Người mua nhà lần đầu đối mặt rủi ro nợ ngân hàng nhiều hơn giá trị nhà

Chương trình hỗ trợ đặt cọc 5% đã mở cánh cửa sở hữu nhà cho hàng trăm nghìn người tại Úc. Tuy nhiên, khi giá bất động sản đi xuống và áp lực lãi suất gia tăng, một bộ phận người mua nhà lần đầu có thể rơi vào tình trạng nợ ngân hàng nhiều hơn giá trị hiện tại của căn nhà. Rủi ro này đặc biệt đáng chú ý tại Sydney và Melbourne, nơi nhiều bất động sản đủ điều kiện tham gia chương trình đã giảm giá trên 5%.

Những con số mới không đồng nghĩa mọi người tham gia chương trình đều gặp khó khăn hoặc mất khả năng trả nợ. Dù vậy, chúng cho thấy người vay với khoản đặt cọc thấp có biên an toàn tài chính mỏng hơn đáng kể khi thị trường điều chỉnh. Đây là vấn đề người đang chuẩn bị mua nhà, cũng như những gia đình đã vay với tỷ lệ cao, cần hiểu rõ để chủ động quản lý rủi ro.

Chương trình đặt cọc 5% hoạt động như thế nào?

Chương trình First Home Guarantee, thường được gọi là chương trình đặt cọc 5%, do Housing Australia quản lý. Theo cơ chế này, người mua nhà lần đầu đủ điều kiện có thể mua nhà với khoản đặt cọc từ 5%. Chính phủ bảo lãnh một phần khoản vay, thường tương đương tối đa 15% giá trị bất động sản, giúp người mua tránh phải trả bảo hiểm thế chấp LMI.

Chương trình được mở rộng vào tháng 10, bao gồm việc bỏ giới hạn số suất và nâng trần giá bất động sản tại một số khu vực. Tại Sydney, mức trần được nâng lên khoảng 1,5 triệu AUD. Theo thông tin từ văn phòng Bộ trưởng Nhà ở Clare O’Neil, chương trình đã hỗ trợ khoảng 280.000 người mua nhà lần đầu và giúp họ tiết kiệm tổng cộng khoảng 2,3 tỷ AUD chi phí LMI.

Dữ liệu của Housing Australia cũng cho thấy 59% người tham gia kể từ năm 2020 thực tế đã đóng khoản đặt cọc lớn hơn 5%. Điều này có nghĩa không phải mọi người sử dụng chương trình đều vay ở tỷ lệ 95% giá trị căn nhà. Tuy nhiên, kể từ khi chương trình được bỏ giới hạn số suất vào tháng 10, khoảng 15 tỷ AUD khoản vay mua nhà để ở đã được cấp với tiền đặt cọc 5%.

Ảnh minh họa: Người mua cân nhắc tài chính trước khi ký hợp đồng nhà

Vì sao người mua có thể nợ nhiều hơn giá trị nhà?

Tình trạng vốn chủ sở hữu âm, hay negative equity, xảy ra khi dư nợ thế chấp cao hơn giá trị thị trường của bất động sản. Ví dụ, nếu một người mua căn nhà trị giá 800.000 AUD với tiền đặt cọc 5%, khoản vốn ban đầu là 40.000 AUD. Nếu giá căn nhà giảm hơn 5% ngay sau đó, phần vốn tự có này có thể bị xóa sạch trước khi người vay kịp trả đáng kể vào nợ gốc.

Negative equity không nhất thiết tạo ra thiệt hại ngay lập tức nếu chủ nhà vẫn trả nợ đúng hạn và tiếp tục giữ bất động sản. Vấn đề trở nên nghiêm trọng khi họ phải bán nhà do mất việc, thu nhập giảm, ly hôn hoặc gặp biến cố tài chính. Giá bán khi đó có thể không đủ thanh toán dư nợ, buộc người vay phải bù thêm tiền. Tình trạng này cũng khiến việc tái cấp vốn sang ngân hàng khác khó khăn hơn.

Độc giả có thể theo dõi thêm thông tin tại chuyên mục thị trường bất động sản Úc để cập nhật những diễn biến có ảnh hưởng đến người mua và người đang sở hữu nhà.

