Căn nhà nát đầy bồ câu ở Brisbane vẫn hút khách mua vì vị trí đắc địa

Mái nhà bị dột, chim bồ câu trú ngụ phía trên trần, tường có vật liệu chứa amiăng và công trình gần như phải cải tạo lại từ đầu. Nghe qua, đây khó có thể là một bất động sản hấp dẫn. Thế nhưng căn nhà tại số 66 Boxgrove Avenue, Wynnum, Brisbane vẫn nhanh chóng thu hút sự quan tâm của những người chuyên sửa nhà bán lại và các thợ xây muốn tìm cơ hội tại khu phố có vị trí tốt.

Câu chuyện này là ví dụ rõ nét cho quan niệm quen thuộc trong đầu tư địa ốc tại Australia: mua căn nhà tệ nhất trên con phố tốt nhất. Trong trường hợp này, điều người mua hướng đến không hẳn là ngôi nhà hiện hữu mà là khu đất 405 m² cùng tiềm năng tạo ra một căn nhà có giá trị cao hơn sau khi cải tạo hoặc xây dựng lại.

Căn nhà xuống cấp giữa khu phố được săn đón

Bất động sản là một căn nhà xây sau Thế chiến II, gồm ba phòng ngủ và một phòng tắm. Nhà nằm trên khu đất cao khoảng 405 m² thuộc khu vực thường được gọi là “Golf Course Avenues” của Wynnum, gần cửa hàng, quán cà phê và trường học.

Vị trí thuận tiện chính là yếu tố giúp căn nhà nổi bật dù tình trạng vật lý không mấy khả quan. Theo thông tin do đơn vị môi giới cung cấp, mái nhà bị rò rỉ, chim bồ câu đã xâm nhập vào khu vực phía trên và một số bức tường có amiăng. Chuột và rắn từng xuất hiện trong nhà cũng đã được loại bỏ trước khi bất động sản được mở bán.

Độc giả quan tâm đến diễn biến giá nhà và các cơ hội tương tự có thể theo dõi chuyên mục thị trường bất động sản Úc để cập nhật thêm thông tin.

Ảnh minh họa: Nhà cũ cần cải tạo trong khu dân cư Brisbane.

Ngôi nhà từng chứa hàng nghìn cuốn sách và đĩa nhạc

Đằng sau vẻ ngoài xuống cấp là câu chuyện đặc biệt về người chủ cũ, một nữ nhạc sĩ kiêm thủ thư được cộng đồng địa phương yêu mến. Trong nhiều thập niên, bà đã lấp đầy căn nhà bằng hàng nghìn cuốn sách, hàng trăm đĩa nhạc cổ điển, CD và nhiều món đồ sưu tầm.

Trong số đó có vật phẩm Harry Potter và một bộ BILOfix cổ. Đây là dòng đồ chơi lắp ghép bằng gỗ được LEGO giới thiệu vào năm 1959, trong giai đoạn hãng dần chuyển trọng tâm khỏi đồ chơi gỗ. Sau khi chủ nhà chuyển vào cơ sở chăm sóc rồi qua đời, căn nhà bị bỏ trống và tiếp tục xuống cấp.

Môi giới Zoe O’Connor của Ray White Bulimba cho biết việc dọn dẹp là một công việc rất lớn, cần nhiều nhóm nhân sự cùng sự hỗ trợ của các tình nguyện viên. Sách được xếp sát nhiều bức tường, trong khi đĩa vinyl và CD xuất hiện với số lượng đáng kể. Một phần sách được tặng cho Đại học Queensland, còn một số đồ đạc được chuyển ra nước ngoài cho cháu gái của chủ cũ.

Vì sao người mua vẫn sẵn sàng xuống tiền?

Ngay sau khi căn nhà được đưa ra thị trường, môi giới cho biết đã nhận được sự quan tâm từ một số người chuyên mua nhà cũ để cải tạo rồi bán lại. Thậm chí, có người nói rằng họ có thể đưa ra đề nghị mà không cần xem kỹ bên trong.

Phản ứng này cho thấy giá trị cốt lõi của tài sản nằm ở đất và vị trí. Khu đất có độ cao, nằm trong khu dân cư đã hình thành và gần nhiều tiện ích. Một giao dịch ở số 69 Boxgrove Avenue gần đó được bài nguồn dẫn lại với mức 1,8 triệu AUD. Tuy nhiên, mức giá này chỉ có tính tham khảo vì cần so sánh thêm diện tích đất, chất lượng công trình, số phòng, thời điểm giao dịch và tình trạng cải tạo.

Bài nguồn cũng nêu giá nhà trung vị tại Wynnum là 1,35 triệu AUD, tăng 8% trong một năm và 74,2% trong năm năm. Các con số này được gắn với một báo cáo ghi mốc tháng 9/2026, nhưng thời điểm đó có dấu hiệu thiếu nhất quán và chưa được xác minh độc lập. Vì vậy, người mua không nên dùng những số liệu này làm căn cứ duy nhất để định giá căn nhà.

