Bất chấp lệnh cấm, nhà đầu tư ngoại rót gần 5 tỷ USD vào nhà đất Úc

Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn được phê duyệt hàng tỷ đôla đầu tư vào nhà ở tại Australia trong bối cảnh chính phủ siết quyền mua nhà hiện hữu. Số liệu được bài báo dẫn lại cho thấy tổng giá trị đề xuất đầu tư nhà ở được chấp thuận đạt 4,7 tỷ AUD, với Trung Quốc tiếp tục là nguồn đầu tư lớn nhất và Việt Nam đứng thứ ba.

Tuy nhiên, cần làm rõ ngay rằng con số này là đôla Australia, không phải đôla Mỹ. Đây cũng là giá trị của các đề xuất đầu tư được cơ quan quản lý phê duyệt, không đồng nghĩa toàn bộ 4,7 tỷ AUD đã được thanh toán hoặc chuyển vào thị trường. Vì vậy, tiêu đề dùng cụm “gần 5 tỷ USD” có thể gây nhầm lẫn nếu không giải thích rõ đơn vị và bản chất số liệu.

Australia phê duyệt 4,7 tỷ AUD đầu tư nước ngoài vào nhà ở

Theo số liệu của Foreign Investment Review Board (FIRB) được Bộ Ngân khố Australia công bố và bài báo dẫn lại, tổng giá trị đề xuất đầu tư nước ngoài vào bất động sản nhà ở đạt 4,7 tỷ AUD trong kỳ báo cáo được mô tả là 2025-26. Tổng số hồ sơ được phê duyệt là 2.979.

Do niên độ tài chính 2025-26 của Australia kéo dài từ ngày 1/7/2025 đến ngày 30/6/2026, người đọc cần thận trọng khi diễn giải. Nếu báo cáo được phát hành trước khi niên độ kết thúc, đây có thể là dữ liệu lũy kế, dữ liệu theo quý hoặc số liệu sơ bộ chứ chưa chắc là kết quả cả năm. Muốn theo dõi thêm các diễn biến liên quan, độc giả có thể tham khảo chuyên mục thị trường bất động sản Úc.

Trung Quốc dẫn đầu cả về giá trị lẫn số lượng hồ sơ, với 900 triệu AUD qua 785 lượt phê duyệt. Đài Loan đứng thứ hai với 500 triệu AUD, trong khi Việt Nam xếp thứ ba với 300 triệu AUD. Indonesia và Ấn Độ cùng ghi nhận 200 triệu AUD. Hong Kong, Singapore, Nepal, Campuchia và Hàn Quốc mỗi thị trường có khoảng 100 triệu AUD đề xuất đầu tư nhà ở được chấp thuận.

• Trung Quốc: 900 triệu AUD, 785 hồ sơ.
• Đài Loan: 500 triệu AUD.
• Việt Nam: 300 triệu AUD.
• Indonesia và Ấn Độ: mỗi nước 200 triệu AUD.
• Hong Kong, Singapore, Nepal, Campuchia và Hàn Quốc: mỗi thị trường 100 triệu AUD.

Ảnh minh họa: Khu nhà ở mới thu hút người mua quốc tế

Đầu tư được phê duyệt đang giảm, không phải tăng mạnh

Dù Trung Quốc vẫn đứng đầu danh sách, xu hướng nhiều năm cho thấy quy mô đầu tư được phê duyệt đang thu hẹp. Giá trị của Trung Quốc giảm từ 2,6 tỷ AUD trong giai đoạn 2023-24 xuống 1,4 tỷ AUD ở kỳ kế tiếp và còn 900 triệu AUD theo số liệu mới được trích dẫn. So với mức 2,6 tỷ AUD, con số mới thấp hơn khoảng 65%.

Trên toàn thị trường, tổng giá trị được phê duyệt giảm từ 6,6 tỷ AUD trong năm 2023-24 xuống 4,9 tỷ AUD ở kỳ sau, rồi còn 4,7 tỷ AUD. Như vậy, mức mới nhất giảm khoảng 4% so với kỳ liền trước và gần 29% so với hai năm trước.

