Giá nhà tại Úc giảm tháng thứ 7 liên tiếp: Thị trường Brisbane và Perth lao dốc

Thị trường nhà ở Úc được cho là đang bước vào một giai đoạn điều chỉnh sâu hơn khi giá trị bất động sản tại các thành phố thủ phủ giảm tháng thứ bảy liên tiếp. Không chỉ Sydney và Melbourne, áp lực suy yếu hiện được mô tả là đã lan sang Brisbane, Perth và Adelaide, những thị trường từng tăng trưởng mạnh trong thời gian trước.

Theo nội dung được The Guardian dẫn từ tổ chức dữ liệu bất động sản Cotality, giá nhà tại các thủ phủ tiểu bang và vùng lãnh thổ đã giảm tổng cộng 1,4% trong tháng 10. Tính từ tháng 3, giá trị nhà ở tại nhóm thị trường này giảm 8,1%. Lãi suất thế chấp cao, khả năng chi trả suy yếu và tâm lý thận trọng của người mua được xem là những nguyên nhân chính.

Lưu ý về dữ liệu: đường dẫn nguồn được cung cấp mang ngày 2/11/2026. Đây là mốc thời gian tương lai tại thời điểm biên soạn nội dung này. Vì vậy, các con số trong bài nên được hiểu là thông tin theo nguồn được cung cấp, chưa phải dữ liệu lịch sử đã được xác nhận độc lập. Người đọc và nhà đầu tư cần đối chiếu báo cáo chính thức của Cotality, Ngân hàng Trung ương Úc và các cơ quan thống kê trước khi đưa ra quyết định tài chính.

Giá nhà tại Úc giảm trên diện rộng

Ông Tim Lawless, Giám đốc nghiên cứu của Cotality, nhận định đà giảm không còn giới hạn tại một vài khu vực. Theo dữ liệu được bài báo trích dẫn, hầu hết vùng ngoại ô tại Brisbane, Perth và Adelaide đều ghi nhận giá trị suy giảm trong ba tháng gần nhất.

Sự dịch chuyển này đáng chú ý bởi Sydney và Melbourne thường phản ứng sớm hơn trước những thay đổi về tín dụng. Trong khi đó, các thủ phủ quy mô trung bình từng được hỗ trợ bởi dòng người di cư, nguồn cung nhà hạn chế và mức giá ban đầu dễ tiếp cận hơn. Khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập và lãi suất duy trì ở mức cao, lợi thế về khả năng chi trả tại các thành phố này dần thu hẹp.

Ảnh minh họa: Thị trường nhà ở Úc chịu áp lực từ lãi suất cao

Người đọc có thể theo dõi thêm các thông tin cập nhật tại chuyên mục thị trường bất động sản Úc. Với người đang tìm mua, bán hoặc thuê nhà, danh mục nhà đất tại Úc cũng cung cấp thêm các lựa chọn tham khảo.

Vì sao lãi suất làm nhu cầu mua nhà suy yếu?

Lãi suất tác động đến thị trường nhà ở theo hai hướng. Trước hết, khoản trả nợ hằng tháng của người vay tăng lên. Đồng thời, ngân hàng cũng giảm số tiền mà một hộ gia đình có thể vay sau khi đánh giá khả năng trả nợ. Điều này khiến nhiều người phải hạ ngân sách mua nhà, chuyển sang bất động sản rẻ hơn hoặc tạm thời rời khỏi thị trường.

Theo bài viết nguồn, thị trường đã chịu ảnh hưởng sau bốn đợt tăng lãi suất trong năm được đề cập và có khả năng đối mặt với lần tăng thứ năm. Tuy nhiên, do thời điểm của nguồn chưa thể xác nhận, thông tin này cần được kiểm tra với lịch sử lãi suất chính thức của Ngân hàng Trung ương Úc.