Cải tạo căn nhà có thể tốn kém hơn dự kiến

Theo mô tả của môi giới, việc đầu tiên người mua có thể phải thực hiện là tháo phần mái để xử lý chim bồ câu và các điểm xâm nhập. Sau đó, vật liệu chứa amiăng cần được kiểm tra, tháo dỡ và xử lý đúng quy định. Công trình có khả năng phải được lột bỏ phần lớn lớp bao che, chỉ giữ lại khung nếu kết cấu còn sử dụng được.

Đây không phải dự án sơn sửa đơn giản. Người mua cần dự phòng cho nhiều hạng mục:

• Khảo sát amiăng: Xác định loại vật liệu, vị trí và phương pháp tháo dỡ an toàn.
• Sửa hoặc thay mái: Khắc phục rò rỉ, xử lý phân chim và bịt kín các điểm động vật có thể xâm nhập.
• Kiểm tra kết cấu: Đánh giá khung gỗ, móng, hệ giằng, tình trạng mục và nguy cơ mối mọt.
• Nâng cấp hệ thống: Kiểm tra điện, nước, thoát nước mưa và sewer trước khi cải tạo.
• Chi phí chuyên môn: Bao gồm kiến trúc sư, kỹ sư, certifier, giấy phép và nhà thầu có giấy phép phù hợp.

Amiăng đặc biệt không nên được xử lý như vật liệu xây dựng thông thường. Việc tháo dỡ sai cách có thể làm phát tán sợi nguy hiểm, ảnh hưởng người thi công, hàng xóm và khu đất. Ngoài chi phí tháo vật liệu, chủ mới còn có thể phải trả phí khảo sát, cách ly khu vực, vận chuyển, xử lý chất thải và kiểm tra vệ sinh sau thi công.

Nếu cần tìm đơn vị hỗ trợ, người mua có thể tham khảo mục thợ xây và sửa chữa nhà tại Úc, nhưng vẫn cần tự kiểm tra giấy phép, bảo hiểm và năng lực chuyên môn của từng nhà thầu.

Những việc cần làm trước khi tham gia đấu giá

Căn nhà được giới thiệu để bán theo hình thức đấu giá tại The Calile Hotel vào ngày 14 tháng 11, nhưng thông tin được cung cấp không xác định rõ năm tổ chức. Trước khi tham gia, người mua nên xác minh lịch đấu giá và tình trạng pháp lý trực tiếp với đơn vị bán.

Giao dịch đấu giá tại Australia thường có tính ràng buộc cao. Người mua không nên chờ đến khi trúng giá mới bắt đầu kiểm tra. Các bước quan trọng gồm:

• Nhờ luật sư hoặc conveyancer xem hợp đồng và hồ sơ công bố của người bán.
• Thực hiện kiểm tra công trình, mối mọt và khảo sát amiăng độc lập.
• Tra zoning cùng các lớp quy hoạch áp dụng theo Brisbane City Plan.
• Kiểm tra nguy cơ ngập, dòng chảy tràn, easement, sewer và stormwater.
• Xác nhận căn nhà có được phá dỡ hoàn toàn hay phải giữ lại một phần.
• Xin báo giá sơ bộ cho phương án cải tạo và phương án xây mới để so sánh.
• Kiểm tra khả năng vay vốn và mua bảo hiểm trong tình trạng hiện tại.
• Đặt mức giá trần, bao gồm chi phí dự phòng cho các hư hỏng chưa được phát hiện.

Người mua cũng có thể theo dõi nhóm việc làm, nhà ở và dịch vụ tại Queensland để tham khảo thông tin cộng đồng. Những trao đổi trên mạng xã hội chỉ mang tính tham khảo và không thay thế tư vấn pháp lý hay kiểm định chuyên môn.

Cơ hội hấp dẫn nhưng không dành cho người thiếu kinh nghiệm

Căn nhà tại Boxgrove Avenue hấp dẫn bởi nó có thể mở ra cơ hội sở hữu đất trong một khu vực được đánh giá cao với mức đầu vào thấp hơn nhà hoàn thiện. Tuy nhiên, “mức đầu vào thấp” không đồng nghĩa với giá rẻ. Tổng số tiền thực tế còn bao gồm thuế chuyển nhượng, chi phí pháp lý, xử lý amiăng, sửa mái, cải tạo kết cấu, lãi vay, bảo hiểm và chi phí nắm giữ tài sản trong thời gian thi công.

Đối với nhà đầu tư, giá mua tối đa phải được tính ngược từ giá trị dự kiến sau cải tạo, sau đó trừ toàn bộ chi phí và lợi nhuận mục tiêu. Nếu biên an toàn quá mỏng, chỉ một phát sinh ở khung nhà, hệ thống điện hoặc xử lý chất thải cũng có thể khiến dự án thua lỗ.

Vì thế, sức hút của căn nhà “tệ nhất trên con phố tốt nhất” là điều dễ hiểu, nhưng người mua cần nhìn xa hơn câu chuyện lạ về chim bồ câu và kho sách cũ. Giá trị tiềm năng nằm ở đất, còn mức độ thành công sẽ phụ thuộc vào quy hoạch, chất lượng khung nhà, ngân sách cải tạo và kỷ luật khi đấu giá. Đây có thể là một cơ hội đáng chú ý cho thợ xây hoặc nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, nhưng cũng là dự án chứa nhiều rủi ro đối với người mua lần đầu.