Giá thuê nhà cạnh tranh giúp Melbourne đứng trước cơ hội bùng nổ kinh tế mới

Sau đại dịch, Melbourne thường được nhắc đến cùng những thách thức như áp lực tài chính công, chi phí hạ tầng lớn và tốc độ phục hồi không đồng đều. Tuy nhiên, thành phố này vẫn sở hữu một lợi thế đáng chú ý: mặt bằng thuê nhà tương đối cạnh tranh so với nhiều thủ phủ lớn khác của Úc. Nếu được kết hợp với nguồn cung nhà ở mới, hệ thống đại học mạnh và thị trường lao động đa dạng, lợi thế đó có thể trở thành động lực cho một chu kỳ tăng trưởng kinh tế mới.

Điều quan trọng là “cạnh tranh” không đồng nghĩa với “rẻ” hoặc dễ tìm nhà. Người thuê tại Melbourne vẫn phải đối mặt với tỷ lệ nhà trống thấp, chi phí sinh hoạt cao và sự cạnh tranh đáng kể ở những khu vực gần trường đại học, ga tàu hoặc trung tâm việc làm. Dù vậy, khi đặt cạnh Sydney, Brisbane hay Perth, Melbourne vẫn có khả năng mang lại lựa chọn dễ chịu hơn cho một bộ phận người lao động trẻ và người mới đến Úc.

Giá thuê tạo nên lợi thế tương đối cho Melbourne

Các báo cáo thị trường nhà ở gần đây nhìn chung cho thấy Sydney thuộc nhóm có tiền thuê cao nhất nước Úc, trong khi Brisbane, Perth và Adelaide đã trải qua giai đoạn tăng giá thuê mạnh sau đại dịch. Melbourne có tốc độ tăng tương đối chậm hơn, một phần nhờ nguồn cung căn hộ nội đô lớn và lượng nhà ở được xây dựng trong những năm trước.

Tùy thời điểm, loại bất động sản và phương pháp thống kê, Melbourne có thể nằm trong nhóm thủ phủ có giá thuê thấp nhất. Đối với nhà riêng biệt, thành phố này từng được xếp ở vị trí thấp nhất trong một số bộ dữ liệu. Nếu gộp cả nhà và căn hộ, thứ hạng có thể thay đổi, đặc biệt khi so sánh với Hobart. Vì vậy, người đọc nên xem các tuyên bố về thứ hạng giá thuê như một chỉ dấu thị trường, thay vì kết luận cố định.

Một ước tính được nêu trong phân tích của The Age cho rằng giá thuê mới đăng tại Melbourne tương đương khoảng 40% mức lương toàn thời gian trung bình của người từ 25 đến 34 tuổi, trong khi tỷ lệ tương ứng tại Sydney vào khoảng một nửa mức lương. Các số liệu này cần được hiểu trong đúng bối cảnh và mốc thống kê, nhưng vẫn cho thấy khoảng cách đáng kể về khả năng chi trả tương đối giữa hai thành phố.

Ảnh minh họa: Nhà ở và trung tâm thành phố Melbourne.

Nhà ở cạnh tranh có thể giúp thành phố thu hút nhân tài

Tiến sĩ Aruna Sathanapally, Giám đốc điều hành Grattan Institute, nhận định nhà ở có khả năng chi trả, đặc biệt là nhà cho thuê, giữ vai trò quan trọng đối với một thị trường lao động lành mạnh. Khi tiền thuê chiếm phần nhỏ hơn trong thu nhập, người lao động có thể cân nhắc Melbourne dù mức lương danh nghĩa không cao bằng một số nơi khác.

Lợi thế này đặc biệt có ý nghĩa với kỹ sư trẻ, chuyên gia công nghệ, nhà nghiên cứu, giáo viên, y tá, nghệ sĩ, người làm ngành sáng tạo và nhà sáng lập doanh nghiệp. Đây là những nhóm thường cần sống gần nơi làm việc, trường đại học hoặc mạng lưới chuyên môn nhưng chưa chắc đã có thu nhập cao ở giai đoạn đầu sự nghiệp.

