Khủng hoảng thuê nhà Sydney có thể tồi tệ hơn do kế hoạch thuế mới.

Bạn có đang cảm thấy 'ngột ngạt' với giá thuê nhà ở Sydney? Nếu câu trả lời là 'có', thì tin tức sau đây có thể sẽ khiến bạn lo lắng hơn nữa. Một nghiên cứu mới vừa cảnh báo rằng cuộc khủng hoảng thuê nhà tại thành phố này có nguy cơ leo thang thành một 'thảm họa' toàn diện, đặc biệt là ở những khu vực có đông người lao động sinh sống. Nguyên nhân đến từ một kế hoạch cải cách thuế nhắm vào các nhà đầu tư bất động sản, dự kiến sẽ được công bố trong ngân sách liên bang vào tháng 5 tới.

Kế hoạch thuế mới và những tác động tiềm ẩn

Vậy kế hoạch thuế này cụ thể là gì? Hiện tại, các nhà đầu tư khi bán một bất động sản đã sở hữu trên một năm sẽ được hưởng chiết khấu trên thuế lãi vốn (capital gains tax). Đây là một 'đặc quyền' giúp khuyến khích họ đầu tư vào thị trường. Tuy nhiên, chính phủ đang xem xét việc loại bỏ ưu đãi này. Theo công ty phân tích bất động sản FoundIt, việc gỡ bỏ 'món hời' này được dự báo sẽ làm giảm mạnh hoạt động của các nhà đầu tư mới. Trớ trêu thay, điều này lại diễn ra đúng vào lúc lượng người thuê nhà đang tăng vọt do mức độ di cư cao kỷ lục.

Theo mô hình nghiên cứu, việc siết chặt nguồn cung nhà cho thuê sẽ đẩy giá thuê lên cao. Ông Kent Lardner, trưởng bộ phận nghiên cứu của FoundIt, thẳng thắn cảnh báo: 'Lượng người nhập cư cần phải giảm xuống, nếu không những thay đổi này sẽ gây ra vấn đề lớn.' Ông giải thích rằng nhiều nhà đầu tư mua bất động sản chủ yếu vì mục tiêu tăng trưởng vốn dài hạn, chứ không phải vì lợi nhuận cho thuê trước mắt vốn đã không cao. 'Một khi bạn lấy đi động lực đó, hầu hết các nhà đầu tư sẽ ngừng mua bất động sản ở những khu vực có lợi suất cho thuê thấp. Và có rất nhiều khu vực như vậy,' ông Lardner nói. Điều này sẽ tạo ra một 'cơn ác mộng cho người thuê nhà'. Khi lượng người cần thuê tăng mà số nhà cho thuê mới không có, sự cạnh tranh sẽ trở nên khốc liệt hơn bao giờ hết. Vấn đề này càng trở nên phức tạp khi kết hợp với các chính sách định cư Úc đang thu hút một lượng lớn người mới đến.

Ảnh minh họa: Tình trạng thiếu hụt nhà cho thuê tại Sydney ngày càng nghiêm trọng.

Các khu vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất

Không phải tất cả các khu vực ở Sydney đều bị ảnh hưởng như nhau. Nghiên cứu chỉ ra rằng các vùng ngoại ô ở vành đai giữa và vành đai ngoài, nơi có nhiều người thuê nhà thu nhập thấp và giá nhà dưới 1.2 triệu đô la, là những nơi dễ bị tổn thương nhất. Cụ thể bao gồm:

• Các khu phía Tây như Mount Druitt, St Marys, Blacktown và Fairfield.
• Các khu vực Penrith, Campbelltown, Camden và vùng Richmond-Windsor.

Ngược lại, nguồn cung nhà cho thuê ở các khu vực đắt đỏ như vùng ngoại ô phía Đông, Mosman, North Sydney hay các khu vực ven cảng của nội thành phía Tây sẽ ít bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi về thuế lãi vốn. FoundIt cho biết, tác động đối với các bất động sản có giá trên 2 triệu đô la (chiếm 43% thị trường nhà ở Sydney) sẽ là không đáng kể do tỷ lệ nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này thấp.

Ảnh minh họa: Các khu ngoại ô với giá nhà phải chăng sẽ chịu ảnh hưởng nặng nhất.

