45.534 USD/m2: Mức giá nhà ngất ngưởng mà người Úc phải trả

Giá nhà trung vị thường là con số đầu tiên được người mua quan tâm khi theo dõi thị trường bất động sản Úc. Tuy nhiên, một chỉ số khác cũng rất đáng chú ý là giá trên mỗi mét vuông. Cách đo này cho biết người mua thực sự phải trả bao nhiêu cho từng mét vuông diện tích, qua đó giúp so sánh những căn nhà có quy mô và vị trí khác nhau một cách trực quan hơn.

Phân tích dữ liệu PropTrack cho thấy khoảng cách giá giữa các khu vực tại Úc đang rất lớn. Ở đầu bảng, căn hộ tại Barangaroo có giá chào bán trung bình vượt 45.000 AUD/m2, với mức cụ thể được đề cập là 45.534 AUD/m2. Lưu ý, số liệu gốc được tính bằng đô la Úc, tức AUD, không phải đô la Mỹ. Trong khi đó, nhà tại một số khu vực thuộc Northern Territory chỉ có giá vài chục AUD trên mỗi mét vuông đất.

Giá mỗi mét vuông được tính như thế nào?

Dữ liệu được xây dựng bằng cách lấy giá chào bán chia cho diện tích bất động sản. Đối với căn hộ, diện tích sàn được sử dụng để tính toán. Đối với nhà riêng, phép tính dựa trên diện tích đất. Vì vậy, đây là giá chào bán bình quân trên diện tích, không nhất thiết phản ánh chính xác giá giao dịch cuối cùng mà người mua và người bán thống nhất.

Giá chào bán trung bình trên toàn nước Úc đối với nhà riêng đạt khoảng 1.535 AUD/m2, tăng 10,1% trong vòng 12 tháng thuộc kỳ thống kê. Nhà riêng thường có tổng giá cao hơn căn hộ, nhưng lại có thể mang đến giá trị tốt hơn nếu tính trên mỗi mét vuông vì diện tích đất lớn hơn.

Người mua đang tìm hiểu thị trường có thể tham khảo thêm chuyên mục thị trường bất động sản Úc để theo dõi biến động giá, nguồn cung và các khu vực đáng chú ý.

Ảnh minh họa: Căn hộ cao cấp ven cảng Sydney

Barangaroo dẫn đầu về giá căn hộ trên mỗi mét vuông

Phần lớn những khu vực có giá trên mỗi mét vuông cao nhất đều nằm tại Sydney. Barangaroo, Point Piper, Double Bay, Woollahra và Kirribilli là các địa danh quen thuộc của phân khúc bất động sản cao cấp. Lợi thế gần trung tâm, tầm nhìn ra cảng, tiện ích chất lượng và nguồn cung hạn chế khiến người mua sẵn sàng trả thêm cho vị trí.

Căn hộ tại Barangaroo là thị trường đắt nhất trong dữ liệu được phân tích, với giá chào bán vượt 45.000 AUD/m2. Ở chiều ngược lại, nhà tại Herbert thuộc Northern Territory chỉ đạt khoảng 41 AUD/m2, còn Humpty Doo đứng kế tiếp với 47 AUD/m2. Sự tương phản này cho thấy địa điểm có thể tạo ra khác biệt rất lớn, ngay cả khi các bất động sản cùng nằm trong một quốc gia.

Noosa Heads trên Sunshine Coast cũng là trường hợp nổi bật ngoài Sydney. Căn hộ tại đây có giá chào bán khoảng 20.944 AUD/m2. Sức hút du lịch, vị trí ven biển và quỹ bất động sản giới hạn góp phần đẩy giá trên diện tích lên cao.

Theo nhà kinh tế Luc Redman của realestate.com.au, mức giá cao tại các khu vực đáng sống không chỉ đến từ giá trị chung của bất động sản mà còn phản ánh sự khan hiếm. Khi nguồn cung nhà ở hạn chế, người mua ưu tiên vị trí hơn không gian và chấp nhận trả mức giá cao hơn cho mỗi mét vuông.

Những khu vực cao cấp cũng có thể giảm giá

Giá trên mỗi mét vuông cao không đồng nghĩa bất động sản sẽ luôn tăng. Trong kỳ thống kê 12 tháng, căn hộ tại Middle Park, một khu vực nội thành Melbourne, giảm 14,2% về giá chào bán trên mỗi mét vuông. Darlinghurst, Barangaroo và Bondi Beach vẫn nằm trong nhóm có giá trị cao nhưng cũng ghi nhận mức giảm đáng chú ý. Tại Toorak, giá trên mỗi mét vuông của nhà riêng giảm 5,6%.

Diễn biến này phù hợp với nhận định rằng phân khúc cao cấp tại Sydney và Melbourne đã dẫn dắt giai đoạn suy giảm gần nhất. Ngược lại, phân khúc dễ tiếp cận hơn vẫn nhận được nhu cầu từ người mua nhà lần đầu và nhà đầu tư. Do đó, khi đánh giá một căn nhà hoặc căn hộ, người mua không nên chỉ nhìn vào danh tiếng của suburb mà cần xem xu hướng giá, nguồn cung và khả năng tài chính thực tế.

Nar Nar Goon tăng 228,7% dù giá nhà trung vị giảm

Bất ngờ lớn nhất không nằm ở Sydney mà tại Nar Nar Goon, thuộc hành lang tăng trưởng phía đông nam Melbourne. Giá trên mỗi mét vuông tại đây tăng 228,7% trong 12 tháng, lên mức 1.111 AUD/m2. Trong cùng dữ liệu, giá nhà trung vị của khu vực là 949.500 AUD, giảm 7,3% so với 12 tháng trước.

