Giá thuê nhà tại Melbourne tăng mạnh vượt mức bảo vệ người thuê

Người thuê nhà tại Melbourne tiếp tục đối mặt với áp lực tài chính khi giá chào thuê tại nhiều vùng ngoại ô tăng nhanh hơn lạm phát. Dữ liệu của REA Group cho thấy xu hướng này đặc biệt rõ đối với những người đang tìm nhà hoặc chuẩn bị ký hợp đồng thuê mới. Trong bối cảnh thị trường có ít nhà trống, không ít gia đình phải cân nhắc ở ghép, chọn căn nhà nhỏ hơn hoặc chuyển xa nơi làm việc và trường học.

Tuy nhiên, cần hiểu đúng rằng CPI không phải là một mức trần pháp lý tự động đối với tiền thuê tại Victoria. Việc một đề xuất tăng giá cao hơn CPI không đồng nghĩa chủ nhà chắc chắn vi phạm pháp luật. Đây chủ yếu là dấu hiệu để người thuê kiểm tra kỹ hơn, thương lượng và yêu cầu cơ quan chức năng đánh giá nếu cho rằng mức tăng quá cao.

Giá thuê tại nhiều khu vực tăng nhanh hơn CPI

Trong 386 vùng ngoại ô Melbourne có dữ liệu về giá thuê nhà riêng, 207 khu vực ghi nhận mức tăng từ 4,5% trở lên. Con số này tương đương khoảng 53,6% số khu vực được đánh giá và cao hơn mức CPI 4% của Melbourne trong 12 tháng đến tháng 9 được sử dụng làm mốc so sánh.

Đối với căn hộ, 136 trong tổng số 297 vùng có giá thuê trung vị tăng ít nhất 4%, chiếm 45,8%. REA Group cũng ghi nhận 116 vùng ngoại ô có giá thuê quảng cáo tăng tối thiểu 50 AUD mỗi tuần trong vòng một năm. Tại các khu vực có giá bất động sản cao như East Melbourne, Middle Park, Black Rock, Beaumaris và Kew, mức chênh lệch có thể vượt 200 AUD mỗi tuần.

Đây là mức tăng đáng kể đối với ngân sách hộ gia đình. Chỉ riêng khoản tăng 50 AUD mỗi tuần đã tương đương thêm 2.600 AUD trong một năm, chưa tính những chi phí sinh hoạt khác như thực phẩm, điện, khí đốt, đi lại và bảo hiểm.

Ảnh minh họa: Nhà ở và căn hộ cho thuê tại Melbourne

Số liệu chủ yếu phản ánh hợp đồng thuê mới

Dữ liệu trên theo dõi giá thuê được quảng cáo, vì vậy chủ yếu phản ánh những căn nhà vừa quay lại thị trường và mức giá dành cho người thuê mới. Nó không thể hiện đầy đủ mức tăng mà tất cả người thuê hiện hữu đang phải trả.

Kinh tế trưởng REA Group Angus Moore cho biết giá trong hợp đồng mới thường cao hơn mức tăng áp dụng cho các hợp đồng đang tiếp tục. Khi giá thị trường tăng nhanh, người thuê có xu hướng ở lại nơi đang sống nếu có thể, bởi chuyển nhà có thể khiến họ phải trả mức giá mới cao hơn đáng kể. Một số người cũng có thể thương lượng với chủ nhà để đạt được mức tăng thấp hơn giá đang được quảng cáo trên thị trường.

Vì vậy, không nên diễn giải số liệu này thành việc gần một nửa toàn bộ người thuê Melbourne đã bị tăng tiền thuê vượt CPI. Mỗi vùng ngoại ô cũng được tính như một đơn vị, bất kể có ít hay nhiều bất động sản cho thuê. Ngoài ra, giá trung vị có thể thay đổi khi loại nhà được đưa lên thị trường khác với năm trước.

Độc giả muốn theo dõi thêm thông tin có thể tham khảo chuyên mục thị trường bất động sản Úc hoặc tìm các tin đăng trong mục cho thuê nhà unit và apartment.

