Giá nhà Sydney giảm: Nỗi ác mộng cho những người mới mua nhà

Ai cũng mơ về một ngôi nhà của riêng mình, đặc biệt là tại một nơi năng động như Úc. Thế nhưng, giấc mơ an cư lạc nghiệp đôi khi lại đi kèm với những lo âu tài chính không ngờ đến khi thị trường đảo chiều. Gần đây, nhiều người mua nhà lần đầu tại Úc, đặc biệt là ở Sydney, đang trải qua cảm giác bất an khi giá trị bất động sản sụt giảm, dẫn đến tình trạng vốn chủ sở hữu âm (negative equity).

Đây không chỉ là câu chuyện cá nhân mà còn là vấn đề thu hút sự quan tâm của giới hoạch định chính sách, khi các chương trình hỗ trợ mua nhà của Chính phủ đang bị đặt dấu hỏi về tính hiệu quả và rủi ro dài hạn.

Giá nhà Sydney giảm: Tin vui cho người mới, nỗi đau cho người vừa sở hữu

Đối với nhiều người, việc sở hữu một căn hộ tại Sydney là thành tựu lớn nhất trong đời. Tuy nhiên, với trường hợp của cô Meg Girdler, 46 tuổi, niềm vui đó đã nhanh chóng trở thành nỗi lo lắng. Cô đã quyết định mua căn hộ nhỏ tại Marrickville vào cuối tháng 12 năm ngoái, ngay gần đỉnh của thị trường bất động sản.

Chỉ sau vài tháng, giá trị căn hộ của cô được cho là thấp hơn số tiền cô đã chi trả. Theo dữ liệu từ Cotality, giá nhà tại Sydney đã giảm khoảng 2,1% kể từ đỉnh tháng 11, trong bối cảnh lãi suất tăng, lạm phát cao và tâm lý người tiêu dùng suy giảm. Khi theo dõi thị trường bất động sản Úc, có thể thấy rõ những người mua gần đỉnh đang rơi vào tình thế vô cùng bấp bênh.

"Negative equity" là gì và tại sao lại đáng sợ?

Negative equity (vốn chủ sở hữu âm) xảy ra khi giá trị thị trường hiện tại của căn nhà thấp hơn số tiền còn nợ ngân hàng. Nếu bạn mua một ngôi nhà trị giá 800.000 AUD và vay 760.000 AUD (tức đặt cọc 5%), thì khi giá nhà giảm xuống dưới 760.000 AUD, bạn đã rơi vào tình trạng âm vốn. Điều này đặc biệt nguy hiểm nếu người mua buộc phải bán nhà do thay đổi hoàn cảnh cá nhân như mất việc làm hoặc đổ vỡ hôn nhân.

Chuyên gia kinh tế Saul Eslake cho rằng đây chỉ thực sự là một vấn đề lớn nếu bạn có kế hoạch bán căn nhà trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, với những người trẻ hoặc người mới mua, việc kẹt vốn là một áp lực tâm lý không nhỏ.

Chương trình đặt cọc 5% - "Cứu cánh" hay rủi ro tiềm ẩn?

Chính phủ Úc đã mở rộng chương trình cho phép người mua nhà lần đầu chỉ cần đặt cọc 5% và được bảo lãnh để tránh phải mua bảo hiểm thế chấp (LMI). Chương trình này đã thu hút hơn 260.000 người tham gia kể từ năm 2022. Tuy nhiên, phe đối lập, đứng đầu là Bộ trưởng Đối lập về Nhà ở và Vô gia cư Andrew Bragg, đã chỉ trích chương trình này là "cỗ máy phá hủy" (wrecking ball) đối với thị trường, vì nó đẩy cầu quá mức ở phân khúc giá rẻ và khiến những người mua nhà dễ bị tổn thương trước biến động giá.

Trong khi đó, Thủ tướng Anthony Albanese lại bảo vệ chính sách này, khẳng định rằng việc có nhiều người mua nhà lần đầu tham gia đấu giá là bằng chứng cho thấy các thay đổi về thuế đang phát huy tác dụng. Nếu bạn muốn trao đổi thêm về các vấn đề này, hãy tham gia Cộng đồng người Việt tại Úc để chia sẻ kinh nghiệm và cập nhật thông tin.

Những yếu tố vĩ mô đang định hình lại thị trường nhà ở

Theo phân tích từ ABC, thị trường không chỉ chịu ảnh hưởng bởi các chính sách riêng lẻ mà là tổng hòa của nhiều yếu tố:

• Lãi suất cao: Lãi suất ngân hàng Úc vẫn duy trì ở mức cao để kiềm chế lạm phát, làm tăng chi phí trả nợ hàng tháng cho chủ nhà.
• Tâm lý bi quan: Người tiêu dùng đang thận trọng hơn trong việc chi tiêu và đầu tư.
• Nguồn cung hạn chế: Dù nhu cầu từ người mua nhà lần đầu cao, nhưng nguồn cung nhà ở phân khúc dưới 1 triệu AUD lại rất khan hiếm.

Ông Tim Lawless, giám đốc nghiên cứu tại Cotality, nhận định rằng dù các ca âm vốn chủ sở hữu hiện tại còn hiếm, nhưng xu hướng giá giảm có thể kéo dài do những áp lực vĩ mô kể trên. Ông cũng lưu ý rằng không có dấu hiệu về một "phao cứu sinh" chính sách lớn nào sắp xuất hiện để đảo ngược xu hướng này.

Lời khuyên cho các chủ sở hữu nhà trong giai đoạn biến động

Dù tình hình hiện tại có vẻ đáng lo ngại, nhưng giới chuyên gia vẫn đưa ra một số lời khuyên:

1. Xem xét tầm nhìn dài hạn: Nhà ở là khoản đầu tư dài hạn. Nếu bạn không có kế hoạch bán nhà trong thời gian tới, biến động giá ngắn hạn không nên là nỗi lo quá lớn.
2. Quản lý dòng tiền: Luôn đảm bảo khả năng trả nợ vay hàng tháng dù lãi suất có biến động.
3. Cập nhật thông tin: Theo dõi sát sao các chính sách thuế và hỗ trợ từ Chính phủ để tận dụng các cơ hội phù hợp.

Cuối cùng, dù thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn điều chỉnh khó khăn, nhưng đây cũng là cơ hội để thị trường thanh lọc và hướng tới sự bền vững hơn, nơi người mua nhà ở thực có thể cạnh tranh công bằng hơn so với các nhà đầu tư.