Chào anh Nguyễn Minh Tuấn, mua căn nhà đầu tiên tại Melbourne là một bước quan trọng. Gia đình nên chuẩn bị theo ba phần: khả năng tài chính, hồ sơ vay và kiểm tra pháp lý. Dưới đây là danh sách thực tế để anh tham khảo trước khi đặt cọc hoặc tham gia đấu giá.

1. Xác định ngân sách mua nhà

Trước hết, anh nên lập bảng thu nhập và chi tiêu của cả gia đình, bao gồm tiền thuê nhà, sinh hoạt, học phí, xe, thẻ tín dụng, khoản vay cá nhân và chi phí nuôi con. Không nên chỉ dựa vào số tiền tối đa ngân hàng có thể cho vay; mức trả nợ cần vẫn thoải mái nếu lãi suất tăng hoặc thu nhập tạm thời giảm.

• Tiền đặt cọc: Mức 20% giá mua thường giúp tránh hoặc giảm nhu cầu trả Lenders Mortgage Insurance (LMI). Một số ngân hàng có thể chấp nhận tiền đặt cọc thấp hơn, nhưng điều kiện, lãi suất và chi phí có thể khác.
• Chi phí mua: Cần dự trù thuế chuyển nhượng, phí đăng ký, luật sư hoặc conveyancer, kiểm tra công trình và sâu mọt, phí vay, bảo hiểm, chuyển nhà và sửa chữa ban đầu.
• Quỹ dự phòng: Sau khi hoàn tất giao dịch, nên giữ lại khoản dự phòng thay vì sử dụng toàn bộ tiền tiết kiệm. Khoản này có thể dùng cho việc mất thu nhập, sửa mái, hệ thống sưởi, đường ống hoặc chi phí owners corporation.

Người mua nhà lần đầu tại Victoria có thể đủ điều kiện hưởng First Home Owner Grant hoặc ưu đãi thuế chuyển nhượng, tùy loại nhà, giá trị tài sản và điều kiện cư trú. Anh nên kiểm tra tiêu chí hiện hành trực tiếp tại State Revenue Office Victoria, vì hạn mức và quy định có thể thay đổi.

2. Chuẩn bị hồ sơ vay mua nhà

Gia đình nên trao đổi với ngân hàng hoặc mortgage broker có giấy phép trước khi tìm nhà nghiêm túc. Hồ sơ thường được yêu cầu gồm:

• Giấy tờ nhận dạng, thông tin visa hoặc tình trạng thường trú/quốc tịch.
• Phiếu lương gần đây, hợp đồng lao động và sao kê tài khoản nhận lương.
• Tờ khai thuế và Notice of Assessment; người tự kinh doanh thường phải cung cấp thêm báo cáo tài chính và hồ sơ doanh nghiệp.
• Sao kê tiền tiết kiệm, bằng chứng tiền đặt cọc hoặc giấy tờ liên quan đến tiền được gia đình tặng.
• Thông tin tất cả khoản nợ, thẻ tín dụng, HECS/HELP, khoản vay xe và chi phí sinh hoạt.
• Lịch sử thuê nhà hoặc bằng chứng thanh toán đúng hạn nếu bên cho vay yêu cầu.

Anh có thể xin pre-approval để biết phạm vi ngân sách, nhưng đây thường là chấp thuận có điều kiện, không phải cam kết cho vay cuối cùng. Ngân hàng vẫn có thể thẩm định lại thu nhập, lịch sử tín dụng và giá trị căn nhà. Trước khi nộp nhiều hồ sơ vay, nên hỏi rõ việc kiểm tra tín dụng có ảnh hưởng đến hồ sơ tín dụng hay không. Công cụ lập ngân sách và thông tin vay mua nhà có tại Moneysmart của ASIC.

Ngoài tiền đặt cọc, hãy yêu cầu bên cho vay cung cấp lãi suất so sánh, phí thường niên, phí trả nợ sớm, điều kiện tài khoản offset hoặc redraw và mức trả nợ nếu lãi suất tăng. Gia đình cũng có thể tham khảo thông tin đăng bán trong mục nhà đất tại Úc, nhưng cần tự xác minh mọi nội dung quảng cáo.

3. Kiểm tra pháp lý trước khi ký hoặc đấu giá

Ở Victoria, người bán thường cung cấp hợp đồng mua bán và Section 32 Vendor Statement. Anh nên thuê solicitor hoặc licensed conveyancer độc lập kiểm tra tài liệu trước khi ký. Họ có thể xem quyền sở hữu, mortgage hiện có, easement, covenant, quy hoạch, thuế đất, council rates, dịch vụ kết nối và các hạn chế ảnh hưởng đến việc xây thêm hoặc cải tạo.

Nếu mua apartment, townhouse hoặc unit, cần xem kỹ hồ sơ owners corporation: lệ phí định kỳ, quỹ bảo trì, biên bản họp, bảo hiểm chung, tranh chấp, công trình lớn dự kiến và special levy. Đồng thời, nên thuê người đủ chuyên môn kiểm tra building và pest; việc kiểm tra pháp lý không thay thế kiểm tra chất lượng công trình.

Đặc biệt lưu ý, mua tại auction thường không có thời gian cooling-off và hợp đồng nhìn chung không kèm điều kiện tài chính. Vì vậy, anh nên hoàn tất kiểm tra hợp đồng, tài chính và công trình trước ngày đấu giá, đồng thời đặt giới hạn giá rõ ràng. Khi mua bằng private sale, luật sư có thể tư vấn việc đưa điều kiện subject to finance hoặc building inspection vào hợp đồng nếu phù hợp. Thông tin về quy trình mua và bán nhà tại Victoria có trên Consumer Affairs Victoria.

4. Trình tự an toàn nên áp dụng

1. Lập ngân sách, kiểm tra tín dụng và chuẩn bị tiền dự phòng.
2. Xin đánh giá khả năng vay hoặc pre-approval.
3. Chọn khu vực, kiểm tra giá giao dịch gần đây và các rủi ro ngập lụt, cháy rừng hoặc quy hoạch.
4. Gửi Section 32 và hợp đồng cho solicitor hoặc conveyancer kiểm tra.
5. Thực hiện building and pest inspection và xem hồ sơ owners corporation nếu có.
6. Chỉ ký hợp đồng hoặc đấu giá khi đã hiểu điều kiện tài chính, thời hạn settlement và nghĩa vụ đặt cọc.
7. Trước settlement, thực hiện final inspection, sắp xếp bảo hiểm và xác nhận nguồn tiền thanh toán.

Nếu anh đang giữ visa tạm trú hoặc không phải công dân/thường trú nhân Úc, hãy hỏi luật sư về yêu cầu phê duyệt đầu tư nước ngoài trước khi mua. Gia đình cũng có thể trao đổi kinh nghiệm địa phương trong nhóm Nhà ở và Dịch vụ tại Melbourne, nhưng không nên dựa vào bài đăng mạng xã hội để thay thế việc kiểm tra của ngân hàng, conveyancer hoặc cơ quan nhà nước.

Lưu ý: Nội dung trả lời chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế cho lời khuyên từ chuyên gia. Để có thông tin chính xác và phù hợp nhất với tình huống của bạn, hãy liên hệ với chuyên gia hoặc cơ quan chức năng có thẩm quyền.