Thông thường, chính sách tiền tệ không tác động ngay lập tức đến giá nhà. Ban đầu, hạn mức vay giảm và người mua trở nên thận trọng. Sau đó, thời gian rao bán có thể kéo dài, tỷ lệ đấu giá thành công suy yếu và người bán phải điều chỉnh kỳ vọng. Bởi vậy, một số thành phố có thể phản ứng chậm hơn Sydney và Melbourne vài tháng hoặc vài quý.

Brisbane và Perth bước vào giai đoạn điều chỉnh

Brisbane và Perth được cho là dẫn đầu đà giảm trong tháng 10, nhưng nội dung nguồn không cung cấp mức thay đổi cụ thể của từng thành phố. Vì vậy, cụm từ “lao dốc” cần được hiểu là mô tả xu hướng suy yếu rõ rệt, không phải kết luận rằng hai thị trường đã sụp giảm ở cùng một tỷ lệ.

Trong một thập kỷ được bài viết đề cập, giá nhà tại Adelaide, Brisbane, Perth và Hobart đã tăng gấp đôi hoặc gần gấp đôi. Canberra tăng hơn 50%, Sydney và Darwin tăng hơn 30%, còn Melbourne tăng hơn 20%. Nhờ mức tăng tích lũy lớn, nhiều chủ sở hữu lâu năm vẫn đang có lợi nhuận đáng kể dù giá hiện tại giảm.

Phân tích được dẫn từ Cotality còn cho rằng ngay cả khi giá nhà tại Perth giảm 20% so với đỉnh, thị trường mới quay về mức giữa năm 2025. Nhận định này chỉ phù hợp nếu bài nguồn thực sự được xuất bản vào cuối năm 2026, vì vậy cần có chuỗi chỉ số giá theo thời gian để kiểm chứng.

Nguy cơ giảm sâu đến đâu?

Đa số nhà kinh tế được bài viết nhắc đến dự báo giá bất động sản Úc có thể giảm ở mức hai con số nếu lãi suất tiếp tục đi lên. Morgan Stanley đưa ra kịch bản mức giảm từ đỉnh xuống đáy có thể đạt khoảng 15%. Đây là dự báo, không phải kết quả chắc chắn.

Nếu thị trường đã giảm 8,1% từ đỉnh, để đạt mức giảm tổng cộng 15%, giá cần giảm thêm khoảng 7,5% so với mặt bằng hiện tại. Không thể lấy 15% trừ trực tiếp 8,1% để tính mức giảm còn lại vì hai tỷ lệ được tính trên hai mức giá cơ sở khác nhau.

Rủi ro sẽ lớn hơn nếu thất nghiệp tăng, nhiều chủ nhà buộc phải bán, nợ quá hạn gia tăng hoặc ngân hàng siết tín dụng. Ngược lại, thị trường có thể tìm được điểm cân bằng sớm hơn nếu lạm phát hạ nhiệt, lãi suất ngừng tăng, việc làm duy trì ổn định và nguồn cung nhà ở tiếp tục thiếu.

Đây có phải một cuộc khủng hoảng nhà đất?

Ông Peter Esho, chuyên gia kinh tế kiêm Giám đốc điều hành tại 13x, cho rằng Sydney và Melbourne có thể đã ở gần vùng đáy, trong khi các thủ phủ quy mô vừa mới bước vào giai đoạn đầu của đợt suy giảm. Theo ông, diễn biến này phù hợp với một chu kỳ bất động sản chịu ảnh hưởng bởi lãi suất và tâm lý người mua.

Giá nhà giảm không tự động dẫn đến khủng hoảng tài chính. Một cuộc khủng hoảng mang tính hệ thống thường xuất hiện khi giá tài sản giảm đi kèm thất nghiệp tăng mạnh, nhiều khoản vay mất khả năng thanh toán và tình trạng bán bắt buộc lan rộng. Nếu phần lớn người vay vẫn có việc làm và tiếp tục trả nợ, họ có thể trì hoãn bán nhà, qua đó hạn chế nguồn cung bị ép đưa ra thị trường.

