Melbourne - Thị trường bất động sản chậm lại giữa cơn sốt giá nhà toàn quốc

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Australia liên tục “nóng lên”, khi giá nhà tại nhiều thành phố lớn tăng mạnh và thường xuyên chiếm trang nhất các mặt báo, Melbourne lại nổi lên như một trường hợp ngoại lệ hiếm hoi. Từng là thành phố đắt đỏ thứ hai cả nước, chỉ sau Sydney, Melbourne hiện đang trải qua giai đoạn tăng trưởng chậm nhưng ổn định, tạo nên một bức tranh trái ngược so với phần còn lại của thị trường.

Dữ liệu mới nhất cho thấy trong vòng 5 năm qua, giá trị bất động sản tại Melbourne chỉ tăng khoảng 15,5%, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng gần 80–90% ghi nhận tại Brisbane, Adelaide và Perth. Riêng trong tháng 12/2025, mức tăng giá nhà trung bình toàn quốc chỉ đạt 0,7%, chủ yếu do sự sụt giảm nhẹ tại Sydney và Melbourne. Theo chuyên gia Tim Lawless từ Cotality, khoảng cách giá nhà giữa Melbourne và Sydney hiện đã lớn nhất kể từ năm 1999, với giá nhà trung bình tại Melbourne vào khoảng 980.000 AUD, thấp hơn Sydney hơn 600.000 AUD.

Giá nhà Melbourne tăng chậm giữa làn sóng tăng giá toàn quốc

Một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường Melbourne tăng trưởng chậm là sự rút lui rõ rệt của giới đầu tư. Trong những năm gần đây, các thay đổi về thuế đất, phụ phí đối với chủ sở hữu không cư trú, quy định thuê nhà nghiêm ngặt hơn cùng với mặt bằng lãi suất cao đã khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc bán ra. Dữ liệu từ hệ thống tiền đặt cọc thuê nhà cho thấy Victoria đã mất khoảng 16.500 bất động sản cho thuê chỉ trong năm đầu tiên sau khi các thay đổi thuế được áp dụng, phản ánh xu hướng thoái lui của dòng vốn đầu tư khỏi thị trường này.

Tuy nhiên, khoảng trống do nhà đầu tư để lại đã nhanh chóng được lấp đầy bởi người mua nhà lần đầu. Đến tháng 9/2025, nhóm này chiếm khoảng 27% tổng nhu cầu mua nhà tại Victoria. Nhờ mức tăng giá chậm, Melbourne hiện được đánh giá là một trong những thành phố lớn dễ tiếp cận nhất đối với người mua nhà lần đầu, với tỷ lệ giá nhà so với thu nhập, mức tăng giá thuê và tốc độ tăng giá nhà đều thấp hơn mức trung bình toàn quốc. Theo ông Lawless, chính điều này đã giúp Melbourne trở thành thị trường “dễ thở” nhất trong số các thành phố lớn của Australia ở thời điểm hiện tại.

Giá nhà Melbourne giãn xa Sydney nhất trong hơn 20 năm

Dẫu vậy, tăng trưởng chậm không đồng nghĩa với việc mọi vấn đề đều được giải quyết. Các chuyên gia lưu ý rằng tại một số khu vực từng được xem là “giá rẻ”, giá nhà vẫn tăng khá mạnh trong năm qua, như Frankston tăng 14% và Brimbank tăng 9,5%. Điều này khiến các hộ thu nhập thấp tiếp tục chịu áp lực, đồng thời kéo theo những hệ lụy về thời gian di chuyển dài hơn và áp lực giao thông ngày càng lớn đối với người lao động và các gia đình trẻ. Theo bà Katrina Raynor từ viện nghiên cứu Per Capita, việc giá nhà không tăng nóng mang lại lợi ích về mặt công bằng xã hội, giúp thị trường tránh những cú sốc tăng giá thiếu bền vững.

Nhìn về phía trước, triển vọng thị trường bất động sản Melbourne vẫn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố dài hạn, bao gồm tình trạng di cư liên bang âm, nguồn cung nhà ở tương đối dồi dào trong hơn một thập kỷ qua, chi phí xây dựng cao - đặc biệt với các dự án trung và cao tầng - cùng với khả năng lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao hoặc tăng nhẹ trong năm 2026. Ông Lawless cho rằng năm tới nhiều khả năng sẽ là một giai đoạn tăng trưởng chậm trên phạm vi toàn quốc, trong đó Melbourne tiếp tục giữ nhịp ổn định.

Melbourne trở thành điểm sáng cho người mua nhà lần đầu

Giữa lúc các thành phố khác đang đối mặt với làn sóng giá nhà leo thang khó kiểm soát, Melbourne cho thấy một kịch bản khác của thị trường bất động sản: tăng trưởng vừa phải, ít biến động và dễ tiếp cận hơn. Dù không mang lại lợi nhuận nhanh cho nhà đầu tư, mô hình này đang giúp nhiều người mua nhà lần đầu có cơ hội an cư, đồng thời giảm bớt áp lực cho thị trường thuê nhà trong dài hạn.

Nguồn: ABC News