CPI không phải trần tăng tiền thuê tự động

Mức tăng cao hơn CPI không tự động bị xem là bất hợp pháp. Khi xem xét một đề xuất tăng tiền thuê có quá mức hay không, Consumer Affairs Victoria hoặc Victorian Civil and Administrative Tribunal có thể cân nhắc nhiều yếu tố khác nhau.

• Giá thuê của những bất động sản tương đương trong cùng khu vực.
• Vị trí, diện tích, số phòng, tình trạng và tiện nghi của căn nhà.
• Các dịch vụ đi kèm hợp đồng thuê và những thay đổi về điều kiện thuê.
• Phương pháp tính mức tăng được ghi trong thông báo.
• Việc sửa chữa, cải thiện hoặc đầu tư thêm vào bất động sản.
• Các điều kiện thực tế của thị trường cho thuê tại thời điểm đánh giá.

Điều này cũng có nghĩa mức tăng thấp hơn CPI chưa chắc hợp lý trong mọi trường hợp. Người thuê nên xem CPI như một chỉ báo ban đầu, sau đó so sánh căn nhà với các bất động sản tương đồng và kiểm tra đầy đủ hồ sơ của mình.

Công cụ tính tiền thuê mới của Victoria

Chính quyền Victoria đã công bố công cụ trực tuyến trên Service Victoria nhằm giúp người thuê hiểu rõ hơn một thông báo tăng giá. Công cụ này có thể quy đổi tiền thuê giữa các kỳ thanh toán, tính tỷ lệ tăng và so sánh đề xuất mới với CPI.

Nếu kết quả cho thấy mức tăng đáng chú ý, người thuê có thể đi từ công cụ đến Consumer Affairs Victoria để tìm hiểu việc yêu cầu đánh giá hoặc điều tra. Công cụ chính thức được cung cấp tại Service Victoria Rent Increase Calculator.

Dù hữu ích, kết quả của công cụ không phải phán quyết pháp lý. Thông báo “cao hơn CPI” chỉ cho thấy người thuê nên xem xét thêm, chứ không khẳng định chủ nhà đã làm sai. Khi nhập thông tin, người dùng cũng nên kiểm tra đúng tên miền chính thức của Chính quyền Victoria.

Người thuê nên làm gì khi nhận thông báo tăng giá?

Người thuê nên hành động sớm thay vì đợi đến ngày mức giá mới bắt đầu được áp dụng. Theo thông tin được chính quyền Victoria công bố, người thuê hiện được báo trước 90 ngày về một đợt tăng giá. Trong phần lớn hợp đồng thuê nhà ở Victoria, tiền thuê thông thường không được tăng quá một lần trong mỗi 12 tháng, nhưng người thuê vẫn cần kiểm tra loại hợp đồng và quy định áp dụng cho trường hợp cụ thể.

• Kiểm tra thông báo: Xem văn bản có đúng hình thức, ghi rõ mức giá mới, ngày áp dụng và phương pháp tính hay không.
• Ghi lại ngày nhận: Thời hạn yêu cầu đánh giá có thể được tính từ ngày nhận thông báo, vì vậy không nên trì hoãn.
• Tính mức tăng: Quy đổi theo tuần, tháng và năm, sau đó tính tỷ lệ phần trăm.
• Thu thập giá so sánh: Tìm các căn tương đương về vị trí, số phòng, diện tích, tình trạng và tiện nghi.
• Lưu bằng chứng: Giữ hợp đồng, lịch sử thanh toán, email, tin nhắn, ảnh hiện trạng và hồ sơ sửa chữa.
• Thương lượng bằng văn bản: Yêu cầu đại lý giải thích cách tính và đề xuất một mức tăng thấp hơn nếu có cơ sở.
• Tìm trợ giúp sớm: Liên hệ Consumer Affairs Victoria hoặc Tenants Victoria nếu nghi ngờ mức tăng quá cao.