Dù vậy, người mua gần đỉnh với tỷ lệ vay cao dễ chịu thiệt hại hơn. Nếu giá trị tài sản giảm xuống thấp hơn dư nợ, chủ nhà có thể rơi vào tình trạng vốn chủ sở hữu âm. Họ vẫn có thể tiếp tục sinh sống và trả nợ, nhưng sẽ gặp khó khăn khi bán hoặc tái cấp vốn.

Giá thuê hạ nhiệt nhưng vẫn tạo áp lực lớn

Thị trường cho thuê xuất hiện một vài dấu hiệu bớt căng thẳng khi tỷ lệ nhà trống tăng và tốc độ tăng giá thuê chậm lại. Tuy nhiên, “tăng chậm lại” không có nghĩa giá thuê đã giảm. Theo số liệu trong bài nguồn, tiền thuê nhà vẫn cao hơn hơn 50% so với sáu năm trước, khiến người thuê phải chi thêm khoảng 245 AUD mỗi tuần.

Giá bán và giá thuê có thể diễn biến trái chiều. Giá bán phụ thuộc lớn vào lãi suất và khả năng vay, còn giá thuê chịu ảnh hưởng từ dân số, di cư, số hộ gia đình và nguồn cung bất động sản cho thuê. Khi người thuê chưa đủ khả năng mua nhà và số nhà trống vẫn hạn chế, tiền thuê có thể duy trì ở mức cao dù giá bán đang giảm.

Để giảm gánh nặng sinh hoạt, nhiều người có xu hướng ở ghép hoặc chuyển về sống cùng gia đình. Những ai đang tìm nơi ở có thể tham khảo mục tìm phòng và nhà cho thuê. Cộng đồng cũng có thể trao đổi thông tin tại trang Nhà ở tại Úc hoặc nhóm Người Việt tại Úc.

Người mua và chủ nhà nên theo dõi điều gì?

Không nên xác định đáy thị trường chỉ dựa trên kết quả của một tháng. Người mua nên quan sát đồng thời nhiều chỉ báo, gồm:

• Giá nhà ổn định trong nhiều tháng liên tiếp.
• Khối lượng giao dịch và tỷ lệ đấu giá thành công phục hồi.
• Thời gian rao bán và mức chiết khấu của người bán giảm.
• Lạm phát cùng kỳ vọng lãi suất có xu hướng đi xuống.
• Tỷ lệ thất nghiệp và nợ thế chấp quá hạn không tăng đột biến.
• Khả năng vay mua nhà của hộ gia đình được cải thiện.

Người có kế hoạch mua nhà cần đánh giá khoản trả nợ trong nhiều kịch bản lãi suất, không chỉ nhìn vào mức giá niêm yết. Chủ nhà vay lãi suất thả nổi nên duy trì quỹ dự phòng và trao đổi sớm với ngân hàng nếu gặp khó khăn. Nhà đầu tư cũng cần tính đầy đủ lãi vay, bảo hiểm, bảo trì, thuế và thời gian bất động sản có thể bị bỏ trống.

Kết luận

Nếu được dữ liệu chính thức xác nhận, bảy tháng giảm liên tiếp cho thấy thị trường nhà ở Úc đang trải qua một đợt điều chỉnh nhanh và trên diện rộng. Brisbane, Perth và Adelaide chịu sức ép muộn hơn sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, trong khi lãi suất cao tiếp tục làm giảm sức mua của các hộ gia đình.

Tuy nhiên, ngày xuất bản năm 2026 của nguồn là chi tiết quan trọng cần được kiểm chứng. Các nhận định như “nhanh nhất trong 40 năm”, Brisbane và Perth dẫn đầu đà giảm hay dự báo giảm 15% chỉ nên được sử dụng kèm bối cảnh, kỳ đo và dữ liệu gốc. Với người mua nhà, mức giá thấp hơn chưa chắc đồng nghĩa khả năng sở hữu nhà tốt hơn, bởi chi phí vay và tiêu chuẩn xét duyệt tín dụng mới là những yếu tố quyết định số tiền thực sự có thể chi trả.