Chi phí nhà ở hợp lý hơn cũng có thể giảm áp lực đối với doanh nghiệp. Khi nhân viên không phải dành quá nhiều thu nhập cho tiền thuê hoặc di chuyển quá xa, doanh nghiệp có khả năng tuyển dụng và giữ người tốt hơn. Những người muốn tìm hiểu thêm về nhu cầu nhân lực có thể tham khảo chuyên mục việc làm tại Úc.

Về dài hạn, lực lượng lao động trẻ và đa dạng có thể hỗ trợ hình thành các cụm đổi mới. Melbourne đã có nền tảng trong công nghệ sinh học, y tế, phần mềm, trí tuệ nhân tạo, thiết kế, trò chơi điện tử, giáo dục quốc tế và dịch vụ chuyên môn. Hệ thống đại học gồm University of Melbourne, Monash University, RMIT University, La Trobe University và Swinburne University of Technology cũng cung cấp nguồn nhân lực quan trọng cho các ngành này.

Cải cách quy hoạch là một phần quan trọng của bài toán

Nguồn cung ổn định hơn là một trong những nguyên nhân giúp Melbourne tránh được mức tăng tiền thuê quá mạnh như một số thành phố khác. Victoria đang thúc đẩy các chính sách cho phép xây thêm nhà liền kề, townhouse, chung cư thấp tầng và nhà ở mật độ trung bình gần ga tàu, trung tâm việc làm và các khu vực đã có dịch vụ công.

Theo ước tính được dẫn từ Grattan Institute, những thay đổi quy hoạch của Victoria có thể tăng sức chứa quy hoạch tương đương khoảng 70% lượng nhà ở hiện hữu, cao hơn mức ước tính khoảng 40% tại New South Wales. Con số này chủ yếu liên quan đến quy chuẩn nhà liền kề mới và chương trình phát triển các trung tâm hoạt động.

Tuy nhiên, sức chứa quy hoạch không phải số nhà chắc chắn sẽ được xây. Để quyền phát triển trên giấy trở thành căn nhà hoàn thiện, dự án vẫn cần nguồn vốn, nhân công, vật liệu, hạ tầng điện nước, phê duyệt thuận lợi và khả năng sinh lời. Lãi suất, giá đất, chi phí xây dựng và tình trạng nhiều doanh nghiệp xây dựng gặp khó khăn có thể khiến dự án bị trì hoãn.

Đây là lý do người thuê và nhà đầu tư nên theo dõi cả số giấy phép, lượng công trình khởi công và số nhà hoàn thành, thay vì chỉ nhìn vào thông báo thay đổi quy hoạch. Các thông tin liên quan có thể được cập nhật tại chuyên mục thị trường bất động sản Úc.

Vì sao triển vọng bùng nổ vẫn cần được nhìn nhận thận trọng?

Melbourne có cơ hội, nhưng “bùng nổ kinh tế” hiện vẫn là một dự báo có điều kiện. Trước hết, giá thuê thấp hơn Sydney không có nghĩa nhà ở đã thực sự phải chăng. Nếu một người phải dành khoảng 40% lương toàn thời gian cho căn nhà mới đăng thuê, tỷ lệ này vẫn cao hơn ngưỡng 30% thường được sử dụng để nhận diện áp lực nhà ở, nhất là đối với các hộ có thu nhập thấp.

Victoria cũng đang chịu áp lực từ nợ công, chi phí trả lãi, chi tiêu y tế và nhu cầu đầu tư vào giao thông, trường học, bệnh viện. Dân số tăng nhanh có thể gây quá tải hạ tầng và khiến nhu cầu nhà ở vượt tốc độ xây dựng. Nếu số hộ gia đình mới tăng nhanh hơn số nhà hoàn thành, giá thuê có thể bật tăng trở lại và làm suy yếu lợi thế hiện nay.