Người thuê không nên tự ý ngừng trả tiền thuê chỉ vì đang có tranh chấp. Việc thanh toán cần tiếp tục theo hướng dẫn pháp lý phù hợp trong khi yêu cầu đánh giá được xử lý. Những ai đang tìm chỗ ở mới có thể tham khảo thêm mục cần tìm phòng và nhà cho thuê.

Vì sao giá thuê Melbourne tiếp tục đi lên?

Một trong những nguyên nhân quan trọng là tỷ lệ nhà trống thấp. Khi số người tìm thuê vượt quá số căn đang có trên thị trường, chủ nhà có nhiều khả năng tìm được người chấp nhận mức giá cao hơn. Tăng dân số, nhu cầu của sinh viên và người lao động, thời gian xây dựng kéo dài cùng chi phí phát triển dự án đều góp phần làm nguồn cung không theo kịp nhu cầu.

Phía chủ sở hữu cũng đang chịu tác động từ lãi suất thế chấp, lạm phát, bảo hiểm, bảo trì và chi phí đáp ứng các tiêu chuẩn tối thiểu đối với nhà cho thuê. Chủ tịch Property Investor Council of Australia Tim Graham cho rằng ngay cả một số căn nhà dưới 10 năm tuổi cũng có thể cần chi khoảng 2.000–3.000 AUD để đáp ứng yêu cầu mới.

Tuy vậy, chi phí thế chấp hoặc chi phí tuân thủ không tự động cho phép chủ nhà tăng tiền thuê ở bất kỳ mức nào. Giá thuê còn phụ thuộc vào cung cầu, chất lượng bất động sản, giá của nhà tương đương và khả năng chi trả của thị trường.

Tranh luận về giải pháp bảo vệ người thuê

Nghị sĩ đảng Xanh Gabrielle de Vietri cho rằng các cải cách hiện tại chưa đủ hiệu quả vì người thuê phải tự đứng ra phản đối từng trường hợp, trong khi nhiều người sợ mất nhà hoặc không tìm được nơi ở thay thế. Đảng Xanh kêu gọi đóng băng tiền thuê và giới hạn mức tăng.

Tenants Victoria cũng cảnh báo rằng thuê nhà đã trở thành giải pháp dài hạn đối với nhiều người, không còn chỉ là bước tạm thời trước khi mua nhà. Trong thị trường khan hiếm, người thuê có thể chấp nhận mức giá mà họ cho là không công bằng vì lo ngại không tìm được căn khác.

Trong khi đó, Bộ trưởng phụ trách người thuê Tim Richardson cho biết Victoria đã triển khai hơn 150 cải cách, gồm thời hạn báo trước dài hơn, quyền phản đối mức tăng quá mức và công cụ so sánh với lạm phát. Về dài hạn, nhiều bên đồng ý rằng Melbourne cần xây thêm nhà, đẩy nhanh quy hoạch, phát triển nhà ở xã hội và mở rộng nguồn cung gần giao thông công cộng.

Kết luận

Giá thuê quảng cáo tại Melbourne đang tăng nhanh và gây sức ép rõ rệt lên người chuẩn bị ký hợp đồng mới. Tuy nhiên, CPI chỉ là thước đo tham khảo chứ không phải trần pháp lý tự động. Người thuê nên kiểm tra thông báo, thu thập giá so sánh, sử dụng công cụ của Service Victoria và liên hệ cơ quan hỗ trợ càng sớm càng tốt nếu cho rằng mức tăng không hợp lý.

Cộng đồng người Việt tại Melbourne có thể trao đổi thông tin về nhà ở trong nhóm VDS Việc làm, Nhà ở và Dịch vụ tại Melbourne hoặc theo dõi trang Nhà ở tại Úc. Khi tham khảo tin đăng trên mạng xã hội, người thuê cần xác minh người cho thuê, địa chỉ và hợp đồng trước khi chuyển tiền.

Lưu ý: Quy định và thời hạn có thể thay đổi. Nội dung này mang tính thông tin chung, không thay thế tư vấn pháp lý. Người thuê nên xác nhận trường hợp cụ thể với Consumer Affairs Victoria, Tenants Victoria hoặc chuyên gia pháp lý.