Nguồn cung căn hộ mới đang lệch nhịp với khả năng chi trả của người mua

Một vấn đề cơ cấu ngày càng lớn đang âm thầm xuất hiện trên thị trường bất động sản úc, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở mới. Đó là sự thật đáng lo ngại rằng mức giá của các căn hộ mới xây đang ngày càng lệch pha nghiêm trọng với những gì người mua thực sự sẵn lòng và có thể chi trả. Khoảng cách này không chỉ là một con số thống kê, mà còn là rào cản lớn đối với nhiều người đang tìm kiếm một mái nhà.

Nguyên nhân chính của tình trạng này đến từ chi phí xây dựng căn hộ tăng vọt, khiến các nhà phát triển không còn lựa chọn nào khác ngoài việc đặt ra mức giá bán cao hơn để dự án có thể tồn tại và sinh lời. Kết quả là, thị trường đang dần bị chiếm lĩnh bởi các sản phẩm căn hộ cao cấp, bỏ lại phía sau một lượng lớn người mua có ngân sách eo hẹp hơn.

Thực trạng đáng báo động tại thị trường Úc

Các con số không biết nói dối. Trong quý đầu tiên của năm 2026, có đến 56% số căn hộ mới được rao bán trên realestate.com.au có giá từ 1,5 triệu đô la Úc trở lên. Con số này cao hơn gấp đôi so với giá trung bình của một căn hộ trên toàn quốc vào tháng 3, vốn chỉ ở mức 739.000 đô la Úc.

Thế nhưng, ngân sách của người mua lại kể một câu chuyện hoàn toàn khác. Theo chuỗi báo cáo New Homes Insights của REA Group, có một sự chênh lệch đáng kể giữa túi tiền của người mua và mức giá của các dự án căn hộ mới.

Cuộc khảo sát với 2.016 người mua nhà mới gần đây và tiềm năng trong tháng 2 và tháng 3 năm 2026 cho thấy một bức tranh rõ nét. Trong số những người đã mua hoặc đang tìm mua căn hộ mới, chỉ có 12% dự định chi hơn 1,5 triệu đô la. Ngược lại, có đến ba phần tư (75%) đang tìm kiếm những căn hộ có giá dưới 1 triệu đô la.

Soi chiếu vào nguồn cung, sự mất cân đối càng lộ rõ hơn. Trong cùng thời điểm, chỉ có 26% các dự án căn hộ mới được niêm yết với giá dưới 1 triệu đô la. Điều này có nghĩa là một lượng lớn người mua đang phải cạnh tranh cho một số ít các lựa chọn hợp túi tiền.

Ảnh minh họa: Nguồn cung căn hộ mới tại Úc chủ yếu là phân khúc cao cấp.

Queensland là tiểu bang có sự chênh lệch cung-cầu rõ rệt nhất. Trên toàn tiểu bang, có tới 73% danh sách căn hộ mới có giá trên 1,5 triệu đô la, và 90% có giá trên 1 triệu đô la. Trong khi đó, chỉ có 12% người mua ở đây có ngân sách cho mức giá này. Tình trạng tương tự cũng được ghi nhận tại Tây Úc.

Điều đáng ngạc nhiên là tại New South Wales và Lãnh thổ Thủ đô Úc (ACT), tỷ lệ các căn hộ giá trên 1,5 triệu đô la lại thấp hơn, chiếm 39% tổng số. Tuy nhiên, dù thấp hơn, đây vẫn là loại hình giá phổ biến nhất trên thị trường.

Nguyên nhân sâu xa của sự lệch pha

Vấn đề cốt lõi nằm ở chi phí. Chi phí xây dựng tăng cao, tình trạng thiếu hụt lao động, chi phí tài chính và các yêu cầu pháp lý khắt khe đồng loạt đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Điều này khiến việc phát triển các dự án căn hộ với giá dưới 1 triệu đô la ở hầu hết các địa điểm trở nên ngày càng khó khăn.

Do đó, các bài toán về tính khả thi của dự án đang buộc các chủ đầu tư phải nhắm đến phân khúc giá bán cao hơn, ngay cả khi họ biết rằng nhu cầu thực sự lại tập trung ở các khung giá thấp hơn. Các dự án này cũng thường được đặt ở những vùng ngoại ô đắt đỏ, nơi giá đất cao ngất ngưởng, càng làm tăng thêm chi phí.

Một sự tương phản rõ rệt xuất hiện khi so sánh thị trường căn hộ với các dự án nhà và đất (house and land). Trong phân khúc nhà riêng, ngân sách của người mua phù hợp hơn nhiều với mức giá quảng cáo. Các gói nhà và đất thường được cấu trúc xoay quanh các ngưỡng chi trả hợp lý, được hỗ trợ bởi kinh tế đất đai, tiến độ xây dựng theo giai đoạn và nhắm mục tiêu vào những người mua nhà lần đầu. Chúng cũng có xu hướng nằm ở các khu vực có giá đất phải chăng hơn.

Hệ quả và triển vọng tương lai

Sự mất cân đối giữa giá bán và khả năng chi trả này mang lại những hệ quả đáng kể cho nguồn cung nhà ở trong tương lai. Nó có thể hoạt động như một “lực hãm” đối với việc bán hàng trước (pre-sales) và cuối cùng là làm chậm lại việc khởi công các dự án mới.

Vào thời điểm mà Úc vốn đã phải đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhà ở mang tính cơ cấu, sự mất kết nối về khả năng chi trả này có nguy cơ trở thành một rào cản nữa đối với việc cung cấp căn hộ mới. Những người đang cần tìm phòng tìm nhà cho thuê cũng sẽ cảm nhận được áp lực khi nguồn cung mua bán bị thắt chặt.

Nếu không có sự thay đổi trong chi phí xây dựng, kỳ vọng về thiết kế, hoặc các chính sách hỗ trợ từ chính phủ để giúp các dự án giá rẻ trở nên khả thi hơn, khoảng cách giữa những gì đang được xây dựng và những gì người mua có thể chi trả có thể sẽ vẫn là một thách thức lớn. Giấc mơ sở hữu một ngôi nhà đang ngày càng trở nên xa vời đối với nhiều người.

Để thảo luận thêm về các vấn đề nhà ở và tìm kiếm cơ hội, bạn có thể tham gia cộng đồng Người Việt Tại Úc - Nguoiviettaiuc.Com, nơi chia sẻ nhiều thông tin hữu ích.