều.

Brisbane còn cho thấy sự suy yếu rõ hơn khi tỷ lệ sơ bộ chỉ ở mức 35,9%, thấp hơn tuần trước khá nhiều. Adelaide vẫn có hoạt động tốt hơn mặt bằng chung, nhưng tỷ lệ thành công cũng giảm so với tuần trước. Canberra thậm chí chạm mức thấp nhất kể từ năm 2019, trong khi Perth và Tasmania gần như rất ít phiên đấu giá.

Tất cả những điều này cho thấy thanh khoản đang yếu đi. Nhà vẫn có thể bán, nhưng không còn bán nhanh và dễ như trước. Người bán buộc phải kiên nhẫn hơn, còn người mua có thêm thời gian để thương lượng và lựa chọn.

Ảnh minh họa: Thị trường nhà đất Australia trầm lắng và ít cạnh tranh hơn

Lãi suất cao và niềm tin yếu đang kéo thị trường lại

Phần lớn các chuyên gia đều đồng ý rằng nguyên nhân sâu xa của đà chậm lại hiện nay không đến từ một sự kiện đơn lẻ, mà là sự cộng dồn của nhiều áp lực kinh tế. Trong năm nay, Reserve Bank of Australia đã tăng lãi suất 3 lần, đưa cash rate lên 4,35%. Mức này khiến khả năng vay của nhiều gia đình bị thu hẹp đáng kể, nhất là với người mua lần đầu và các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy.

Nerida Conisbee, chuyên gia kinh tế trưởng của Ray White, cho rằng người mua đang phải đối mặt với một môi trường rất khó: lãi suất tăng, niềm tin tiêu dùng ở mức yếu và những bất ổn khác như tình hình Trung Đông hay các thay đổi từ ngân sách liên bang. Tất cả cộng lại khiến người mua không còn tâm lý “phải chốt ngay”.

Glenn Price, một buyers agent, cũng nhấn mạnh rằng không thể quy toàn bộ sự chậm lại cho chính sách thuế hay ngân sách. Theo ông, vấn đề lớn hơn là lãi suất và lạm phát cùng tăng, trong khi chi phí sinh hoạt vẫn cao. Nói cách khác, giá nhà có thể không tăng nóng, nhưng điều đó chưa chắc đã giúp người mua dễ thở hơn, vì sức mua thực tế lại đang bị bào mòn.

Đây là điểm rất quan trọng: thị trường không chỉ chịu tác động từ giá nhà, mà còn từ năng lực vay vốn, mức lương thực nhận và cảm nhận an toàn tài chính của người dân. Khi các yếu tố này chưa cải thiện rõ, tâm lý mua bán sẽ vẫn thận trọng.

Giá nhà không sụp đổ mà đang phân hóa mạnh

Một hiểu lầm khá phổ biến là khi thị trường trầm lắng thì giá chắc chắn sẽ giảm sâu. Thực tế ở Australia hiện nay lại khác. Dù giao dịch ít sôi động hơn, giá nhà toàn quốc vẫn có xu hướng tăng nhẹ và phân hóa theo khu vực.

Các dữ liệu được trích dẫn trong bối cảnh thị trường 2025–2026 cho thấy giá nhà Australia vẫn duy trì đà tăng ổn định, nhưng không còn bùng nổ. Một số thành phố lớn như Sydney và Melbourne tăng chậm hơn, trong khi những thị trường có nhu cầu ở thực mạnh hơn, nguồn cung hạn chế hơn như Brisbane hay Perth lại có sức bật tốt hơn.

Điều đó cho thấy thị trường đang chuyển từ trạng thái “tăng đồng loạt” sang “tăng chọn lọc”. Những căn nhà có vị trí tốt, giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu ở thực vẫn có thể thu hút sự quan tâm mạnh. Còn những bất động sản định giá quá cao sẽ khó bán hơn rất nhiều.

Đây cũng là lý do vì sao các chuyên gia nhấn mạnh rằng một căn nhà chỉ cần một người mua phù hợp. Thị trường có thể chậm, nhưng không có nghĩa là tất cả đều yếu. Vấn đề nằm ở chỗ sản phẩm nào thực sự đúng nhu cầu, đúng mức giá và đúng thời điểm.

Người mua, người bán và nhà đầu tư nên nhìn gì lúc này?

Với người mua ở thực, đây có thể là thời điểm dễ thở hơn trước. Không còn áp lực phải chen vào cuộc đua đấu giá quá gắt, người mua có thêm thời gian để khảo sát, so sánh và thương lượng. Tuy nhiên, bài toán tài chính vẫn cần được tính kỹ vì lãi suất vay vẫn ở mức cao.

Với người bán, thị trường hiện tại đòi hỏi sự thực tế hơn. Đặt giá quá cao sẽ khiến tài sản nằm lâu trên thị trường. Một chiến lược định giá hợp lý, chuẩn bị nhà cửa tốt và chọn đúng phương thức bán sẽ quan trọng hơn nhiều so với kỳ vọng “đấu giá là tự đẩy giá lên”.

Với nhà đầu tư, yếu tố chọn khu vực càng trở nên quan trọng. Thay vì nhìn vào con số trung bình toàn quốc, nên theo dõi những nơi có nhu cầu thuê tốt, nguồn cung khan hiếm và khả năng tăng giá dài hạn. Khi thị trường phân hóa, việc chọn đúng vị trí gần như quyết định phần lớn hiệu quả đầu tư.

Nếu bạn muốn theo dõi thêm các tin mới về thị trường bất động sản Úc hoặc xem các thông tin rao bán, cho thuê liên quan tại nhà đất tại Úc, bạn có thể thường xuyên cập nhật trên hệ thống của chúng tôi để không bỏ lỡ diễn biến mới.

Trong lúc chờ mùa mua bán sắp tới, đặc biệt là mùa spring selling season, người mua và người bán đều nên giữ tâm thế tỉnh táo. Thị trường hiện tại không còn là lúc chạy theo đám đông, mà là thời điểm để đọc đúng tín hiệu và hành động có tính toán.

Để cập nhật thêm tin tức, bạn có thể theo dõi Báo Online - Người Việt tại Úc hoặc tham gia nhóm cộng đồng Người Việt Tại Úc để trao đổi thêm kinh nghiệm thực tế.