Số lượng phê duyệt cũng đi xuống rõ rệt, từ 5.581 hồ sơ xuống 3.922, sau đó còn 2.979 hồ sơ. So với năm 2023-24, số hồ sơ đã giảm gần 47%. Những dữ liệu này phù hợp hơn với nhận định rằng đầu tư nước ngoài đang giảm và chuyển sang các loại tài sản được phép, thay vì một làn sóng người mua ngoại “ồ ạt” đổ vào thị trường.

Lệnh cấm không áp dụng cho toàn bộ bất động sản nhà ở

Điểm dễ gây hiểu nhầm nhất là phạm vi của lệnh cấm. Australia không cấm hoàn toàn người nước ngoài mua bất động sản nhà ở. Chính sách chủ yếu hạn chế cá nhân nước ngoài, người giữ thị thực tạm trú và các pháp nhân do nước ngoài kiểm soát mua nhà ở hiện hữu, tức những căn nhà đã hoàn thiện và từng được sử dụng làm nơi cư trú.

Trong khi đó, người nước ngoài vẫn có thể được chấp thuận đầu tư vào nhà mới chưa từng có người ở, căn hộ thuộc dự án đang xây dựng, đất trống để phát triển hoặc dự án tái thiết giúp tăng đáng kể nguồn cung nhà ở. Một số giao dịch còn có thể thuộc diện ngoại lệ tùy hoàn cảnh và cấu trúc sở hữu.

Điều đó có nghĩa lệnh cấm mua nhà hiện hữu và 4,7 tỷ AUD đề xuất đầu tư được phê duyệt không nhất thiết mâu thuẫn với nhau. Phần lớn hoạt động được chấp thuận có thể nằm trong những phân khúc mà chính sách vẫn cho phép, đặc biệt là nhà mới. Người quan tâm đến nguồn cung hoặc giao dịch trong cộng đồng có thể xem thêm mục nhà đất tại Úc.

Được phê duyệt không có nghĩa giao dịch đã hoàn tất

Dữ liệu FIRB phản ánh các đề xuất được chấp thuận, không phải số tiền đã giải ngân. Sau khi nhận phê duyệt, một nhà đầu tư có thể không ký hợp đồng, trì hoãn kế hoạch, mua tài sản với giá thấp hơn dự kiến hoặc hủy giao dịch. Một hồ sơ cũng có thể liên quan đến nhiều căn hộ hoặc cả một dự án, nên không thể lấy tổng giá trị chia cho số hồ sơ rồi xem kết quả là giá trung bình của một căn nhà.

Chiều ngược lại, số liệu FIRB không thể hiện đầy đủ nhu cầu của những người sinh ở nước ngoài nhưng đã trở thành thường trú nhân hoặc công dân Australia. Khi không còn được phân loại là “foreign person” theo quy định áp dụng, họ thường không xuất hiện trong thống kê đầu tư nước ngoài chỉ vì có nguồn gốc Trung Quốc, Việt Nam hay quốc gia khác.

Vì sao nhiều người chờ có thường trú nhân mới mua nhà?

Daniel Ho, đồng sáng lập kiêm giám đốc điều hành tập đoàn Juwai IQI, nhận định người mua Trung Quốc vẫn quan tâm đến Australia nhưng nhiều người chọn trì hoãn việc mua nhà cho đến khi có quyền thường trú. Theo ông, phí nộp hồ sơ, phụ thu dành cho người mua nước ngoài và các giới hạn đối với nhà hiện hữu đã khiến chi phí trở nên quá cao với nhiều gia đình.

Nhận định này có cơ sở về thủ tục và tài chính. Tùy tiểu bang hoặc vùng lãnh thổ, người mua nước ngoài có thể phải chịu phụ thu thuế trước bạ, phụ thu thuế đất, phí xin chấp thuận đầu tư và những điều kiện tuân thủ riêng. Khi có thường trú nhân hoặc quốc tịch Australia, nhiều hạn chế liên bang liên quan đến tư cách người mua nước ngoài có thể không còn áp dụng.

Dù vậy, ý kiến của ông Ho là quan điểm từ một doanh nghiệp hoạt động trong ngành bất động sản quốc tế, không phải kết luận độc lập của cơ quan quản lý. Người có kế hoạch mua nhà nên kiểm tra tình trạng pháp lý cá nhân và tham khảo hướng dẫn chính thức của Foreign Investment Review Board trước khi giao dịch.