Sydney và Melbourne có tỷ lệ sụt giá đáng chú ý

Nghiên cứu của SuburbData xem xét các bất động sản được bán dưới trần giá của chương trình tại các thủ phủ, trong giai đoạn từ tháng 10/2025 đến tháng 8/2026. Theo kết quả được công bố, 41,9% bất động sản tại Sydney có giá dưới mức trần 1,5 triệu AUD đã giảm hơn 5% giá trị. Mức giảm trung bình được ước tính khoảng 83.000 AUD cho mỗi bất động sản.

Tại Melbourne, gần một nửa số bất động sản đủ điều kiện được khảo sát ghi nhận giá giảm. Ở Brisbane, tỷ lệ này gần một phần tư. Với những người chỉ đóng 5% khi mua, mức giảm tương đương hoặc lớn hơn 5% có thể nhanh chóng đẩy khoản vay vào vùng vốn chủ sở hữu âm.

Một số điểm nóng tại Sydney được SuburbData nêu gồm:

• Strathfield–Burwood–Ashfield: Có 676 căn giao dịch trong trần giá, với mức giảm trung bình khoảng 122.000 AUD, tương đương 15%.
• North Sydney–Mosman: Có 212 căn dưới trần giá, giảm trung bình gần 233.000 AUD, tương đương 22,5%.
• Mount Druitt, St Marys, Fairfield và Penrith: Những thị trường có lịch sử thu hút người mua nhà lần đầu cũng ghi nhận mức giảm trung bình trên 5%.

Theo chuyên gia Jeremy Sheppard của SuburbData, việc mở rộng chương trình có thể đã thúc đẩy nhu cầu trong giai đoạn đầu. Sau đó, lãi suất tăng và các thay đổi chính sách được công bố trong ngân sách tháng 5 khiến nhu cầu suy yếu. Những người đã cam kết mua trước thời điểm thị trường giảm phải chịu ảnh hưởng rõ rệt hơn.

Lãi suất làm rủi ro tài chính lớn hơn

Giá nhà giảm chỉ là một phần của vấn đề. Người mua với tiền đặt cọc thấp phải vay nhiều hơn, vì vậy khoản trả nợ thường cao hơn so với người có sẵn 20% vốn tự có. Một số khoản vay có tỷ lệ vay trên giá trị tài sản cao cũng có thể chịu lãi suất kém cạnh tranh hơn.

Theo thông tin được nêu trong nghiên cứu, thị trường khi đó đánh giá xác suất tăng lãi suất vào tuần kế tiếp ở mức khoảng 86%, trong khi một số tổ chức cho vay cảnh báo khả năng có thêm hai đợt tăng sau đó. Đây là dự báo tại thời điểm nguồn tin được công bố, không phải cam kết về quyết định lãi suất tương lai.

Sally Tindall, giám đốc phân tích dữ liệu của Canstar, nhận định việc đặt cọc 5% có thể giúp người mua bước qua cánh cửa sở hữu nhà nhưng không để lại nhiều lớp đệm an toàn. Bà cho rằng nhiều người vay tại Sydney và Melbourne có khả năng đã rơi vào negative equity sau khi giá nhà giảm.

Rủi ro thực tế của chương trình hiện vẫn thấp

Chính phủ Úc cho rằng cần nhìn nhận rủi ro trong bối cảnh rộng hơn. Phát ngôn viên của Bộ trưởng Nhà ở Clare O’Neil cho biết chỉ có 15 yêu cầu bồi thường được chi trả trong hơn 200.000 khoản bảo lãnh kể từ khi chương trình bắt đầu, tương đương dưới 0,01%. Chưa có khoản bảo lãnh nào phải chi trả đối với người tham gia kể từ đợt mở rộng gần nhất.

Điều này cho thấy giá nhà giảm và negative equity chưa đồng nghĩa với việc người vay sẽ vỡ nợ. Nếu chủ nhà vẫn có việc làm, duy trì khả năng thanh toán và không buộc phải bán trong thời kỳ thị trường yếu, họ có thể chờ giá phục hồi và tiếp tục giảm dư nợ theo thời gian.

Dù vậy, trong trường hợp người vay mất khả năng thanh toán và số tiền thu được từ việc bán nhà không đủ trả nợ, phần bảo lãnh của chính phủ có thể khiến người nộp thuế phải gánh một phần tổn thất của bên cho vay. Đây cũng là lý do chương trình tiếp tục tạo ra tranh luận chính trị về cách cân bằng giữa khả năng tiếp cận nhà ở và rủi ro tài chính.

Ai phù hợp với chương trình đặt cọc 5%?