Tiếng nói từ chuyên gia và bài học lịch sử

Nhiều chuyên gia trong ngành cũng đồng tình với những lo ngại này. Bà Cate Bakos, chủ tịch Hiệp hội các chuyên gia đầu tư bất động sản Úc (PIPA), nhấn mạnh rằng hệ thống cho thuê của Úc từ lâu đã phụ thuộc vào các nhà đầu tư cá nhân, những người cung cấp hơn 90% nhà cho thuê. 'Bất kỳ thay đổi chính sách nào làm suy giảm niềm tin của họ đều có nguy cơ thu hẹp nguồn cung nhà ở vào đúng thời điểm người thuê nhà ít có khả năng chi trả nhất,' bà Bakos nói. Cảnh báo này cho thấy tầm quan trọng của việc duy trì sự ổn định trên thị trường bất động sản Úc.

Nathan Birch, người đứng đầu công ty quản lý bất động sản Blink, thậm chí còn gọi thời điểm của sự thay đổi này là 'thảm họa' cho người thuê nhà. Ông đã liên hệ nó với một sự kiện lịch sử tương tự vào giai đoạn 1985-1987, khi chính phủ Hawke lần đầu tiên giới thiệu thuế lãi vốn và tạm thời bãi bỏ chính sách 'negative gearing'. Hai cải cách này đã khiến giá thuê nhà ở một số thành phố thủ phủ tăng vọt khoảng 30% chỉ trong hai năm.

'Mọi người nói rằng điều này sẽ ảnh hưởng đến các nhà đầu tư 'tham lam'... nhưng những người bị ảnh hưởng nặng nề nhất sẽ là những người thuê nhà bình thường, những người chỉ sống bằng một nguồn thu nhập, ở những khu vực có nguồn cung (nhà cho thuê) khan hiếm,' ông Birch phân tích.

Tuy nhiên, cũng có góc nhìn khác. Nhà đầu tư Michael Pritchatt, người đã mua 24 bất động sản trong ba năm rưỡi qua, cho rằng nếu thay đổi này làm tăng giá thuê, đó lại là một 'điều tích cực' cho các nhà đầu tư dài hạn như ông. 'Nếu ít nhà đầu tư khác mua vào và giá thuê tăng lên, đó là điều tốt cho một nhà đầu tư mua và giữ,' ông nói.

Ảnh minh họa: Lượng di cư cao làm tăng áp lực lên thị trường nhà cho thuê.

Liệu có lối thoát nào cho khủng hoảng?

Vậy giải pháp nào cho vấn đề nan giải này?

• Tăng nguồn cung: Chính phủ đang đặt mục tiêu xây dựng 1.2 triệu ngôi nhà mới trong 5 năm, nhưng tốc độ hiện tại vẫn chưa đáp ứng được. Các chiến dịch như Everybody's Home đang kêu gọi đầu tư mạnh mẽ hơn vào nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ.
• Nhà ở giá phải chăng: Tại NSW, đã có các mô hình nhà ở giá phải chăng, cho thuê với giá thấp hơn thị trường 20-25%, ưu tiên các hộ gia đình có thu nhập thấp đến trung bình. Tuy nhiên, số lượng này còn rất hạn chế.

Một điều quan trọng cần lưu ý là theo ông Lardner, việc loại bỏ chiết khấu thuế lãi vốn khó có thể làm giảm giá nhà trên toàn thị trường. Kết quả có khả năng xảy ra hơn là tốc độ tăng trưởng giá nhà sẽ đi ngang trong dài hạn. 'Hầu hết các nhà đầu tư có thể sẽ phản ứng bằng cách giữ tài sản của họ lâu hơn nhiều. Rất khó có khả năng chúng ta sẽ thấy một sự gia tăng đột ngột các vụ bán tháo của nhà đầu tư có thể nhanh chóng làm giảm giá,' ông nói. Điều này có nghĩa là khả năng chi trả để mua nhà cũng không được cải thiện nhiều.

Cuối cùng, cuộc khủng hoảng thuê nhà đòi hỏi một cách tiếp cận đa chiều. Nếu chính sách thuế mới được thực thi mà không đi kèm với các biện pháp mạnh mẽ khác như giảm lượng người di cư (như ông Lardner đề xuất) hoặc một kế hoạch xây dựng nhà ở quy mô lớn, người dân Sydney, đặc biệt là những người đang cần tìm nhà cho thuê, sẽ phải đối mặt với một tương lai còn khó khăn hơn nữa.

Đối với cộng đồng người Việt, việc nắm bắt thông tin và thảo luận về các vấn đề nhà ở là vô cùng quan trọng. Các bạn có thể tham gia các nhóm như Người Việt Tại Sydney hoặc Việc làm - Nhà ở & Dịch vụ tại Sydney để cập nhật tình hình và chia sẻ kinh nghiệm.