Việt Nam đứng thứ ba nhưng chưa thể suy ra số người đã mua nhà

Giá trị đề xuất được phê duyệt của Việt Nam đạt 300 triệu AUD, đứng sau Trung Quốc và Đài Loan trong danh sách được công bố. Tuy nhiên, con số này không cho biết có bao nhiêu người Việt đã hoàn tất việc mua nhà, tài sản nằm tại thành phố nào hoặc tỷ lệ giữa nhà mới và đất phát triển.

Dữ liệu được nêu cũng chưa phân tách người mua cá nhân, doanh nghiệp và các pháp nhân đầu tư. Vì thế, chưa có đủ căn cứ để kết luận người Việt đang mua mạnh tại một địa phương cụ thể hoặc gây ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà toàn Australia.

Giáo dục và di cư tiếp tục tạo nhu cầu dài hạn

Bài báo cho rằng giáo dục là một trong những động lực của nhu cầu bất động sản. Theo số liệu được trích dẫn, Australia có 192.225 sinh viên Trung Quốc vào tháng 10/2025, chiếm khoảng 23% trong tổng số 833.041 sinh viên quốc tế. Người mang quốc tịch Trung Quốc cũng chiếm 31% số sinh viên quốc tế tại các trường đại học.

Bên cạnh đó, hơn 5.000 người Trung Quốc nằm trong tổng số 165.193 người trở thành công dân Australia trong năm 2024-25. Nhóm hồ sơ Trung Quốc còn chiếm 20.405 trong tổng số 185.001 suất di cư thường trú qua các diện tay nghề và gia đình, đứng sau Ấn Độ.

Những yếu tố này có thể hỗ trợ nhu cầu thuê nhà, mua căn hộ mới hoặc mua nhà sau khi có tình trạng cư trú phù hợp. Tuy nhiên, không nên mặc nhiên cho rằng sinh viên quốc tế hoặc người mới nhập cư đều là người mua bất động sản. Nhiều người chỉ thuê nhà, sống trong ký túc xá hoặc ở cùng thân nhân.

Vốn ngoại có thể hỗ trợ nguồn cung nhưng vẫn còn tranh luận

Việc cho phép người nước ngoài mua nhà mới có thể giúp các chủ đầu tư đạt tỷ lệ bán trước, tiếp cận nguồn vốn và đưa dự án vào xây dựng. Đây là lý do Australia hướng dòng vốn ngoại vào nguồn cung mới thay vì cấm hoàn toàn. Các dự án được triển khai có thể tạo thêm nhà ở và việc làm trong ngành xây dựng.

Tuy nhiên, dòng vốn này cũng có thể làm tăng giá nhà mới tại một số khu vực, khuyến khích phát triển căn hộ cao cấp hoặc tạo áp lực lên giá đất. Tác động thực tế phụ thuộc vào địa điểm, loại tài sản và quy mô từng dự án; một con số tổng hợp toàn quốc chưa đủ để xác định nhà đầu tư nước ngoài làm giá nhà tăng bao nhiêu.

Độc giả muốn trao đổi thêm về đời sống và nhà ở có thể tham gia nhóm Người Việt tại Úc hoặc theo dõi trang Nhà ở tại Úc.

Cách hiểu chính xác về con số gần 5 tỷ

Kết luận thận trọng nhất là Australia vẫn phê duyệt hàng tỷ AUD đề xuất đầu tư nước ngoài vào nhà ở vì chính sách hiện hành không đóng cửa toàn bộ thị trường. Lệnh cấm tập trung vào phần lớn nhà hiện hữu, còn nhà mới, đất phát triển và một số dự án làm tăng nguồn cung vẫn có thể được xem xét.

Con số cần sử dụng là 4,7 tỷ AUD, không phải 4,7 tỷ USD, trừ khi có tài liệu nguồn chứng minh một phép quy đổi khác. Đây là giá trị đề xuất được phê duyệt, không phải tổng tiền đã thực sự “rót” vào bất động sản. Quan trọng hơn, cả tổng giá trị lẫn số lượng hồ sơ đều đang giảm đáng kể so với giai đoạn 2023-24. Do đó, dữ liệu hiện có chưa chứng minh lệnh cấm bị phớt lờ hay dòng vốn ngoại đang tăng mạnh.