Chuyên gia môi giới thế chấp Dean Inzitari cho rằng chương trình phù hợp với một nhóm người mua cụ thể. Người tham gia nên dự định sống trong căn nhà ít nhất năm năm, có khả năng thanh toán thoải mái và mua được tài sản ở mức giá hợp lý. Thời gian nắm giữ dài giúp giảm nguy cơ phải bán khi thị trường đang đi xuống.

Trường hợp của Jade McCudden, người sử dụng chương trình để mua nhà tại Marrickville, phản ánh mặt tích cực này. Cô cho biết mình không thể mua nhà nếu thiếu sự hỗ trợ của chương trình. Gia đình dự định sống tại đây nhiều năm, khoản vay nằm trong khả năng chi trả và họ tin giá nhà có thể phục hồi trong dài hạn.

Trước khi quyết định, người mua nên tính toán khả năng thanh toán nếu lãi suất tiếp tục tăng, dự phòng chi phí sửa chữa và duy trì quỹ khẩn cấp. Việc tham khảo chuyên gia tài chính hoặc môi giới có giấy phép cũng rất cần thiết. Những người đang tìm hiểu nguồn cung có thể tham khảo mục nhà đất tại Úc, nhưng cần tự thẩm định pháp lý, giá trị và điều kiện vay trước khi giao dịch.

Người đang gặp khó khăn nên làm gì?

Nếu áp lực trả nợ bắt đầu tăng, chủ nhà nên hành động sớm thay vì chờ đến khi bị trễ hạn. Một số bước có thể cân nhắc gồm:

• Rà soát ngân sách: Cắt giảm những khoản chi không thiết yếu và so sánh lại giá điện, bảo hiểm, internet cùng các dịch vụ định kỳ.
• Thương lượng với ngân hàng: Người vay có lịch sử thanh toán tốt có thể yêu cầu ngân hàng xem xét giảm lãi suất hoặc chuyển sang sản phẩm phù hợp hơn.
• Kiểm tra khả năng tái cấp vốn: Người tham gia chương trình có thể chuyển sang một bên cho vay khác thuộc chương trình nếu tỷ lệ vay trên giá trị tài sản chưa vượt 95% và đáp ứng điều kiện liên quan.
• Tránh bán vội: Nếu vẫn đủ khả năng trả nợ, bán nhà trong lúc giá giảm có thể biến khoản lỗ trên giấy thành thiệt hại thực tế.
• Xin hỗ trợ khó khăn tài chính: Đây nên là giải pháp cuối cùng sau khi trao đổi với ngân hàng và tìm tư vấn phù hợp, bởi thỏa thuận hỗ trợ có thể ảnh hưởng đến hồ sơ tín dụng.

Người Việt tại Úc muốn trao đổi kinh nghiệm nhà ở có thể tham gia trang Nhà ở tại Úc hoặc cộng đồng Người Việt tại Sydney. Các thông tin trên mạng xã hội chỉ nên dùng để tham khảo và không thay thế tư vấn tài chính chuyên môn.

Không nên chỉ nhìn vào khoản đặt cọc ban đầu

Chương trình đặt cọc 5% có giá trị rõ ràng đối với những người đủ khả năng trả nợ nhưng chưa tích lũy được 20% tiền mua nhà. Nó giúp rút ngắn thời gian tiết kiệm và giảm chi phí LMI. Tuy nhiên, khoản đặt cọc thấp cũng đồng nghĩa người mua bước vào thị trường với mức đòn bẩy cao và ít khả năng chống chịu hơn trước biến động giá.

Vì vậy, quyết định mua nhà không nên chỉ dựa trên câu hỏi liệu ngân hàng có chấp thuận khoản vay hay không. Người mua cần đánh giá giá căn nhà, mức nợ, khả năng giữ việc làm, kế hoạch sinh sống trong ít nhất vài năm và sức chịu đựng nếu lãi suất tăng. Một căn nhà phù hợp là căn nhà người mua có thể duy trì lâu dài, chứ không chỉ là tài sản vừa đủ điều kiện để ký hợp đồng.

Nội dung bài viết được tổng hợp từ phân tích của SuburbData, dữ liệu được dẫn từ Canstar và Housing Australia, cùng bài viết gốc trên Realestate.com.au. Các số liệu và dự báo lãi suất phản ánh thời điểm của nguồn tin; người đọc nên kiểm tra thông tin mới nhất trước khi đưa ra quyết định tài chính.