Hai con số tưởng như trái ngược có thể được giải thích bởi hoạt động chia lô. Khi những khu đất lớn được chia thành các lô nhỏ hơn, tổng giá của một bất động sản có thể thấp hơn, nhưng giá tính trên từng mét vuông lại tăng mạnh. Các dự án phát triển mới cũng làm thay đổi loại hình và quy mô bất động sản được đưa ra thị trường.

Nar Nar Goon ngày càng được người mua nhà lần đầu chú ý vì vẫn có giá tương đối dễ tiếp cận so với nhiều vùng khác ở đông nam Melbourne. Việc đi xa trung tâm hơn có thể giúp người mua sở hữu ngôi nhà lớn hoặc lô đất rộng hơn. Triển vọng kết nối từ Pakenham cũng được cải thiện sau khi Melbourne Metro Tunnel bắt đầu vận hành vào đầu năm 2026.

Nimbin tăng mạnh do khủng hoảng nhà thuê và chia lô

Tại Nimbin thuộc vùng Northern Rivers của New South Wales, giá trên mỗi mét vuông tăng 107,5%, đạt 668 AUD. Giá nhà trung vị trong 12 tháng được ghi nhận ở mức 807.500 AUD, tăng 27,2%. Tuy nhiên, giá trên diện tích tăng nhanh hơn do người mua chuyển sang các lô nhỏ gần trung tâm thị trấn.

John Wilcox, người đứng đầu Nimbin Hills Real Estate, cho rằng tình trạng thiếu nhà thuê đã thúc đẩy một bộ phận cư dân mua và xây nhà trên các lô nhỏ. Khoảng 60 lô đất đã được bán tại địa phương trong hai đến ba năm. Các bất động sản nhỏ hơn cũng có thể phù hợp hơn với tiêu chí cho vay của ngân hàng.

Khu vực Northern Rivers từng hưởng lợi từ hiệu ứng Byron Bay trong đại dịch, khi người dân thành phố tìm kiếm cuộc sống gần biển hoặc thiên nhiên. Khi giá tại vùng ven biển trở nên khó tiếp cận, nhu cầu dần lan vào các thị trấn nội địa như Nimbin.

Western Australia tiếp tục là điểm sáng

Nhiều khu vực tại Western Australia xuất hiện trong nhóm tăng giá mạnh, phù hợp với đà đi lên của thị trường Perth. Toodyay, Bouvard, Mundaring, Oakford, Chittering và Mount Richon đều ghi nhận mức tăng giá trên mỗi mét vuông vượt 50% trong kỳ thống kê. Phần lớn trường hợp là nhà riêng, trong đó giá trị đất đóng vai trò quan trọng.

Dunsborough đặc biệt nổi bật khi căn hộ đạt 11.332 AUD/m2, tăng 38,6%. Việc trung tâm thị trấn được điều chỉnh quy hoạch sang mật độ cao đã tạo điều kiện phát triển các dự án ba đến bốn tầng. Kiến trúc hiện đại, vị trí bán đảo và khả năng nhìn thấy mặt nước giúp khu vực này hấp dẫn người nghỉ hưu, thế hệ baby boomer và nhóm khách hàng cao cấp.

Người mua nên sử dụng chỉ số này ra sao?

Giá trên mỗi mét vuông là công cụ hữu ích nhưng không nên được sử dụng riêng lẻ. Một suburb có mức tăng rất cao có thể chỉ ghi nhận ít bất động sản được chào bán. Khi khối lượng dữ liệu thấp, một hoặc hai tài sản khác biệt về diện tích cũng có thể làm thay đổi đáng kể mức bình quân.

• So sánh đúng loại hình: Không nên so trực tiếp diện tích sàn căn hộ với diện tích đất của nhà riêng.
• Kiểm tra giá giao dịch: Giá chào bán có thể khác giá bán cuối cùng.
• Xem xét hoạt động chia lô: Giá trên mỗi mét vuông tăng chưa chắc đồng nghĩa tổng giá trị căn nhà tăng tương ứng.
• Đánh giá chi phí sở hữu: Cần tính thêm lãi vay, thuế trước bạ, phí quản lý và chi phí bảo trì.
• Quan sát nguồn cung: Các khu vực có nhiều dự án mới có thể đối mặt với áp lực cạnh tranh trong tương lai.

Nếu đang tìm kiếm sản phẩm phù hợp, độc giả có thể xem danh mục nhà đất tại Úc hoặc tham khảo các tin bán nhà và căn hộ. Các thông tin rao bán cần được kiểm tra độc lập trước khi đưa ra quyết định tài chính.

Giá trị vị trí đang lấn át diện tích

Dữ liệu PropTrack phản ánh một thị trường phân hóa rõ rệt. Tại Barangaroo và các suburb cao cấp của Sydney, nguồn cung khan hiếm khiến vị trí được định giá cao hơn diện tích. Ở Nar Nar Goon và Nimbin, chia lô và thay đổi loại hình nhà đất lại làm giá trên mỗi mét vuông tăng nhanh dù biến động giá trung vị không hoàn toàn cùng chiều.

Đối với người Việt đang sinh sống tại Úc, chỉ số này có thể giúp trả lời một câu hỏi thiết thực: số tiền bỏ ra đang mua không gian hay mua vị trí? Bên cạnh dữ liệu giá, người mua vẫn cần cân nhắc nhu cầu đi lại, trường học, việc làm, chất lượng sống và khả năng trả nợ dài hạn. Độc giả muốn trao đổi thêm về nhà ở có thể theo dõi trang Nhà ở tại Úc hoặc tham gia cộng đồng Người Việt tại Úc.