Ngoài ra, nhà ở chỉ là một phần của môi trường kinh tế. Melbourne cần duy trì tăng trưởng việc làm có năng suất cao, thu hút vốn đầu tư, hỗ trợ doanh nghiệp mới và cải thiện thu nhập thực. Thành công của những thành phố đổi mới như Montreal hoặc Austin không chỉ dựa vào giá nhà; các yếu tố như đại học, nghiên cứu, văn hóa, hạ tầng và kết nối quốc tế cũng giữ vai trò thiết yếu.

Thông tin này có ý nghĩa gì với cộng đồng người Việt?

Đối với gia đình Việt trẻ, Melbourne có thể là lựa chọn đáng cân nhắc nhờ thị trường lao động lớn, cộng đồng người Việt lâu đời và mặt bằng thuê tương đối cạnh tranh. Nếu tìm được việc làm ổn định và chọn khu vực phù hợp, khoản chênh lệch tiền thuê so với Sydney có thể giúp gia đình giảm áp lực tài chính hoặc tích lũy tiền đặt cọc mua nhà.

Sinh viên Việt Nam cần thận trọng hơn khi lập ngân sách. Giá thuê trung vị toàn thành phố không phản ánh chính xác chi phí ở gần trường, trung tâm hoặc phương tiện công cộng. Ngoài tiền thuê, sinh viên còn phải tính tiền đặt cọc, điện nước, Internet, nội thất, bảo hiểm y tế và đi lại. Người đang tìm chỗ ở có thể tham khảo mục tìm phòng và nhà cho thuê.

Với lao động tay nghề hoặc người mới định cư, quyết định chuyển đến Melbourne nên dựa trên tổng chi phí sinh hoạt thay vì chỉ nhìn vào giá thuê. Địa điểm làm việc, thời gian đi lại, chi phí giữ trẻ, khả năng công nhận bằng cấp và cơ hội nghề nghiệp của người bạn đời đều có thể ảnh hưởng lớn đến ngân sách gia đình.

Cộng đồng cũng có thể trao đổi kinh nghiệm thực tế tại nhóm VDS việc làm, nhà ở và dịch vụ tại Melbourne hoặc theo dõi trang Nhà ở tại Úc. Khi giao dịch, người thuê vẫn nên kiểm tra hợp đồng, xác minh người cho thuê và tránh chuyển tiền nếu chưa xác nhận được bất động sản.

Những chỉ số cần theo dõi trong vài năm tới

Để đánh giá Melbourne có thực sự bước vào chu kỳ tăng trưởng mới hay không, người quan tâm có thể theo dõi các nhóm chỉ số sau:

• Khả năng chi trả: Tiền thuê trung vị, tỷ lệ tiền thuê trên thu nhập và tỷ lệ nhà trống.
• Nguồn cung: Số giấy phép, công trình khởi công, nhà hoàn thành và dự án bị trì hoãn.
• Thị trường lao động: Tốc độ tăng việc làm, thất nghiệp, tiền lương thực tế và nhu cầu tuyển dụng.
• Đổi mới: Số doanh nghiệp mới, vốn đầu tư mạo hiểm và chi tiêu nghiên cứu.
• Hạ tầng: Thời gian đi lại, khả năng tiếp cận trường học, bệnh viện và giao thông công cộng.
• Tài chính công: Nợ ròng, chi phí lãi vay và khả năng đầu tư của chính quyền Victoria.

Cơ hội lớn nhưng không tự động trở thành hiện thực

Giá thuê tương đối cạnh tranh đang mang lại cho Melbourne một lợi thế rõ ràng trong cuộc đua thu hút người lao động, sinh viên, chuyên gia và doanh nghiệp mới. Cùng với hệ thống giáo dục mạnh, quy mô thị trường lao động lớn và nền kinh tế đa dạng, lợi thế nhà ở có thể tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn.

Dù vậy, triển vọng tích cực chỉ trở thành hiện thực nếu Victoria biến những thay đổi quy hoạch thành nguồn cung nhà ở thực tế, đồng thời giải quyết áp lực hạ tầng, tài chính công và thiếu nhà ở cho nhóm thu nhập thấp. Vì thế, Melbourne đang đứng trước một cơ hội đáng kể, nhưng kết quả cuối cùng sẽ phụ thuộc vào năng lực thực thi chính sách trong những năm tới.